Коттеджное строительство: время перемен

07 марта 2007

В ближайшее время застройщикам Подмосковья ничего хорошего ждать не приходится: им придется умерить свои аппетиты. Зато для покупателей грядут благоприятные времена. Не секрет, что с июля прошлого года ситуация на загородном рынке недвижимости кардинально изменилась, в сентябре–октябре произошел обвал цен от 10 до 30% (данные основаны не на механическом мониторинге цен заявок, а на реальных сделках). Инвестиционщикам, успевшим реализовать свои участки или дома и зафиксировать прибыль, относительно повезло. Другим, менее мобильным — нет. А ведь люди, приобретающие загородную недвижимость для дальнейшей перепродажи, составляли чуть ли не половину всей покупательской аудитории.

Уже немало написано о причинах сложившейся ситуации. Все имеет свой предел. В нашем случае произошло банальное затоваривание рынка. И поскольку экономические учения Адама Смита и Карла Маркса никто не отменял, мы получили классический кризис перепроизводства. Спрос (за вычетом, конечно, инвестиционщиков) остался прежним: московские, сибирские, кавказские элиты никуда не делись и не денутся, а предложений каждый год становится в два раза больше. Наглядно это видно по статистике увеличения числа новых коттеджных поселков, в том числе на Новой Риге, Рублевке и других трассах.

При этом все усугубляется непрофессионализмом исполнителей, зачастую пришедших в девелопмент из непрофильных отраслей и самостоятельно не продавших еще и ведра земли. Впрочем, и признанные «фишечные» застройщики недалеко ушли. В лучшем случае занимаются побочными вещами: выкопают пруд, посадят пару сосен, выделят побольше денег на рекламу… А надо бы, как говорится, зрить в корень, в базис, то есть осмысливать глубинные причинно-следственные связи, строить модели, думая вперед хотя бы лет на пять–семь. И не обращаться потом к консультантам с возгласами: «Нет продаж! Нечем возвращать кредиты!» и пр. Ошибки, допущенные на стадии формирования девелоперской концепции, скажем, элитного поселка, бывает трудно устранить.

Скажу прямо: бизнес-класс и элитное жилье в Подмосковье исчерпали потенциал своего развития — большинство проектов являются заведомо провальными. В первую очередь это касается тех структур, которые купили землю на вторичном рынке и надеются быстро продать типовой элитный поселок. Крупные же землевладельцы, новые хозяева колхозов, «ленд-лорды», которым сотка обошлась в сумму от $5 до $50 за счет скупки паев и других схем, должны призадуматься, что делать с этой землей, не станет ли она обузой, особенно это стоит сделать в свете вышедших и готовящихся федеральных законов и нормативно-правовых актов, в том числе по налогообложению.

Вот тут и вступает в силу теория Дарвина: победит (выживет) сильнейший, проще говоря, тот, кто вовремя сумеет диверсифицировать свой бизнес, привлекая для этого новый качественный менеджмент, способный воплотить новую сбалансированную стратегию, назовем ее реальной стратегией.
Небольшие проекты можно реализовать и в дорогом сегменте, привлекая для этого, конечно, не пустых «менеджеров» поколения next с дипломом МВА, а опытных девелоперов, получивших навыки системного мышления в советской высшей школе.

Тем не менее, на мой взгляд, будущее — за недорогой массовой застройкой. Со слабовыраженной архитектурной «обязаловкой», без обязательного подряда на строительство, со всеми центральными коммуникациями и, например, с ценами $4–6 тыс. за сотку на Новой Риге и $8–10 тыс. — на Рублевке; на расстоянии до 35 км от МКАД.
Прогноз динамики цен на этот год таков: до марта сохранится нынешнее положение, когда продавцы и покупатели выжидают, у кого нервы крепче. Затем весной, когда станет ясно, что всплеска активности целевых покупательских аудиторий ждать не приходится, произойдет падение цен еще на 15–20%. Затем в течение года рост цен будет соответствовать темпам инфляции. Ожидается выход на рынок новых или «новых старых» игроков, которые возьмут инициативу в свои руки, просчитают экономику девелоперских проектов, ориентированную на массового потребителя, и примут ожидаемые решения по ценовой и прочей политике их реализации. Причем попытки некоторых структур вести эту так называемую эконом-застройку на непрестижных трассах будут не эффективны, поскольку основная клиентура (средний класс) живет на западе Москвы и ни на какое Рязанское шоссе, трясясь несколько часов по московским пробкам, не поедет.

