Коттеджные поселки: бум или не бум?

03 июля 2006

От тотальной урбанизации первыми в нашей стране устали, конечно же москвичи. После многочисленных проб и ошибок они решили, что наиболее адекватным решением проблемы могут стать коттеджные поселки, строительство которых и было незамедлительно начато. За центром стали подтягиваться регионы: Питер, Самара, Казань. Не стал исключением и Нижний.

Только восемь

Еще в конце прошлого года речь шла о пятнадцати коттеджных поселках, строительство которых предполагалось начать в окрестностях Нижнего Новгорода и за его пределами. Сегодня ситуация изменилась, но отнюдь не в сторону увеличения количества предложений. По имеющимся сведениям, строительство трех поселков временно приостановлено — по причинам, о которых мало что известно (как, впрочем, и о том, что означает в данном случае понятие «временно»). Строительство еще одного поселка («Зеленый остров») отложено на более поздний срок и начнется после того, как будет близиться к завершению строительство «Солнечного города» – еще одного поселка того же застройщика. Еще о трех рекламировавшихся в прошлом году поселках, к сожалению, не удалось получить какую-либо информацию, так что с уверенностью можно говорить о строительстве лишь восьми коттеджных поселков.

Рублевка по-богородски

В Москве все началось с Рублевки. В Нижегородской области все начинается с Богородской трассы – именно к Богородскому району «приписаны» четыре из ныне строящихся восьми загородных поселков, плюс два «замороженных» проекта. Здесь же предполагается строительство элитного усадебного поселка (размер участков не менее одного гектара).

Такую исключительную популярность направления директор ООО «Автоград» Алексей Апарин объяснил так: «Сейчас загородная недвижимость строится, в основном, для постоянного проживания, а потому очень важно не только живописное расположение участка, но и его небольшая (в радиусе 15-20 км) удаленность от Нижнего Новгорода, чтобы можно было быстро добраться на работу. Богородский район пока является самым подходящим местом, так как очень привлекателен с точки зрения экологии и туда ведет хорошая, но не очень нагруженная транспортом дорога».

Другие районы, по мнению Апарина, менее пригодны для строительства коттеджных поселков. В борском направлении преградой служит мост через Волгу с его хроническими пробками. На московской трассе также часто случаются пробки, кроме того, здесь мало хороших мест – кругом свалки. Из-за сильной заболоченности мало пригоден для строительства и Балахнинский район, а привлекательность кстовского направления сильно портит узкая дорога (в районе Афонина) и нефтеперегонный завод, который существенно ухудшает экологическую ситуацию в районе. Отметим, впрочем, что ни одна из вышеприведенных причин не помешала ПО «Этап» построить на полпути между Нижним Новгородом и Афонином поселок «Зеленый дол». Не отпугнуло это и покупателей\’ из 23 участков 1 7 уже проданы

По мнению руководителей ГК «Лэндон», достойной альтернативой богородскому направлению может служить лишь Чкаловский район (именно там, а точнее, на берегу Горьковского водохранилища, ГК «Лэндон» планирует построить поселки «Солнечный город» и «Зеленый остров»). Места там замечательные, но расположены они довольно далеко от города – дорога занимает 1-1,5 часа, поэтому и «Солнечный город», и «Зеленый остров» планируются как поселки выходного дня (хотя и для постоянного проживания они вполне пригодны).

Кое-какие перспективы, пожалуй, есть еще у арзамасского направления, но пока – чисто теоретические.

Цена вопроса

Практически все ныне строящиеся коттеджные поселки рассчитаны на людей с доходом выше среднего. Стоимость земли здесь колеблется от 1200 до 10 000 долларов за сотку, размеры участков варьируются в пределах от 8 до 44 соток, хотя, случается, что люди берут и по 40, и по 60 соток.

Вообще же, самыми ходовыми считаются участки в 1 5 и 20 соток. Некоторые специалисты объясняют это тем, что содержание большого участка связано с дополнительными расходами: на ландшафтный дизайн тратиться готов не каждый.

Что касается стоимости строительства дома в коттеджном поселке, то конкретные цифры застройщики называть не берутся: слишком много факторов способны на эти затраты влиять (площадь дома, материал стен, внутренняя отделка и прочее). Нам привели лишь приблизительные суммы.

Так. по словам руководителя группы компаний «Лэндон» Андрея Костина, строительство дома в «Солнечном городе» обойдется примерно в 100 тысяч долларов. Андрей Альбертович считает такую цену вполне приемлемой для представителей среднего класса, ориентирующихся на строительство дома площадью в 1 70—240 кв. м.

