Коттеджные поселки: 1:0 в пользу таунхаусов

Введение.

Коттеджные поселки сегодня представляют собой один из наиболее инвестиционно привлекательных секторов рынка недвижимости. В последние годы этот рынок динамично развивается, особенно два его сегмента - коттеджные поселки и поселки таунхаусов, причем последние постепенно отвоевывают все большую долю на рынке.

За год предложение таунхаусов выросло более чем в два раза, коттеджных поселков - примерно на 35%. Так, если в 2004 году на рынке предлагалось к реализации около 140 коттеджных поселков и около 30 поселков таунхаусов (всего около 170 объектов), то в этом году число коттеджных поселков возросло до 206, а таунхаусов - до 67.
Сравним эти два вида загородной жилой недвижимости по основным характеристикам. Стоит оговориться, что речь идет о средних для рынка показателях. Итак, площадь коттеджного поселка в среднем составляет 15 га, на ней располагается 53 дома; размеры поселка таунхаусов - 11,5 га, в нем насчитывается 69 квартир-секций. Таким образом, на рынке таунхаусов на меньшей площади концентрируется большее количество жилых объектов. Соответственно, площадь земельного участка больше в коттеджном поселке - это в среднем 24 сотки, тогда как по объектам с таунхаусами этот показатель в восемь раз меньше - всего три сотки.

Типичный дом в коттеджном поселке имеет площадь 402 кв. м, квартира-секция в таунхаусе - 229 кв. м, т. е. в 1,8 раза меньше. Но в последнем случае меньше и общая стоимость объекта.
Дома в коттеджных поселках продают в среднем по $1900 за 1 кв. м, таунхаусы - по $1256. Примечательно, что цена 1 кв. м загородного дома практически сравнялась со стоимостью 1 кв. м в московских квартирах. Единственная разница в том, что при покупке коттеджей в эту стоимость входит и цена земли.

Сопоставив два вышеназванных показателя, можно сказать, что дом в коттеджном поселке обойдется в среднем в $760 тыс., квартира-секция в таунхаусе - в $290 тыс. Меньшая площадь, меньшая стоимость 1 кв. м - получается, что таунхаусы обойдутся в 2,5-2,7 раза дешевле, чем дом в коттеджном поселке.

Немаловажным фактором, который добавляет таунхаусам привлекательности, является стоимость эксплуатации, которая составляет на рынке коттеджных поселков $290 в месяц, на рынке таунхаусов - $222, или в 1,3 раза меньше.

По сравнению с прошлым годом уровень цен на рынке загородного жилья вырос на 20%. Темпы удорожания близки к темпам увеличения цен на жилье в Москве. Рынок коттеджных поселков и таунхаусов развивается активно, но пока не насыщается, соответственно, рост предложения не достигает тех масштабов, при которых происходит стабилизация цен.

В чем выгода?

Рассмотрим в качестве примера рынок загородных новостроек, принимая во внимание только новые коттеджные поселки и таунхаусы, которые в данный момент строятся и продаются (без учета объектов вторичного рынка).
По данным каталога коттеджных поселков М2, общий объем рассматриваемого сегмента рынка составил по отдельно стоящим домам - 206 поселков и 106 компаний-операторов, по таунхаусам - 67 поселков. В первом случае объем рынка составляет $6,66 млрд, во втором - $1,13 млрд.

Основными факторами, которые влияют на развитие этих двух сегментов рынка загородного жилья, являются:

• высокие темпы роста цен на земельные участки (особенно в пределах 40-60 км от МКАД);
• возможность комплексной и поэтапной застройки и сдачи территорий;
• обеспечение безопасности и комфортности проживания;
• ориентация на наиболее платежеспособную группу населения (для справки: в Московском регионе сейчас проживают примерно 60 тыс. так называемых долларовых миллионеров);
• наличие большого неудовлетворенного спроса, особенно в секторе жилья эконом-класса (объекты стоимостью до $250 тыс.);
• \"непрозрачность\" рынка, позволяющая уклоняться от уплаты налогов;
• высокая доходность девелоперских проектов (по объектам бизнес-класса она составляет от 30 до 100%, по элитным объектам доходит до 200%);
• отсутствие сильной конкуренции между компаниями-операторами (в среднем один коттеджный поселок продают одна-две компании, один поселок с таунхаусами - одна компания) и т. д.

Где искать?

Анализ предложения новых коттеджных поселков показывает, что на три направления (Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское) приходится почти 60% всех новых поселков. При добавлении еще двух направлений (Дмитровского и Ленинградского) доля \"первой пятерки\" возрастает почти до 73%.

Основная часть (37%) новых поселков таунхаусов приходится на Ярославское, Дмитровское и Калужское направления. При добавлении к ним Пятницкого направления и территории Москвы (где также строятся таунхаусы) доля \"первой пятерки\" увеличивается до 63%.

Если средняя стоимость 1 кв. м (включая цену земли) в коттеджных поселках составляет $1900, то на отдельных направлениях она превышает $2000, а в ряде случаев приближается к $2500. Наиболее дорогими являются Рублево-Успенское, Дмитровское, Минское и Новорижское направления, самыми дешевыми - Ярославское и Рязанское. Средняя стоимость 1 кв. м (включая стоимость земли) в поселках таунхаусов на отдельных направлениях нередко превышает среднестатистические $1256 и достигает $1400 (редко - $2000). Ценовые лидеры здесь несколько другие - Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское направления, а наиболее дешевыми являются Ярославское, Минское и Щелковское направления.

Отметим, что в рассматриваемых сегментах рынка эксперты выделили так называемый \"золотой квадрат\" с вершинами в населенных пунктах Павловская Слобода, Жаворонки, Переделкино и Красногорск. По мнению специалистов, цены на жилые объекты в пределах этой территории уже близки к предельным значениям относительно величины платежеспособного спроса.

В качестве примеров можно привести поселки X-Park (16 км от МКАД, цена за дом до $2,7 млн) и Корабельные сосны (22 км от МКАД, цена за объект до $2 млн) на Рублево-Успенском направлении, а также Павлово (14 км от МКАД, цена за дом до $2,3 млн) на Новорижском направлении.
В ближайшие годы значительного роста цен в \"золотом квадрате\" не предвидится. Вероятно, будут происходить процессы выравнивания цен на недооцененные объекты рынка, которых становится все меньше и меньше.

Мнения специалистов.

Сергей НЕЧАЕВ.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО \"Корпорация МИАН\":

- В данный момент на рынке загородной недвижимости представлены новые организованные коттеджные поселки всех ценовых уровней. Их соотношение выглядит следующим образом: коттеджных поселков с объектами стоимостью до $100 тыс. на рынке порядка 3% всех предложений. Примерно четверть - 25% - приходится на поселки с домами стоимостью $200-300 тыс. Оставшуюся нишу занимают коттеджные поселки бизнес-класса и элитные. Налицо ярко выраженный дефицит недорогих загородных домов. Однако, по мнению аналитиков корпорации МИАН, в ближайшие годы ситуация должна измениться. В ценовом диапазоне $100-200 тыс. доля предложений может увеличиться в два раза, а в секторе $200-300 тыс. - вырасти на 30-35%. Уже сейчас на рынке появились интересные предложения коттеджей и таунхаусов в поселках эконом-класса, где можно приобрести загородное жилье по вполне доступным ценам - от $99 тыс. за объект, что сопоставимо со стоимостью типовой двух-трехкомнатной квартиры Москве.

Владимир Яхонтов.

Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании \"МИЭЛЬ-Недвижимость\":

- Таунхаусы представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций - с отдельным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком. Площадь каждой квартиры составляет от 120 до 300 кв. м. Таунхаусы, как правило, находятся в организованном поселке, который располагает подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной.
Такие поселки строятся чаще всего не дальше 30 км от МКАД. В них селятся активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни. Чистый воздух, природа тут сочетаются с развитой инфраструктурой, отличными дорогами, высоким уровнем безопасности. Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга.
Аналитики компании \"МИЭЛЬ-Недвижимость\" прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. Уже сегодня наблюдается повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей. Стоимость секции, то есть отдельной квартиры, в двух- или трехэтажном доме в среднем составляет $170-200 тыс. (на престижном Рублево-Успенском направлении стоимость таунхаусов может достигать $400-900 тыс.).
Возведение и, соответственно, покупка таунхауса обходятся значительно дешевле приобретения отдельно стоящего коттеджа, поскольку в данном случае на 30% дешевле прокладывать коммуникации, еще на 15% можно снизить затраты на стройматериалы при схожих по объему площадях.
Эксперты рынка недвижимости отмечают высокую эффективность инвестиций как на стадии строительства таунхаусов, так и при вложении средств в готовое здание. Основными факторами успеха являются четкое позиционирование объекта и соответствие качества поселка потребностям клиентов.