Краткая характеристика ситуации на рынке торговых центров города Перми
Рынок торговых площадей на протяжении последних трех лет был одним из самых динамично развивающихся сегментов пермского рынка недвижимости. На смену торговым объектам старого типа постепенно приходят торговые центры современного образца. И это вполне закономерно: традиционными факторами, влияющими на развитие рынка торговой недвижимости, остаются рост доходов населения и оборотов розничной торговли. Совокупный розничный товарооборот Перми в 2005 году вырос на 16,9 % и составил порядка 95,5 млрд. рублей, темпы превышают общероссийские практически на 5%. В первом квартале 2006 года наблюдается ускорение темпов прироста оборота торговли – прирост составил уже 17,7%. На повышение розничного товарооборота, кроме роста доходов населения (в 2006 году реальные среднедушевые денежные доходы возросли на 11,5%), повлияло и значительное расширение потребительского кредитования. Плюс к этому в последние годы повысилась активность сетевых операторов торговли – причем не только за счет расширения действующих сетей, но и за счет прихода новых как российских, так и мировых операторов.
По данным экспертов, рынок торговой недвижимости развивался в 2005 году достаточно динамично в большинстве крупных российских городов. В результате обеспеченность жителей торговыми площадями уже превысила среднемировой показатель.
Вместе с увеличением доходов населения увеличивается и аудитория потребителей современных торговых центров, поэтому именно данный формат объектов стал наиболее востребован рынком.
По данным компании Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko, только в 2005 году в Москве было построено 19 качественных торговых центров, общая сдаваемая площадь которых составила 315,5 тысячи квадратных метров.
Рост этих показателей напрямую связан с тем, что российский торговый оборот за последние три года удвоился, несмотря на то, что доходы населения растут более умеренными темпами. Из этого утверждения аналитики компании сделали вполне резонный вывод, что россияне все еще не стремятся к накоплению, а большинство своих средств предпочитают оставлять не в банках, а в магазинах. Кроме этого, росту оборота способствует значительное развитие потребительского кредитования.
По данным Аналитического центра компании \"МИЭЛЬ-Недвижимость\", общий объем предложения торговых площадей всех типов в Москве оценивается сегодня в размере 6,5–7,0 млн. кв. м., при этом лишь 1,6 млн. кв. м. относится к сегменту профессиональных торговых центров. Таким образом, в столице по итогам 2005 года функционирует порядка 150 торговых центров.
По прогнозам компании Nobble Gibbons, прирост объема качественных торговых площадей составит в 2006 году 600 тыс. кв. м.
Таким образом, специалисты столичного рынка уже не говорят о тотальной нехватке в столице торговых площадей: обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов составляет 500–540 кв. м на 1000 жителей, однако эксперты констатируют, что площадей по настоящему высокого качества среди них не так уж и много. Аналогичная ситуация наблюдается и в Уральском регионе.
Региональным лидером (то есть во всей России, не считая Москвы) на рынке торговой недвижимости аналитики признали Санкт-Петербург, уровень предложения в котором на конец 2005 года превысил миллион квадратных метров. На втором месте оказалась Казань. Третье место, по разным оценкам, делят Новосибирск и Екатеринбург.
Общий объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах Екатеринбурга составляет примерно 400 тыс. кв.м. К категории торговых центров по итогам 2005 года можно отнести порядка 46 объектов. А общий объем ввода торговых помещений в торговых центрах в 2005 году составил около 105 кв.м. (6 крупных объектов) Среди наиболее крупных торговых центров, планируемых к вводу в 2006-2007 гг. можно отметить: «Мега» («Ikea»), общей площадью 120 тыс. кв.м (торговая площадь 84 тыс. кв.м), ТРЦ «Урал», общей торговой площадью 68 800 кв.м, ТРЦ «DVI», общей торговой площадью 40 500 кв.м. Общая площадь объектов, планируемых к завершению в 2006-2007 гг. составит около 430 тыс. кв.м.
Общий объем нового строительства крупных торговых объектов за период 2004–2005 гг. в Перми составил около 180 тыс. кв.м. Однако, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке по-прежнему остается ограниченным, уровень вакантных площадей в хорошо раскрученных торговых центрах составляет в среднем не более 3-5 %. На территории г. Перми по итогам 2005 года начитывается порядка 20 торговых центров, в 2005 году введено в эксплуатацию 4 крупных торговых центра (общей площадью около 85 тыс. кв.м.), однако не смотря на то, что все они располагаются в традиционно привлекательном для девелоперских проектов - центральной части города, только один из осуществленных проектов можно с уверенность назвать успешным – торгово-офисный центр «Алмаз», введенный в эксплуатацию чуть более года назад.
В ближайшие два года на пермском рынке появится ещё как минимум 5 крупных торговых объектов (около 140 тыс.кв.м.), которые, по оценкам экспертов, могут оказать значительное влияние на рынок торговой недвижимости.
В период открытия первых торговых центров интерес со стороны посетителей вызывал неизменный потребительский ажиотаж. Однако в настоящий момент ситуация значительно изменилась у покупателей появился выбор, требования покупателей к комфорту, удобству покупок, широкому ассортименту товаров значительно повысились.
Примером удачной реализации торгового центра можно признать открывшийся в числе первых гипермаркет «Семья», который на сегодняшний день уверенно держит пальму первенства среди торговых комплексов центральной части города по посещаемости магазина покупателями, и как следствие и по восстребованности среди арендаторов. Вновь открывающимся, нераскрученным центрам уже сложнее найти арендаторов: сказывается определенный переизбыток торговых площадей в центре города (увеличение конкурентного окружения), многие потенциальные федеральные и региональные арендаторы/покупатели площадей уже присутствуют в Перми и обладают значительными площадями, не видят необходимости дальнейшего расширения, кроме этого отрицательным фактором является фактическое отсутствие концепции по формату торгового центра.
Успешность современного торгового центра зависит не только от внешних факторов развития (территории, типа района, внешнего окружения), но и качественных характеристик самого объекта: от концепции размещения площадей (торгового пространства, площади движения транспорта, буферных и резервных площадей), архитектурных особенностей здания и его инженерного обеспечения, а также окружающей инфраструктурой, включая удобный подъезд и хорошую стоянку для автомобилей. Важной составляющей является грамотный маркетинг торгового центра.
Торговый центр с грамотной концепцией и подбором арендаторов на сегодняшний день интересен покупателю вне зависимости от его расположения: поэтому крупные арендаторы/покупатели площадей готовы размещаться в торговых центрах, расположенных не только в центральных районах города, но и районах средней удаленности.
Помещение в торговом центре не приравнивается автоматически к высококачественному: отсутствие опыта у девелопера (как на этапе проектирования, так и на этапе управления торговым центром) приводит к слабой проработке концепции объекта, неграмотному подбору арендаторов, неверно выбранному формату. Все это в итоге снижает привлекательность площадей для потенциальных покупателей. В результате, сегодня в Перми уже несколько современных торговых объектов испытывают сложности с заполняемостью арендаторами и посещаемостью покупателями.
Таким образом, в настоящий момент аналитики рынка говорят не о насыщении спроса, а в первую очередь об ужесточении требований покупателей и арендаторов помещений. С одной стороны на рынке появляется всё больше торговых площадей, с другой действительно качественных площадей на рынке не много.
Всё это свидетельствует о том, что уже сейчас финансовый успех торговых проектов во многом закладывается на предпроектной стадии, которая должна строиться на реальных потребностях будущих покупателей.
Таким образом, по мере ввода новых современных высококачественных объектов отмечается повышение конкуренции между ними, и как следствие увеличение уровня свободных помещений в торговых центрах, не обладающих продуманной концепцией.
Учитывая активное развитие строительства торговых центров на территории г. Перми в последние 4 года, именно ситуация в торговых центрах предопределяет развитие рынка аренды торговых помещений. Активное развитие пермского рынка аренды торговых помещений обусловлено тем, что в большинстве крупных магазинов и торговых центров Перми торговые площади не продаются, а сдаются в аренду.
По оценкам специалистов «ЭР-Капитал», соотношение предложения площадей в торговых центрах в аренду и на продажу составляет ориентировочно 70 % :30 %.
Если сравнивать ситуацию местного рынка с более развитыми столичными, то можно отметить следующее: в то время как аренда торговых площадей в помещениях класса В и С в целом обходится пермским арендаторам дешевле, минимальная арендная плата в лучших торговых центрах класса А в Перми несколько выше (ориентировочно на 5 %), при этом максимальная арендная ставка в категории А на столичных рынках превышает пермский показатель 40 %. Данное обстоятельство обусловлено, с одной стороны, ограниченностью предложения данных объектов на пермском рынке, а с другой, более низкой платежеспособностью населения региона, а соответственно и арендаторов помещений.
В целом за 2005 год в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге не зафиксировано значительного колебания арендных ставок в торговых центрах. При этом все более популярными на столичных рынках становятся комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, что в Перми пока не практикуются.
Одной из основных тенденций рынка торговой недвижимости Перми является увеличение доли крупных современных торговых центров и как следствие некоторое снижение общего уровня арендных ставок. Так, в начале 2006 года основной объем предложения площадей в торговых центрах сконцентрирован в диапазоне 1,0- 2,0 тыс. руб. за кв.м. в месяц. Более низкие ставки аренды связаны с особыми условиями для якорных арендаторов, а также влиянием сезонных скидок.
В 2006-2007 годах аналитики прогнозируют продолжение тенденции изменения структуры рынка торговых объектов: наряду с постепенным уменьшением доли рынков, киосков и павильонов в первую очередь будет увеличиваться количество торговых центров.
Можно ожидать увеличения объема реализации проектов по созданию крупных торговых центров за пределами центральной части города, что высокой концентрацией торговых площадей центре и свободной нишей в районах средней удаленности. Ярким воодушевляющим примером может служить успешная реализация торгово-развлекательного центра «Столица», оказавшего значительное влияние на развитие всего Индустриального района, который был отмечен в категории «Средний торговый центр» в рейтинге торговых центров России-2005. Кроме того, активно развивается строительство крупных торговых центров и в городах Пермского края (среди первых г. Березники, Краснокамск).