Среди масштабных проектов массовой застройки на западном направлении я бы выделил несколько самых известных. Проект управляющей компании «Масштаб» (13 тыс. га, Ленинский район) не могу назвать шагом в правильном направлении. Налицо стремление продать в розницу небольшие участки земли, на которых строятся особняки. Проект у Архангельского (430 га, 3 км по Новой Риге) до конца не ясен, но тоже предполагает большие вложения покупателей. В том же ряду Плещеево (594 га, Новая Рига, 21 км), «Рублевка-гольф-клуб» (333 га, 13 км). Симпатично выглядит проект компании «ИНКОМ-Недвижимость» по строительству микрорайона на Новой Риге (2 тыс. га), но это по сути та же «элитка». Интересен масштабный проект «Рузская Швейцария» (40 тыс. га, Рузский район), но планируемые в его рамках поселки расположены далековато от Москвы.

Всего известны более 20 масштабных проектов площадью более 100 га. Однако их девелоперская идеология не всегда соответствует ожиданиям и возможностям адресных покупательских аудиторий. Поэтому в большинстве случаев стоит ожидать в лучшем случае долгостроя.

Перспективы реализации программы «Доступное жилье» в Подмосковье смутные, поскольку местные чиновники, выражаясь словами классика, страшно далеки от народа. Зато близки к девелоперским структурам, которым выгоднее продать земельные участки, не забыв, естественно, и о своих интересах. При этом идеальным вариантом считается земля, переведенная не под ИЖС, а под дачное строительство, поскольку снимает с местных органов власти инфраструктурные заботы. Это, впрочем, и надо использовать. В любом случае не нужно надеяться, что к инвестору–застройщику придет добрый дядя, построит ему дороги, школы, больницы, проведет нужной мощности ЛЭП, газ и скажет: бери, дорогой, национальная программа ведь вышла. Нет, как и прежде, придется просчитывать экономику проектов, надеясь на собственные силы и возможности партнеров по коммерческому «цеху».

Сегодня в руках 15 компаний находится около 30% всех подмосковных земель. Досталась она им за копейки, напомним, не более $50 за сотку. Стоимость инженерии строящегося населенного пункта (дороги, вода, канализация, газ, электричество, телефония и пр.) с минимальной инфраструктурой и затратами на рекламу и штат не превышает $2–3 тыс. за сотку предлагаемой к реализации «участковой» земли. Накинем 15% на незапланированные расходы (сюда входит перевод земли под дачное строительство с необходимыми согласованиями). Вот и вся нехитрая арифметика, взятая не «с потолка», а из опыта реализации двух поселков.

Остальное в ценообразовании готового продукта зависит от фантазии застройщика. Многие предлагают обязательный подряд, маскируя свою жажду наживы под дешевую аргументацию типа «единая архитектурная концепция», «предсказуемые сроки завершения строительства», «низкая стоимость оптовых стройматериалов» и прочие уловки. Другие просто умножают себестоимость на два или три и выставляют на продажу нарезанные участки по цене от $8 тыс. за сотку на западном направлении. Как видим, резервы для снижения цен есть — по крайней мере у крупных землевладельцев. Но и с купившими землю на «вторичке» не все так плохо, было бы желание.

Отдельный вопрос — эксплуатация коттеджей. В строящихся и существующих поселках ее стоимость составляет не меньше $300 с дома в месяц. Как правило, сначала застройщик ставит свою управляющую компанию, которая занимается охраной и эксплуатацией. Затем жильцы-собственники обязаны в соответствии с законодательством провести собрание и выбрать способ управления. Зачастую у них присутствует ярко выраженное желание нанять другую компанию (подешевле) или взять контроль непосредственно в свои руки и самостоятельно нанимать охрану, электриков, сантехников, дворников, заключать договоры с подрядчиками. Типичная ситуация. Но чаще всего после длительных переговоров управляющая компания застройщика остается.
Поэтому и от новоселов поселка требуется определенная инициатива и гибкость, учитывая тот факт, что сети и инфраструктура уже принадлежат продавцам и не входят в состав общедолевой собственности. Без социального партнерства не обойтись. По расценкам положение таково: чем больше поселок, тем ниже стоимость управленческих и эксплуатационных услуг. И это еще один существенный плюс доступных массовых коттеджных поселков, в которых рассматриваемые расходы не должны превышать $100 в месяц с одного домовладения.

Возникает вопрос: если пока нет доступного малоэтажного жилья, может, желающим следует купить «домик в деревне» на вторичке? Но сегодня вторичный рынок на загородке напоминает мутную воду, в которой риэлторы выискивают легкую добычу. И если в Москве адекватно оценить, не особо напрягаясь, примерную стоимость квартиры реально большинству специалистов по недвижимости, то в Подмосковье — крайне неопределенная ситуация.

Каждый объект недвижимости уникален, слишком много влияющих на ценообразование величин. Мало кто сейчас осмелится безапелляционно утверждать о стоимости того или иного объекта недвижимости, классифицировать участки и дома в области. Выбор загородки — это весьма интимный процесс, сродни выбору супруга — хорош и этим, и тем, а главное — нравится. Между тем кому-то ваш потенциальный избранник покажется никчемным, не стоящим затрат, а кому-то — верхом совершенства, для обладания которым никаких средств не жалко. По большому счету, покупка недвижимости — дело женское. Именно женщина решает, что, где и за сколько покупать. Роль мужчины в этом процессе чаще всего сводится к одобрению выбора женщины.

Здоровым же эмоциям, готовности заплатить за объект недвижимости необходимо логически обоснованное, квалифицированное сопровождение сделки. Поэтому покупателям и продавцам рекомендую обращаться к профессиональным риэлторам, имеющим хорошую репутацию, подтвержденную знакомыми. И не столь важно, в каком агентстве он трудится. Это позволит покупателю не переплатить, а продавцу — получить по максимуму. И не забывайте: в случаях с дешевыми домами в деревне или слабеньком, образца 1970-х годов садовом товариществе велика вероятность порчи, а то и потери имущества. Предпочтительнее все же новый охраняемый поселок.

Москва разрастается и задыхается от пробок. Выход — проводить больше времени за городом, в идеале — постоянно жить в ближнем Подмосковье, наслаждаясь чистым воздухом и единением с природой в комфортных условиях. Предлагаемый путь не нов. Все мегаполисы мира перешли на эту модель человеческого общежития.

На сегодняшний момент ситуация благоприятна для застройщиков, которые осознают реальную стратегию продвижения девелоперских проектов в области. Поскольку рынок дорогого жилья перенасыщен, волей-неволей придется работать в более низком ценовом диапазоне и охватывать более широкие массы потребителей. Кому-то подойдет новостройка в тихом городке Подмосковья, кому-то — таунхаус. Но будущее — за строительством поселков, доступных большинству населения. Наступило время перемен. И тот, кто понимает, что альтернатива строительству таких поселков отсутствует, тот выиграет и закрепится на рынке. А те, кто будет витать в облаках, продолжая штамповать «элитные» поселки, надеясь на их быструю реализацию по безумным ценам, останутся в проигрыше и будут вынуждены уйти с рынка.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий