КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Основные тенденции I-ого полугодия 2007 года

Российский рынок коммерческой недвижимости называют одним из самых быстрорастущих рынков Европы. По данным Jones Lang LaSalle, с 2004 года по 2006 год инвестиции в коммерческую недвижимость РФ выросли в 14 раз и достигли 2,8 млрд евро. Эксперты компании ожидают, что в текущем году в этот сегмент будет вложено около 4,5 млрд евро. А по версии Wall Street Journal, сделки в области коммерческой недвижимости могут принести России до 5 млрд евро, причем РФ была названа самой привлекательной для инвесторов среди стран Центральной и Восточной Европы. Действительно, проекты в области коммерческой недвижимости в нашей стране обещают инвесторам доходность в 10-20%, в то время как Европа может похвастаться лишь 6-7%. Видя значительный инвестиционный потенциал отрасли, власти пытаются упорядочить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и продиктовать свои условия. В то же время инвесторы, застройщики и девелоперы расширяют географию своих интересов.

Офисная недвижимость: куда идти?

Текущий год может стать переломным для рынка офисной недвижимости. Начавшись с изменения классификации качественных офисных зданий (теперь качественные офисы принято делить на классы «А», «B+» и «B-» вместо привычных двух «А» и «В»), 2007 год может стать массового исхода девелоперов и застройщиков офисной недвижимости из Центрального административного округа столицы в пределы МКАД и в область. Пока мало кто берется давать прогноз о том, что будет с арендными ставками и насколько вырастет стоимость квадратного метра в ЦАО и на окраинах. В одном эксперты сходятся: процент вакантных площадей не претерпит существенных изменений.

Уже в первом квартале 2007 года объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов «А», «В+» и «В-» в Москве составил, по разным подсчетам, от 130 тыс.кв. м до 170 тыс. кв.м, при этом доля класса «А» составила15% от общего объема введенных площадей. По сведениям Colliers International, доля нового строительства составила 60%, а на реконструкцию пришлось около 40% площадей. «Несмотря на то что по итогам года ожидается поступление на рынок приблизительно 1 млн кв. м, ввод в эксплуатацию основной части предложения намечен на II-IV кварталы», - отмечает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

А значит, пик активности застройщиков и девелоперов офисной недвижимости придется на середину года.

Данные Colliers International

С начала года был введен в эксплуатацию лишь один офис класса «А» - бизнес-центр «Конкорд» на ул. Шаболовка. Остальная часть пришлась на офисные помещения классов «В+» и «В-», среди которых наиболее крупным стали бизнес-центр «Румянцево» (85 тыс. кв.м), технопарк в Строгино (17 тыс. кв.м) и Baker Plaza на Бутырском валу (15,162 тыс. кв. м). Наименьшая площадь – у «Покровского двора» (5,804 тыс. кв.м).

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в I кв. 2007 года

Данные Colliers International

Однако, как отмечают эксперты, объем введенных в эксплуатацию офисных площадей пока существенно не повлиял на долю свободных площадей. «Некоторый рост доли вакантных помещений в офисных зданиях класса «А» связан с тем, что на рынок недавно вышли БЦ «Конкорд» и БЦ «Школа журналистов»: средний уровень свободных площадей в этом сегменте вырос с 1,2% на конец года до 1,7%», - отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов.

По его словам, доля офисов класса «В» осталась неизменной – на уровне 3,5% (один из самых низких показателей в Европе), что объясняется высоким спросом со стороны как российских, так и международных компаний в условиях, когда спрос превышает предложение.

Данные Prime City Properties

В России компании по-прежнему отдают предпочтение аренде, с начала года сделок по купле-продаже офисной недвижимости было заключено в 5 раз меньше, чем по сдаче площадей в наем. «Около 250 тыс. кв. м. качественных офисных помещений было арендовано и только 55 тыс. кв. м продано», - поделился А. Гурганов.

«Среди значительных сделок можно выделить следующие, - заметил начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постнов,- дочерняя компания Газпрома – ГазпромСтрой – купила 102 тыс. кв. м в строящемся офисном центре класс «А» Mirax Plaza, «Ренессанс Капитал» арендовала 13,954 тыс. км м в Башне на Набережной, которая в настоящий момент находится на стадии строительства».

Наиболее значимые сделки в 1-ом полугодии 2007 года

Данные Colliers International

Рост спроса на качественные офисные помещения обуславливает сохранение ставок аренды и цен продаж на текущем высоком уровне. В частности, класс «А» сдается в аренды в среднем за 850-1300 долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС, но включая эксплуатационные расходы), продается по цене 6,5 -7,8 тыс. долл. за метр (без учета НДС). Класс «В+» реализуется в наем в среднем за 600-850 долл./кв.м/ год, покупается за 4-6,5 тыс.долл., в то время как класс «В-» арендуется за 450-600 долл./кв.м/год, средняя стоимость продаж в этом сегменте находилась в диапазоне 2-4,3 тыс. долл. за метр.

Правда, цены продаж и ставки аренды могут в текущем году претерпеть существенные изменения. Дело в том, что правительство Москвы заявило о приостановке строительства офисных помещений в центре столицы. В частности, мэр Москвы Юрий Лужков предложил включить пункт о приостановке офисного строительства в центре Москвы в «Постановление о задачах по выполнению инвестиционной программы первого полугодия и 2007 года в целом». А по словам главного архитектора города Александра Кузьмина, для контроля за застройщиками и девелоперами, которые уже реализуют проекты в ЦАО, была создана специальная комиссия при префектуре округа, которая будет отслеживать нарушения по инвестконтрактам, срокам ввода зданий в эксплуатацию и т.д. В случае если будут зафиксированы значительные нарушения комиссия будет предлагать на изменении функциональной насыщенности объекта в зависимости о потребностей города.

Впрочем, застройщики и девелоперы офисной недвижимости не спешат паниковать. «Я думаю, не стоит категорично воспринимать заявляения московских властей. Те проекты, реализация которых началась будут завершены. Кроме того, земельный ресурс в ЦАО тоже практически исчерпан. Девелоперам так или иначе придется рассматривать новые территории – Третье (ТТК) и Четвертое (ЧТК) Транспортные Кольца, МКАД», - заявила директор отдела офисной недвижимости DTZ Елена Колесникова.

По ее словам, количество компаний, принципиально желающих располагаться в ЦАО, не так много, тем более, что многие объекты в пределах ТТК, ЧТК и МКАД не уступают по оснащенности, а наличие парковочных мест, транспортная доступность и конкурентоспособные ставки заставляют задуматься. А Jones Lang LaSalle прогнозируют, что в ближайшие годы в этих районах будет сконцентрировано до 24% предложения качественных офисных площадей.

Торговая недвижимость: расширение географии

Для сегмента торговой недвижимости в 2007 году главным остается вопрос «когда в Москве наступит перенасыщение торговыми площадями?» и догонит ли столица Европу такому показателю, как количество торговых площадей. Споры на этот счет не утихают. Так, столичные власти оперируют расширенным показателем, включающим и площади отдельно стоящих магазинов. По их подсчетам, совокупный объем торговых площадей на 1 тыс. москвичей составляет 600 кв.м., что сопоставимо с европейскими показателями. В то же время международные консультанты по недвижимости учитывают только торговые центры. Например, по данным Jones Lang LaSalle, на конец 2007 года в Москве насчитывалось 150 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. Однако пока эксперты спорят много это или мало, застройщики и девелоперы торговой недвижимости расширяют географию своих интересов, присматриваясь к городам-спутникам столицы и расширяя сеть региональных проектов.

С начала года сегмент торговой недвижимости не мог похвастаться весомым приростом торговых площадей: был введен в эксплуатацию лишь один торговый центр «Мосмарт» на Боровском шоссе общей площадью 75,5 тыс. кв.м. «В I квартале 2007 года наблюдался незначительное увеличение предложения, и на данный момент объем общего предложения качественных торговых центров составляет приблизительно 3,6 млн кв. м.», - прокомментировала старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

При этом, по данным Colliers International, общая торговая площадь крупных качественных центров составлила 1,56 млн кв.м, а до конца когда ожидается появление еще около 1,505 млн кв. м новых площадей. Однако, как отмечают эксперты, опрошенные RealEstate.ru, не стоит верить всем обещаниям. Дело в том, что далеко не все заявленные проекты могут быть сданы в срок. «О предполагаемом строительстве торгового центра девелоперы объявляют уже тогда, когда еще не получены все необходимые разрешения и согласования для осуществления строительства. Таким образом они пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему проекту: анонсирование на самых ранних стадиях может предупредить появление менее решительных конкурентов, в то время как более позднее заявление (ближе к дате открытия) позволяет рассчитывать на благосклонность потенциальных арендаторов и будущих посетителей», - объяснил региональный директор по торговой недвижимость Colliers International Максим Гасиев.

Крупнейшие объекты торговой недвижимости, заявленные в 2007 году

* площадь торговой составляющей (49% от общей площади комплекса)

** открылся 18 апреля 2007 г.

*** площадь торговой составляющей (48% от общей площади комплекса)

Данные Colliers International

И все же в случае успешной реализации наиболее крупными проектами в 2007 году обещают стать «Рио Гранд» на Дмитровском шоссе площадью 178,7 тыс. кв. м и ТЦ на Каширском шоссе размером в 125 кв.м. Наиболее маленьким по площади станет проект АСТ на Измайловском шоссе, который составит всего 26 тыс. кв.м.

Российские и иностранные инвесторы не теряют интереса к торговой недвижимости. В частности, одним из заметных событий на данном рынке стала сделка, совершенная голландским девелопером Rodamco Europe по выкупу половины торговых площадей многофункционального центра «Метрополис», который строит на Ленинградском шоссе компания Capital Partners. «Форвардный характер сделки является распространённым на сегодня явлением во всех сегментах коммерческой недвижимости и свидетельствует о дефиците проектов, соответствующих требованиям иностранных инвесторов», - продолжила А. Лаирова из Prime City Properties.

Еще одним знаковым событием стало объявление об открытии в России первого гипермаркета французской сети Carrefour - второго по величине ритейлера после Wal-Mart. Открытие планируется в 2008 году в строящемся ТЦ «Фили» на Багратионовском проезде. Также торговые площади столицы пополнится в этом году гипермаркетом британской сети Castorama, работающей в формате DIY.

Что касается россиян, то и они намерены инвестировать в ритейл. Например, ГК «Регионы» заявила о планах строительства ТРЦ «Июнь», а Mirax Group заявила о строительстве очередного подземного торгового центра, который появится под Смоленской площадью. Вообще освоение подземного пространства – одна из новых тенденций развития торговой недвижимости в Москве: пробки и проблемы с парковкой в центре города отпугивают часть потенциальных посетителей.

Как отметили в Jones Lang LaSalle, на конец 1 квартала 2007 года средняя базовая ставка аренды в качественных торговых централ составляла 2,9-3,2 тыс. долл. за квадрат. При этом арендные ставки в торговых центрах сильно варьировались для разных категорий арендаторов.

Ставки аренды в ТЦ Московского региона, долл.США за кв.м в год

Данные Jones Lang LaSalle

А по данным начальника департамента развития Leon Building Максима Марухленко, наименьшее среднее значение арендной ставки было характерно для северо-востока столицы – 900 долл. за 1 кв. м в год, наиболее дорогим оставался центр, где арендодатели просят 3,1 тыс. долл за метр.

Что касается прогнозов на будущее, то опрошенные RealEstate.ru специалисты, пришли к выводу, что оно – в расширении географии присутствия. Так, развитие торговой недвижимости в Московской области станет следствием развития рынка жилья Подмосковья. «Мы ожидаем продолжения строительства современных ТЦ в Московской области, особенно в городах-спутниках, где сейчас ведется активное жилищное строительство», - заключила А. Лаирова.

А региональный рынок будет развиваться посредством прихода крупных сетей. В частности, в компании IKEA RealEstate.ru сообщили, что в текущих планах развитие исключительно региональных программ: в Омске, Уфе и Саратова, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Саратове.

Складская недвижимость: внимание Путина

Рынок складской недвижимости РФ находится в активной стадии формирования, для которой характерен рост объема складских площадей. Однако, несмотря на постоянно увеличивающееся предложение, доля вакантных качественных складских помещений по-прежнему мала. Возможно, именно этим объясняется пристальное внимание, которое решил обратить глава государства Владимир Путин на развитие логистики и перевозок. В частности, на последнем заседании президиума Госсовета президент заявил о необходимости строительства крупных логистических комплексов в портовых зонах, а также на основных железнодорожных и автодорожных узлах. При этом девелоперам и управляющим складских помещений обещана помощь государства. Кроме того, было озвучено предложение о том, что эти комплексы должны функционировать как частно-государственное партнерство.

В 2007 году ожидается неравномерное поступление новых площадей на рынок, обусловленное тем, что первая половина года обещает быть менее активной, а во второе полугодие сдается сразу несколько крупных объектов или их очередей. Так, с начала года было введено в эксплуатацию лишь 4 качественных складских объекта. Наиболее крупным стал комплекс Ленинградский терминал, 2-ая фаза (Международное логистическое партнерство), общая площадь которого составила 69,2 тыс. кв. м. К концу второго квартала ожидается также ввод здания «А» в логистическом парке в Дмитрове и 2-ая очередь Springs Park. Таким образом, по подсчетам Praedium, совокупная площадь складских помещений РФ пополнится еще 125,787 тыс. кв. м площадей.

Складские комплексы, введенные с начала 2007 года и планируемые к вводу во II квартале 2007 года

Данные Praedium

Объекты, планируемые к вводу во 2 квартале 2007 года

Основные объекты, ожидаемые к вводу в 2007 году

Данные Prime City Properties

И все же эксперты отмечают нехватку складских помещений. «Спрос на качественные склады остается стабильно высоким, несмотря на активное строительство, ведущееся в этом сегменте рынка недвижимости. Это обуславливается тем, что такими же темпами растет и розничная торговля, использующая данный тип помещений для своих нужд. Дефицит предложения и низкое количество вакантных площадей приводит к тому, что большая часть проектов реализуется на начальных стадиях», - прокомментировал директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

При этом в первом полугодии 2007 года наблюдалась стабилизация уровня арендных ставок. «В классе «А» средняя арендная ставка составила 135-170 долл. за квадратный метр в год, не считая налога на добавленную стоимость (НДС), в классе «В» средний диапазон цен находился в пределах 115-130 долл. за 1. кв. м/год без учета НДС », - отметила старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Кроме того, эксперты указали на то, что уже в начале 2007 года в среднем до 30 долл. за квадрат повысились операционные расходы, которые несут арендаторы. «Это явилось прямым следствие роста расходов на содержание и обслуживание складских комплексов», - продолжил М.Шакиров из Colliers International.

Опрошенные RealEstate.ru специалисты сошлись во мнении, несмотря на более длительную, в отличие от розницы, окупаемость проектов в области складской недвижимости, интерес инвесторов к данному сегменту рынка коммерческой недвижимости растет.

Одним из наиболее заметных событий с начала 2007 года стало объявление совместного проекта турецкого девелопера EGL Holdings и британского инвестиционного фонда Raven Russia Ltd. Они договорились о создании совместного предприятия на паритетной основе, которое построит логистический комплекс класса «А» рядом с аэропортом «Шереметьево» площадью 55 тыс. кв.м, после чего Причем Raven Russia выкупит оставшуюся долю и станет единственным собственником объекта. Для Raven Russia эта схема реализации проекта уже привычна – в середине 2006 года она уже создала совместное предприятие с Aldama Ltd. для строительства индустриального парка «Восточный» около Ногинска площадью 300 000 кв.м.

Сделки по аренде, заключенные с начала 2007 года

Данные Praedium

Также в числе крупных сделок можно выделить сделки аренды по аренде «Северного Домодедова» компанией «Мультифлекс» (33 тыс. кв. м), завершенной в апреле текущего года, и МЛП-Подольск компанией GEFCO (20,65 тыс. кв.м), состоявшейся в январе.

Что можно ожидать от 2007 года? Эксперты выделяют следующие направления рынка складской недвижимости:

• крупные розничные сети будут строить складские комплексы для собственного использования (Эльдорадо, Техносила);
• увеличатся площади планируемых проектов, что характерно для фазы активного развития рынка,
• реализация проектов будет осуществляться в несколько фаз,
• вырастет доля логистических операторов в общем спросе,
• сроки аренды растянутся до 7-10 лет,

арендаторы будут предпочитать заключать договоры предварительной аренды на стадии строительства,

• возрастет активность как иностранных инвесторов (Raven Russia Ltd., Fleming Family & Partners), так и иностранных девелоперов (C.R.E.D.O., Ghelamco, Giffels),
• по-прежнему рынку будет недоставать готового предложения по специализированным складским комплексам (фармацевтические, низкотемпературные, морозильные склады),
• увеличится число сетевых складских проектов, охватывающих разные регионы.

Однако нынешний год может преподнести инвесторам и девелоперам складской недвижимости немало сюрпризов со стороны органов власти. На последнем заседании Госсовета президент заявил о необходимости строительства крупных логистических комплексов в портовых зонах, а также на основных железнодорожных и автодорожных узлах. При этом девелоперам и управляющим складских помещений обещана помощь государства. Кроме того, было озвучено предложение о том, что эти комплексы должны функционировать как частно-государственное партнерство.

Мнения экспертов по этому поводу разделились. «Считаю, что государству есть смысл планировать развитие товаропотоков на территории страны, для того чтобы достичь снижения издержек на транспортной и складской логистике в масштабах всей страны. Для этого требуется оптимизация таких потоков в рамках существующих и перспективных транспортных коридоров в масштабах России с учетом прогноза развития таких товаропотоков по населенным пунктам. Также необходимо учитывать потребность в эффективной интеграции в международные товарные потоки», - ответил руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

По его словам, при таком сценарии роль государства будет заключаться в разработке прогноза развития товарных потоков на основе экономических и демографических данных, создании стратегического плана развития логистики и выделении зон для складского девелопмента в соответствии с этим планом, а роль частного капитала – непосредственное развитие проектов в таких зонах при соответствующей поддержке органов власти.

А вот в МЛП прокомментировали заявление президента следующим образом: «Такая задача может быть решена при согласованности действий всех участников проекта, т.е. государства, перевозчиков (ОАО РЖД и других транспортных компаний), владельцев морских портов, девелоперов складских комплексов и инвесторов. Интересы этих игроков во многих случаях могут не совпадать, и достигнуть взаимопонимания в рамках такого крупного проекта будет непросто. При этом складские комплексы могут функционировать в любой форме: частной, государственной, в форме частно-государственного партнерства. Главное, чтобы они были экономически эффективными».