Коттеджные поселки Новой Москвы (2 кв. 2014)

28 июня 2014

1 июля 2012 года границы Москвы были расширены до земель Калужской области, все присоединенные территории вошли в состав двух образованных округов – Новомосковского и Троицкого. Власти города обещают развивать территорию Новой Москвы подвести газ, центральное водоснабжение, реконструировать подъездные пути, построить новые объекты социальной инфраструктуры. Кроме того планируется, что на благоустройство садоводческих и дачных объединений в 2013 – 2016 гг. выделят по 1 млрд. руб. ежегодно. На землях Новой Москвы расположено 67 коттеджных поселков организованной застройки и 4,6 тыс. объектов различных форматов.  42 из 67 проектов находятся вблизи Калужской трассы. В целом доля домовладений Новой Москвы в общем объеме предложения загородных проектов Подмосковья составляет всего – 6,5%. Средняя удаленность проектов Новой Москвы от МКАД – 22 км. Предложение домовладений различных форматов распределяется следующим образом:

 КоттеджиТаунхаусыКвартирыУчастки без подрядаВСЕГО
Количество домовладений в продаже, шт.505927174814734653
Доля домовладений в продаже, %10.90%19.90%37.60%31.70%100.00%

структура предложения домовладений

Сегодня на загородном рынке территорий Новой Москвы доминирует предложение участков без обязательного подряда на строительство. При этом максимальный объем земельных участков зафиксирован в поселках «Лесной пейзаж-2», «Александровы пруды», «Солнечный город-2». Доля квартир в малоэтажных комплексах немного меньше, чем участков. Подобный вид недвижимости предлагается в 9 проектах, при этом половина предложения квартир приходится на один проект «Ново-Никольское».
После объявления о расширении территории Москвы застройщики стали активно презентовать новые коттеджные поселки преимущественно в ближней зоне и рассчитанные на постоянное проживание. В итоге выбор девелоперов пал на сегмент недорогих таунхаусов и квартир, что в конченом итоге себя оправдало – темпы продаж на высоком уровне. Интерес к земле у потенциальных покупателей немного ослабел после объявления Правительства Москвы о возможном отъеме земель необходимых для государственных нужд по принципам, которые были применены в олимпийском Сочи – выкуп не по рыночной цене с нарушениями процессуальных норм, не учитывая мнение собственника. По проекту закона на предупреждение отводится один месяц, еще два месяца – на споры по размеру компенсации. При этом даже наличие разногласий формально никак не препятствует изъятию. Изъятие земель будет носить скорее уведомительный характер, нежели происходить по договоренности с владельцем.

Средние показатели загородных проектов Новой Москвы:

Средняя площадь (кв.м.)
коттеджа301
таунхауса165
квартиры69
Средняя площадь придомового участка (сот.)
коттеджа20.3
таунхауса3
участки без подряда16.9
Средняя площадь поселка (Га)29.9
Среднее число домовладений в поселке (шт.) 298
Средняя удаленность поселков (км от МКАД)22

Коттеджные поселки присоединенных к Москве территории достаточно масштабны и насчитывают большое число объектов. Однако при этом не все застройщики вкладывают деньги в обустройство и инфраструктуру своих комплексов. Многие рассчитывают, что жильцы будут пользоваться развлекательными и досуговыми объектами ближайших городов – Троицк, Апрелевка, Москвоский и т.д. Так, в 8 комплексах не планируется строительство никакой инфраструктуры (нап. «Кронбург», «Певчее», «Бремен»). В тоже время другие даже менее масштабные коттеджные поселки вкладывают в отдых жильцов не малые суммы, проектируя бассейны, автомойки, магазины, фитнес и SPA-центры и многое другое. Показательно в этом отношении обустройство проектов «Ново-Никольское», «Hyde Park», «Остров Эрин», «Солнечный город» и т.д.

Предложение домовладений в коттеджных поселках Новой Москвы распределено между двумя классами – бизнес и эконом. Однако по числу объектов в продаже с большим перевесом лидирует все же бюджетный сегмент.

 ЭкономБизнесЭлит
Количество поселков в продаже, шт.32296
Количество домовладений в продаже, шт.3098147382

структура предложения

Предложение элитных коттеджных поселков и домовладений в них сегодня минимально, и тому есть несколько факторов:
• наступление многоэтажной застройки – все тяжелее найти участок, который бы соответствовал требованиям, предъявляемым к элитному жилью
• неопределенность в правовом поле – возможное изъятие земель
• отсутствие мест притяжения для покупателей с высоким достатком – яхт-клубы, гольф-поля и прочее
• недостаток спроса со стороны покупателей
Существующие сегодня на территории Новой Москвы элитные поселки реализуют последние, зачастую не самые ликвидные лоты, например, «Графские Пруды», «La Promenade-2», «ИмпериалЪ».
Средние цены домовладений различных классов представлены ниже (долл. за объект):

средние цены

 ЭкономБизнесЭлит
коттеджи448,500967,5002 150 600
таунхаусы254,300371,200365,100
квартиры162,200335,100-
участки без подряда 187,200361,4001 020 300

Отдельно можно привести данные по ценам на различные типы домовладений в черте присоединенных территорий Новой Москвы.

Средневзвешенная стоимость за 1 кв.м., для участков без подряда за 1 сотку (долл.)
ПериодКоттеджиТаунхаусыКвартирыУчастки без подряда
2011 г.3,1642,3543,27612,610
2012 г.2,8562,2302,55714,619
2013 г.2,8602,0402,35015,350
июнь 2014 г.2,7502,0602,39516,747

 Средневзвешенная стоимость за 1 кв.м., для участков без подряда за 1 сотку (долл.)
ПериодКоттеджиТаунхаусыКвартирыУчастки без подряда
2011 г.1 204 200
465,400334,300292,000
2012 г.1 080 100
372,900209,200321,300
2013 г.1 010 300

343,900198,500347,200
июнь 2014 г.1 025 600315,200197,650339,000

Можно отметить небольшое снижение цен по всем форматам домовладений, за исключением участков без подряда на строительство. Если в последние годы застройщики предпочитают презентовать проекты эконом класса, то с землей не так все просто. 60% коттеджных поселков Новой Москвы, реализующих землю это проекты бизнес и элит уровня. Застройщики не готовы дешево отдавать наделы, максимально увеличивая норму прибыли. В тоже время строить дома девелоперы опасаются – темпы продаж в таких проектах уступают «без подрядным».
В более чем половине предложения поселков можно купить недвижимость с помощью ипотечного кредита в различных банках – «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ24», «Возрождение» и т.д. Помимо этого почти все застройщики готовы идти на уступки, видя реальное желание клиента приобрести жилье, это может быть:
• скидка к цене контракта – 3-5%;
• Вещественный подарок (мангал, снегоход, бензин и т.д.);
• Улучшение домовладений (подведение коммуникаций, отделка объекта);
• Выгодная рассрочка (долгий срок, снижен процент).

В целом, цены на недвижимость в Новой Москве в большей степени зависят от планов по развитию территории и принимаемых решений Правительства в этой области. Департаментом Москвы планируется произвести зонирование Новомосковского и Троицкого АО, с учетом обеспечения потребностей населения в поликлиниках, детских школьных и дошкольных учреждениях, торговых точках, бытовых сервисах. Возможное изъятие земель под эти нужды не лучший стимул в развитии загородного малоэтажного сегмента, особенно если компенсаций не будет или они будут минимальными (пример Сочи). Поэтому прогнозировать существенный рост цен и спроса не приходится.
Вместе с тем приобретение домовладений на присоединенных территориях имеет и ряд преимуществ:
• московская прописка
• хорошая экология
• развитие транспортной и социальной инфраструктуры

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий