Красноярский рынок строительства — один из самых быстрорастущих в России

Год назад от спекуляций в недвижимости можно было получить до 80% годовых. Сегодня — лишь сохранить капитал. Особо привлекательна для инвестиций коммерческая недвижимость. В городе не хватает парковок, бассейнов, торгово-развлекательных центров. Реализованных проектов пока очень мало. Компании, которые пойдут в эту нишу, снимут все «сливки».

Квартирный пузырь

Местный рынок строительства — один из самых быстрорастущих в стране. Данные городской администрации: по темпам строительства Красноярск занимает четвертое место в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Казани). Ежегодно в городе сдается до 400 тыс. кв. м жилья и до 200 тыс. кв. м торговых площадей. А в 2007 г. город планирует ввести в эксплуатацию до 450–500 тыс. кв. м жилья. Между тем основные вложения в сегмент жилищного строительства делает мелкий инвестор. Чаще всего для улучшения жилищных условий. В Красноярске доля людей, приобретающих жилье с целью спекуляции, всего 1–2% (в то время как в Москве она достигает 40%). Число квартир, покупаемых с целью дальнейшей перепродажи, небольшое. Одна из причин низкой популярности вложений в квартиры — маленький уровень инвестиционного дохода. Годовая прибыль еле дотягивает до инфляции (12%). Начальник отдела маркетинга и рекламы АН «Аревера» Владимир Кондратенко: Зарабатывать на спекуляции с жилой недвижимостью сейчас не посоветуешь. С начала этого года цены не меняются. В январе выгоднее было положить деньги в банк. Стабильный процент гарантирован.

Впрочем, аналитики утверждают: рынок непредсказуем, ситуация может резко измениться. Показателен прошлый год. В 2004 г. был резкий рост цен на жилье. Сделки по жилой недвижимости шли в гору. По некоторым районам рост цен достигал 50% за полгода. Многие поняли ситуацию и стали приобретать квартиры с целью вложения средств. Ситуация прошлого года напоминала мыльный пузырь. Пока цены росли, все стремились купить квартиры, подогревая тем самым рост. Как только цены остановились, возникло опасение, что инвесторы выставят на продажу, купленные впрок помещения. К счастью для строителей, этого не произошло.

На такой волне многие застройщики решили «поиграть» с ценами. Строители увидели, что квартиры продаются успешно, и стали повышать стоимость квартир. Цена растет, а жилье все равно берут. Люди смотрели и думали: как же так, неделю назад квадратный метр стоил 12 тыс. руб., а сегодня он уже 13 тыс. руб.? Надо идти брать по 13 тыс., а то завтра он будет стоить 14 тыс. руб. Тот, кто попал под «волну» и покупал недвижимость, заработал до 80% годовых.

Прошлогодний взрыв для инвестора не показатель. Ажиотаж быстро прошел, цены стабилизировались. Причин роста было несколько. Во-первых, многих «грела надежда», что заработает ипотека, и государство под 7% годовых начнет кредитовать мелкого инвестора. Во-вторых, упал курс доллара. Возникла проблема поиска другого инструмента для сбережений.

Своя доля не тянет

До начала 2005 г. бурным спросом у инвесторов пользовалось долевое. Образовался большой разрыв между ценой на вторичном рынке и ценой на первичном рынке жилья. Дешевле было покупать долевое, чем квартиры в старых домах. Еще год назад на стадии котлована квадратный метр долевого можно было купить дешевле. Разрыв между вторичным и первичным рынком, по оценкам экспертов, достигал 6–7 тыс. руб. за кв. м. Сегодня большинство застройщиков устанавливают почти одинаковые цены как на стадии свай, так и на стадии сдачи объекта. Кроме того, вкладывать в «долевку» не всегда безопасно. Сроки сдачи дома могут быть существенно сдвинуты, строительство объекта заморожено. Периодически возникают скандалы с долевым строительством. Риск большой, поэтому надо внимательней выбирать застройщика. В Красноярске много опытных строительных организаций, которым можно доверять. Плюс принятие закона о долевом участии в строительстве стабилизировало рынок.

Малоприбылен, по оценкам экспертов, рынок элитного долевого жилья. В прошлом году, несмотря на общий рост цен на жилую недвижимость, квартиры в домах повышенной комфортности в цене почти не менялись. Это связано с тем, что в Красноярске еще не сформировалось понятие «элитного жилья». В городе есть единичные предложения: квадратный метр в квартирах на Стрелке за $1,5 тыс. Но это единичные случаи. Инвестирование в дорогостоящее жилье очень рискованно и не оправдано. Дорогая недвижимость тяжело продается. Лучше вкладывать в «ходовые» квартиры — 1- или 2-комнатные.

Зато другой сегмент элитного жилья — строительство коттеджей в Красноярске совсем не освоен. У архитекторов на стадии реализации пока только единичные заказы коттеджей. Строительство «деревенских» поселков с удобной инфраструктурой за пределами города не ведется. Хотя загородные постройки для среднего инвестора считаются одними из малозатратных и высокоприбыльных. Директор «Красноярского архитектурного фонда» Михаил Меркулов: Стоимость отдельного загородного дома (200–300 кв. м) по затратам не дороже 10–11 тыс. руб. кв. м. На земле — это очень дешево. Цена такого коттеджа равна стоимости 80-метровой квартиры в крупнопанельном городском доме. Г-н Меркулов добавляет, что дома повышенной комфортности с подземным гаражом, парадным подъездом, охраной, высотой потолков до трех метров будут первыми выставляться на продажу. Спрос на них уже есть. Доход в этом сегменте может достигать 50–60% годовых. Единственный минус — в Красноярске нет места для строительства таких домов. Поэтому будущее за пригородом, — поясняет Михаил Меркулов. Девелоперы перспективными районами для строительства коттеджей называют Николаевку и Покровку. Преимущество их в том, что расположены они в черте города.

По мнению застройщиков, инвестировать сегодня в строительство квартир можно только в двух случаях. Использовать квартиру как альтернативу банковскому депозиту или сдавать ее в аренду. В первом варианте высокой прибыли не будет. Но гарантия сохранения средств обеспечена. Квартира в Центральном районе города будет всегда стоить «стабильно дорого». Во втором доход от сдачи однокомнатной квартиры в аренду доходит до 7–10% (от стоимости квартиры) в год. При этом квартира постоянно растет в цене. Здесь есть только один минус. В случае необходимости, быстро взять деньги не получится.

Нужны парковки, центры и бассейны

В городе объекты коммерческой недвижимости — лакомый кусок для инвестора. Крупные проекты, такие как строительство фитнес-центров, торгово-развлекательных комплексов, — это сотни миллионов руб. Они под силу только федеральным компаниям. Так, в Красноярске строятся три торгово-развлекательных комплекса. Инвесторы проектов — московские девелоперы. ТРК на Дубровинского строит столичная компания «Синема-парк». Стоимость проекта оценивается в $12 млн, срок сдачи объекта — первый квартал 2006 г. Комплекс «Огни» по ул. Белинского возводит федеральный инвестор «СтроинРос». На Взлетке торгово-развлекательный центр в 140 тыс. кв. м строит московская компания «РосЕвроДевелопмент». На рынке Красноярска нет ни одного полноценного торгово-развлекательного комплекса, а Красноярск по потенциалу, структуре доходов, покупательной способности позволяет рассчитать окупаемость проекта на уровне трех лет.

Среднему инвестору остается занять пустующие ниши коммерческой недвижимости. Свободных площадок сегодня много. Город испытывает острую нехватку бассейнов, парковок, спортивных объектов и т.д. — список большой. Уровень инвестиций в небольшие проекты максимально исчисляется 10 млн руб.

Самые востребованные объекты — городские парковки. В Красноярске сегодня очень мало подземных и наземных автомобильных стоянок. Можно строить элитное жилье, но без 1–2 парковочных мест для каждого жильца оно плохо будет продаваться. Инвестирование в строительство парковки выгодно, окупаемость проекта не менее шести лет. Спрос огромный. Надо учитывать, что в городе не так много больших открытых площадок для таких проектов. Строить небольшую парковку нет смысла.

Не менее перспективно строительство аквапарков и бассейнов. Городу давно нужны подобные комплексы. Затраты на строительство бассейна небольшие: площадь 1200 кв. м обойдется примерно в 20 млн руб. Расходы ничтожные — освещение и отопление. Идеи по строительству аквапарка у красноярских инвесторов уже возникали. Местная инвесткорпорация «Инмперiалъ» несколько лет назад пыталась построить в городе аквапарк. Уже были заключены соглашения на поставку оборудования. Но грянул дефолт, и проект решили закрыть.

По оценкам экспертов, через год-два в городе резко вырастет спрос на производственные цеха и склады. Сегодня Красноярск не может предложить качественные помещения в этом сегменте. В большинстве случаев предприниматели пользуются старыми складами, построенными еще в советское время. Этот рынок оживет. Начнет бурно развиваться производство. Уже сейчас приходят дилерские сети, им требуются склады. Строительство таких объектов пока не ведется. Кто первый поймет перспективность этого сегмента, сможет получить хорошие прибыли.