По расчетам Алексея Апарина (ООО «Автоград»), стоимость дома площадью 1 20 кв. м в элитном поселке «Бурцев ключ» может составить 3,5 млн рублей. Такой же дом в «Немецкой слободе» (застройщик – компания «Proxing») обойдется в сумму около 120 тысяч евро. (Игорь Лисов, руководитель компании, оценил стоимость одного кв.м жилья под ключ в 1000 евро).

Плюсы, они же — минусы

Вы готовы платить за городской комфорт на лоне природы? Тогда будьте готовы к тому, что правило «кто платит, тот заказывает музыку» в коттеджных поселках действует не всегда. Например, в большинстве поселков проектировщиками предусмотрен единый архитектурный облик. На практике это означает, что вам предложат несколько типовых проектов, из которых нужно будет выбрать один.

У такого решения есть свои плюсы и минусы. К плюсам относится то, что такой поселок привлекательнее с точки зрения своего внешнего вида: он легко воспринимается как целостный объект, в нем нет резко различающихся по стилю и масштабу построек. Как отметил Андрей Костин (ГК «Лэндон»), маркетинговые исследования свидетельствуют, что именно поселки такого типа сейчас наиболее привлекательны для покупателей. Отметим все же, что, несмотря на привлекательность, единая архитектурная концепция накладывает существенные ограничения на свободу выбора клиента, поскольку количество типовых проектов в среднем колеблется от 4 до 8. Особенно не разгуляешься.

Однако даже в тех поселках, где не предполагается типовых проектов, придется так или иначе подстраивать индивидуальный проект под некоторые общие для всех требования. Так, в поселке «Серебряный ключ» вам разрешат построить любой трехуровневый (цоколь плюс два этажа) дом площадью от 200 до 300 кв.м. В «Александровской слободе», что в Верхних Печерах, ограничением являются требования районного архитектора: соблюдать расстояние до границ участков и не строить дома выше трех этажей. Впрочем, последний запрет действует во всех поселках. И, наконец, в поселке «Бурцев ключ» единственным требованием ко всем постройкам является использование кровельного материала одного цвета. Стоит оговориться, что за большую свободу придется заплатить большие деньги: «Александровская слобода» и «Бурцев ключ» являются элитными поселками, поэтому земля и строительство в них стоят дороже, чем в других. Что для вас важнее, решайте сами.

Бытовые прогнозы

В большинстве своем коттеджные поселки находятся за пределами города. Именно поэтому вопрос организации быта приобретает здесь первостепенное значение. Природа и безмятежность деревенской жизни – это, конечно, хорошо, но даже на лоне природы уже не обойтись без электричества, водопровода, канализации и прочих благ цивилизации.

Строители поселков, будучи сами людьми, все это учли. Кроме инженерных коммуникаций, будущим жителям обещаются, как минимум, удобный подъезд к поселку (с основной магистрали), наличие продуктового магазина, аптеки и детской площадки. Естественно, что чем более престижным считается поселок, тем более развитая инфраструктура предлагается его жителям: помимо учреждений первой необходимости, в некоторых поселках могут быть детские комнаты, кафе и бизнес-центры. Разумеется, все будет тщательно охраняться.

Все это, конечно, радует. Однако за удовольствие, как правило, нужно платить, а потому встает законный вопрос: во сколько жителям поселка обойдется проживание на лоне природы? Как оказалось, далеко не все застройщики продумывали этот аспект: в некоторых компаниях нам ответили, что расчетами стоимости содержания жилья пока не занимались. Большинство же опрошенных нами специалистов заверило, что проживание в коттеджном поселке будет сравнимо по стоимости с содержанием трехкомнатной квартиры в центре Нижнего Новгорода – это с учетом затрат на охрану, уборку территории и т. д. Назывались цифры в 4000-5000 рублей в месяц.

С этими прогнозами, однако, согласны далеко не все застройщики. Например, по мнению Михаила Дементьева, начальника отдела загородной недвижимости ЗАО «РеалИнвестСтрой» (поселок «Александровская слобода»), плата в 4000 – 5000 рублей в месяц может быть только в тех случаях, когда речь идет о поселках на 200 домов. Если же говорить о небольшом элитном поселке (до 50 домов), то сумма будет раза в два больше. Что касается «Александровской слободы», где планируется построить около 30 домов, то проживание здесь Михаил Андреевич оценил в $300-400 в месяц (в зависимости от размеров участка).

Исполнение обещаний

Еще одним важным аспектом жизни коттеджного поселка является решение вопроса об управляющей организации. Застройщики нижегородских поселков предлагают три варианта решения этой проблемы.

Первый вариант – создание ТСЖ. Он хорош тем, что при таком раскладе сами жители решают свои проблемы: ясное дело, плохо для себя они не сделают, кроме того, каждый член ТСЖ сможет в этом случае проконтролировать, на что тратятся его деньги. В дополнение к этому застройщики некоторых коттеджных поселков («Александровская слобода», «Бурцев ключ») оставили за ТСЖ право определять объем поселковой инфраструктуры, для чего на территории оставлена некая площадь, с которой жильцы вольны поступать по своему усмотрению. Чем плох этот вариант? Как ни странно, тем, что жители сами решают свои проблемы: не каждому захочется посещать регулярные собрания ТСЖ, обсуждать животрепещущие вопросы по вывозу мусора или уборке снега — многие предпочли бы просто заплатить деньги и забыть и о мусоре, и о снеге, и о прочих делах земных. Вдобавок ко всему не всегда ТСЖ смогут собираться в полном составе, а это скажется либо на оперативности принимаемых решений, либо на их приемлемости для всех жителей поселка. Опять же, если поселок небольшой — такой, как «Александровская слобода» (30 домов), «Бурцев ключ» (43) или «Зеленый дол» (23), – то его жильцам будет не слишком сложно прийти к общему соглашению, а насколько легко будет добиться того же в крупных поселках (например, в «Гранд Парке» – поселке на 180 домов)?

Вторым вариантом решения проблемы управления поселком может стать привлечение третьей стороны. Вариант можно считать удачным, если соответствующий договор подписывается еще при покупке участка – не только со строящей организацией, но и с будущей управляющей компанией, а все условия оговариваются заранее. Иначе может случиться так, что обещания дают одни, не выполняют их другие, и претензии предъявить некому. Кстати, в том же «Гранд Парке» (застройщик – компания «ВВСК») решением бытовых проблем займется фирма «Жилсервис НН», которая будет ведать ландшафтным обустройством, установкой систем безопасности и всеми коммунальными вопросами.

Теми же проблемами может заняться и сам застройщик. Так намерены поступить застройщики поселков «Серебряный ключ» (компания «Проектстрой»), «Sun City» («Технологии будущего») и «Солнечный город» (ГК «Лэндон»). В этом случае отвечать за выполнение обещаний будет тот, кто, собственно, эти обещания и давал. Однако окончательно утверждать, что именно этот, равно как и другой, способ управления окажется наиболее эффективным, пока нельзя: все точки над «i» расставит время.

Мнения и сомнения

Итак, начало нижегородскому коттеджному строительству положено, а вот каким будет его завершение? Руководитель одной из фирм, временно приостановивших застройку поселков, высказал мнение, что Нижний Новгород пока просто не готов к коттеджному строительству, так как «плохо отлажен механизм запуска этого сложного процесса». Все это осложняется тем, что потенциальные инвесторы не спешат вкладывать деньги в новый для нашего региона вид бизнеса: перед застройщиками встает неразрешимая задача «уговорить людей закопать деньги в землю», то есть финансировать прокладку необходимых коммуникаций и строительство дороги. Поэтому, как сказал наш собеседник, попросивший не называть его имя, вполне вероятно, что в скором времени будет заморожено еще несколько строек, а потому нам порекомендовали воздержаться от покупки пустых участков: землю под дом можно брать лишь тогда, когда к месту будущего строительства подведены газ и дорога. В противном случае вы рискуете стать хозяином не уютного дома в престижном поселке, а делянки в чистом поле.

Частично с вышеприведенным мнением согласился Михаил Дементьев («РеалИнвестСтрой»), который считает, что Нижний Новгород очень сильно отстает от других городов в сфере загородного строительства.

– У нас, по сути дела, нет рынка коттеджей. Он еще не сформировался, а потому говорить о перспективах организованного коттеджного строительства в нижегородском регионе пока рано, — отметил Михаил Андреевич. – Кроме того, развитие этого процесса тормозится отсутствием отлаженного механизма взаимодействия бизнеса и власти. Ситуация усугубляется отсутствием опыта у нижегородских девелоперов. Отсюда – организационные и концептуальные ошибки (например, слепое копирование московских поселков), а также высокая цена на качественные объекты вследствие высоких затрат на земельные участки и коммуникации. В связи с этим приходится ожидать, что не все коттеджные поселки, строящиеся сегодня, будут достроены.

И все же главной причиной, тормозящей массовое строительство коттеджных поселков, по мнению многих специалистов, является настороженное отношение к ним как со стороны покупателей, так и со стороны потенциальных инвесторов, для которых такой вид недвижимости пока не является привычным, а потому спрос на нее еще нельзя считать сформированным. Возможно, это объясняет, почему далеко не все застройщики коттеджных поселков подошли к этому делу без тщательно просчитанного маркетингового плана, четко продуманной стратегии по привлечению инвестиций и скрупулезно рассчитанного механизма управления поселком.

Случится ли в Нижнем бум на коттеджные поселки, и будет ли у этой истории счастливый конец? Поживем, увидим.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий