Коммерческая недвижимость переезжает в спальные районы

12 августа 2006

Введение.

В ожидании окончания строительства ММДЦ \”Москва-Сити\” застройщики коммерческой недвижимости продолжают осваивать спальные районы и пригороды Москвы. Если учесть, что в соответствии с Генпланом развития Москвы столичный центр должен превратиться в туристско-рекреационную зону и коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, высококлассные офисы за пределами центра станут крайне востребованными.
Пока спрос на офисную недвижимость в центре столицы по-прежнему на самом высоком уровне. По данным компании Colliers International, более 60% от общего объема предложения коммерческой недвижимости сосредоточено в пределах кольцевой линии метро, более 65% клиентов в своих заявках указывают центр города как предпочтительное место расположения офиса, 15% готовы расширить зону поиска до Третьего транспортного кольца (ТТК). На долю других районов приходится порядка 21% заявок.
Сайт Арендатор.ру провел опрос посетителей на тему \”Готовы ли вы снимать офис за пределами МКАД?\”. По результатам голосования 26,3% посетителей стали бы снимать помещения за пределами МКАД, а 73,7% – нет.
Основные причины высокого спроса на офисные помещения в центре – традиционность и престижность местоположения, удобство для сотрудников, добирающихся на работу общественным транспортом. Однако перегруженность центральной части города автомобилями, более низкие ставки аренды и увеличивающийся выбор качественных офисных помещений за пределами Садового кольца, ТТК и МКАД побуждают арендаторов и покупателей обращать все больше внимания на офисы за пределами центра Москвы.

Дальше – больше.

Распределение предложения коммерческой недвижимости на районы, расположенные за пределами Садового кольца, неравномерно. На Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Южный районы приходится от 9% до13% общего предложения площадей в городе. Эксперты Colliers International отмечают полное отсутствие предложения офисных площадей класса А в Северном, Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном и Южном районах.
В восточной части города сконцентрировано большое количество промышленных предприятий, что ухудшает экологическую обстановку и отрицательно сказывается на имидже района. Кроме того, по мнению специалистов компании ABN Realty, Северо-Западный, Западный и Юго-Западный районы исторически считаются более престижными для ведения бизнеса.
По данным компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\”, за пределами центра спрос формируется в основном на офисы класса В, хотя востребованы и помещения класса А, особенно если объекты расположены в деловых районах – таких, как Ленинский и Кутузовский проспекты, Ленинградское шоссе, проспект Мира. Именно там ощущается недостаток высоклассных офисных площадей.
По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, сегодня около 65% договоров по аренде офисов приходится на центр Москвы и уже порядка 30% общего числа сделок фиксируется в пределах ТТК. \”Хотя еще буквально два года назад на сделки по объектам, расположенным за Садовым кольцом, приходилось не более 10%\”, – говорит Колегов.
Понятно, почему все большее количество арендаторов коммерческой недвижимости переезжают из центра в спальные районы и дальше. Во-первых, они получают офис необходимого уровня комфортности и сервиса дешевле на 18 – 30%, у них есть возможность снять офис большей площади. То есть, условно говоря, сервис класса А предоставляется по цене класса В. \”Офис за пределами центра – это наличие свободного жизненного пространства, чистого воздуха, более легкий трафик, движение против основного транспортного потока, отсутствие пробок, наличие парковок – идеальные условия для неклиентского бизнеса\”, – говорит Элина Занина, руководитель отдела рекламы и маркетинга управления коммерческой недвижимости компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\”. Если это бизнес-парк, то арендатор получает возможность арендовать отдельно стоящее здание, находящееся под единым управлением.
Как считает генеральный директор компании Ost West Development Юрий Калоев, для многих компаний из сферы IT, медицины, сервиса, которые не ориентированы на высшие ценовые категории и нуждаются в больших площадях, переезд за пределы Бульварного и Третьего транспортного кольца становится вполне целесообразным. Многие крупные международные компании выбирают офисы далеко от центра Москвы и даже за ее пределами. Новый бизнес-центр Country Park находится в Химках. Офисы таких компаний, как Hoffmann-La Roche и 3М, расположены в районе Речного вокзала, Sun Microsystems – в конце Ленинского проспекта.
Однако у офисов за пределами центра есть и отрицательные стороны. Примером является строительство комплексов в рамках программы правительства Москвы на бывших заводских территориях за пределами Садового кольца и ТТК. \”На таких участках сложно избавиться от индустриальных \”следов\”. Несмотря на качество самих зданий, потенциальные арендаторы не хотят иметь офис на территории бывшей промзоны\”, – говорит начальник отдела агентских услуг Knight Frank Russia Ольга Тараканова. Поэтому офис за пределами центра далеко не всегда подходит для ведения ориентированного на клиентов бизнеса.

Ближнее окружение.

В компании Knight Frank Russia отмечают, что коммерческая недвижимость за пределами центра столицы востребована на Юго-Западе Москвы, в районе Ленинского проспекта, проспекта Вернадского, Кутузовского проспекта, Рублевского шоссе и Крылатского, Звенигородского шоссе, Ленинградского шоссе и Ленинградского проспекта. Там спрос значительно превышает предложение. По мнению специалистов компании Blackwood, в районе Кутузовского проспекта сильно ощущается дефицит офисных помещений классов А и А1.
Новые объекты реализуются очень быстро, еще на ранних стадиях строительства. Например, офисный центр класса А (Осенний бульвар, 21) был заполнен в кратчайшие сроки, несмотря на его отдаленное местоположение. Ограниченное число строительных площадок не позволяет девелоперам \”развернуться\” в этом районе. Поэтому офисное строительство частично смещается в сторону Крылатского, где в настоящий момент возводятся несколько бизнес-центров. Первые два здания бизнес-парка \”Крылатские холмы\” планируется сдать в IV квартале 2004 года, а строительство двух других корпусов будет завершено в 2005-м. \”Крылатские холмы\” – комплекс из четырех малоэтажных зданий класса А. Общая площадь арендуемых офисных помещений во всех зданиях составит около 54 000 кв. м, а в каждом из корпусов – около 13 000 кв. м. На участке площадью восемь гектаров также будет размещена парковка. Среднее соотношение количества парковочных мест и количества арендуемых площадей составит 30 кв. м на одно парковочное место.
Михаил Геца, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что одним из стратегических перспективных направлений является район Краснопресненской набережной, где уже реализуются такие заметные проекты, как башня компании Enka в \”Москва-Сити\”, \”Европа Билдинг\”, \”Строймонтаж\”.

Загородные офисы.

Если строительство офисов за пределами Садового кольца уже можно назвать тенденцией, то коммерческую недвижимость за пределами МКАД можно пересчитать по пальцам. Это Country Park, Бизнес-центр \”1-й км\”, находящийся на 1-м км Рублевского шоссе, \”Жуковка Plaza\”, а также офисные площади в ТЦ \”Мега\”. Еще несколько центров, преимущественно на Рублевском и Ленинградском шоссе, находятся в стадии строительства. По мнению Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, вполне возможно, что с течением времени таких комплексов станет намного больше.
Одни из основных претендентов на высококлассные офисы за МКАД – крупные международные компании, бизнес которых связан с частыми перелетами. Удобно иметь офис в непосредственной близости от аэропорта (к примеру, Шереметьева). Это предположение подтверждает тот факт, что за МКАД охотно едут солидные компании. Так, якорным арендатором Сountry Park является российский офис компании Volvo. Для крупных компаний выбор офиса за пределами столицы часто обусловлен наличием собственного производства рядом с офисом, как в случае с компаниями Mars (г. Ступино Московской области) или Coca-Cola (московский район Солнцево).
Кроме того, руководители многих компаний, как правило, проживают в загородных коттеджах, им удобнее добираться до бизнес-центров, расположенных неподалеку от дома. И не только: зачастую выехать за МКАД значительно легче, чем добраться до центра.
Огромную роль играет более низкая по сравнению с Москвой стоимость земли за МКАД. Это позволяет сэкономить на строительстве и значительно снизить арендные ставки. Экономия на земле позволяет выделить большую площадь под автостоянку, благоустроить территорию, организовать хорошую инфраструктуру. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследования рынка компании Jones Lang LaSalle, стоимость аренды в бизнес-парках за кольцевой дорогой как минимум на 20 – 30 % ниже, чем в столице.

Влияние расстояния на цены.

По словам Ольги Таракановой из Knight Frank Russia, цены на аренду офисов за ТТК И МКАД вполне конкурентоспособны и в 1,5 – 2 раза ниже, чем в центре Москвы. Например, если в Country Park (Химки) квадратный метр стоит от $320 в год, то, например, в бизнес-центре \”Романов двор\” в Романовом переулке – от $600.
В 2003 году лидерами по темпам роста в классе А стали Белорусский и Новослободский деловые районы, в классе В – Фрунзенский район и Сокол. Ставки на помещения класса А выросли на 2,9%, А1 – примерно на 1%, чуть заметнее увеличилась аренда помещений класса В – на 6 – 7%.
Специалисты компании Blackwood полагают, что сохранится тенденция выравнивания цен на офисы в центре города и офисы в более отдаленных районах. Уже в конце 2003 года уровень арендных ставок на качественные помещения на Западе, Юго-Западе и Севере столицы был сопоставим с ценами в пределах Садового кольца. \”Это объясняется тем, что для многих арендаторов важнейшее значение приобретают такие критерии, как качество здания и профессиональное управление им\”, – говорит Михаил Гец.
Другой точки зрения придерживается Сергей Колегов из ABN Realty. Он считает, что выравнивание цен на аналогичные проекты, находящиеся в разных районах города, исключено. \”В недвижимости стоимость объекта на 70% формируется с учетом привлекательности его расположения. Центр города при всех его минусах всегда будет оставаться центром\”, – подводит итог Говердовская Ольга.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий