Коммерческая недвижимость : Дефицит остается в отдельных сегментах

Недавнее появление в Тюмени универсама «Монетка», разговоры об открытии московской сети кафе «Елки-палки», скорый приход сети магазинов «Техносила» - все это звенья одной цепи, о которой говорилось еще в прошлом году – Тюмень привлекательна для федеральных (столичных, в первую очередь) ритейловых сетей – бытовой техники, мобильной связи, продуктовых и пр. В этом году все новые и новые игроки приходят в регион. Вопрос на засыпку: а готов ли рынок к этой экспансии? Имеется ввиду, конечно же, рынок коммерческой недвижимости.
Исследование показало, что профессионалов-риэлтеров именно в сфере коммерческой недвижимости оказалось считанные единицы. Часть риэлтерских компаний откровенно признавались, что у них были одна-две сделки за все время работы, а так-то они не занимаются коммерческой недвижимостью, практически во всех компаниях нет отдельного узкопрофильного специалиста по данному направлению бизнеса. Тем не менее, тема оказалась весьма интересна, и кое-какие аспекты осветить все-таки удалось.

Каков на сегодняшний день объем и качество предложения/спроса торговых и офисных площадей.

Объем предложения по продаже не велик, впрочем, как и всегда. Есть в продаже так называемые неликвиды, которые можно охарактеризовать следующим образом: это либо новострой с какими-либо серьезными ошибками, допущенными при проектировании, строительстве (например, по квадратным метрам здание огромное, а парковка очень маленькая), либо такие объекты, которые требуют колоссальных вложений, чтобы довести их до ума.
Гораздо больше предложений по аренде, но, опять-таки, качество предложения оставляет желать лучшего. По спросу: по-прежнему востребованы помещения 100-200 кв.м, как для торговли, так и для офисов, как для покупки, так и для аренды. Темп развития сферы услуг в Тюмени не снижается, чуть ли не каждый квартал появляются все новые салоны красоты, аптеки, парихмакерские, магазины и прочее – а для них как раз 100 –150 –200 квадратов - самый идеальный вариант. Однако таких предложений очень немного и, как правило, в базе данных они надолго не задерживаются. Очень мало предложениий по складским и промышленным объектам – если они и есть, то в весьма запущенном состоянии.

Цена продажи/аренды.

Если брать по районам города, то в микрорайонах цена продажи коммерческих объектов – от 18 тыс. руб./кв.м – это новое строительство, без отделки; в центре – 60-65 тыс. руб./кв.м – и тоже новое строительство, и тоже без отделки. Аренда торговых площадей начинается от 350 рублей за «квадрат» и доходит до 2,5 тысяч рублей в престижных, рейтинговых торговых центрах. Арендовать офисное помещение можно и за 200 руб./1 кв.м в районе Мыса, улиц Ватутина, Чекистов, и за 350-450/1 кв.м в административных зданиях бывших заводов, предприятий, и за 1,5 тыс. руб./1 кв.м в центре, например, по по ул. Советской, 55.

Покупатель/арендатор коммерческой недвижимости.

Его можно разделить на три категории. Первая: это так называемые инвесторы, приобретающие объект на стадии его строительства, порой даже на стадии закладки фундамента. Их цель очень проста – извлечение прибыли еще на стадии строительства. Вторая: тоже инвесторы, но извлекающие прибыль уже с арендной платы. И тут очень важно не прогадать с месторасположением объекта, с его проходимостью, ставкой арендной платы, так как от этого зависит срок окупаемости его вложений. Третья категория: те, кто приобретает или арендует объект для ведения своего бизнеса. С первой категорией риэлтеры сталкиваются не часто, поскольку такие инвесторы предпочитают общаться напрямую со строительными компаниями. Вторая категория в общем объеме сделок занимает порядка 40-50%, ну и те, кто для бизнеса покупает или арендует – тоже 50%.

Московские и федеральные игроки на рынке.

В прошлом году был просто бум игровых автоматов, игровых салонов, салонов электронной рулетки и пр. Буквально ведь на каждом шагу сейчас эти заведения азарта! Так вот, на 100% это заведения – сетевые – «Вулкан», «Джек Пот»…. И все они ищут объекты с помощью риэлтеров. Мобильная связь («Евросеть», «Связной») - недавно появился признак активной экспансии в регион. Один-два федеральных игрока будут приходить в регион ежегодно.

Тюменский рынок коммерческой недвижимости готов к экспансии?

С большой натяжкой можно сказать, что он готов. Взять те же сети мобильной связи или игровых автоматов. Для них очень важно месторасположение и проходимость района и они готовы платить хорошие деньги за это, причем, обратите внимание, чаще всего это аренда. Таких мест в городе очень мало, и даже если они находятся, то, как правило, там нужно делать ремонт, приспосабливать их каким-то образом, адаптировать под бизнес. Торговым сетям требуются огромные площади с массой условий: паркинг, количество и качество соседей-арендаторов, инженерное обеспечение, склады и т.д. На данный момент предложение таких объектов ограничено. Их просто пока нет в природе.

Возможность классификации коммерческой недвижимости Тюмени.

Коммерческая недвижимость, как правило, классифицируется по классам. В Тюмени невозможно классифицировать объекты недвижимости, поскольку нет единого реестра предложений по городу. Можно предполагать, что объекты класса «А» и есть, но это не бизнес-центры. Это здания, построенные «под себя» корпорациями (например, Уралсвязьинформ) или тюменскими представительствами нефтяных компаний (например, Лукойл-Западная Сибирь).
Совсем недавно запустили финансовый центр «Тюмень-Плаза», который отвечает критериям класса «А» (престижный район исторического центра города, отдельное здание, высокий уровень отделки, удобная парковка, подъезд, широкий спектр дополнительных услуг, кафе, профессиональная служба безопасности, независимая управляющая компания), однако насколько он будет открыт бизнесу, насколько реально в нем арендовать офисное помещение? Пока неизвестно.

Приоритеты покупателей/арендаторов в выборе месторасположения офиса/торгового помещения.

Центр предпочтительнее всего, но сейчас смещается само понятие «центр». Например, активно застраиваемая улица Малыгина. Она становится все более популярна и привлекательна для покупателей/арендаторов. Отличное качество дороги, новые, современные дома с оригинальной планировкой – все это свидетельствует о больших перспективах данного района. Активно развиваются 6 микрорайон, Восточный – в плане торговли они еще очень заманчивы.

Что же касается выбора объекта географически, то здесь все зависит от вида бизнеса. Если открыть продуктовый магазинчик, то лучший вариант – это спальные микрорайоны. Если торговля продуктами пчеловодства и нужно десять-пятнадцать «квадратов» для приема торговых агентов, то имеет смысл искать офис в любом оживленном месте с хорошей транспортной развязкой.

О тотальном дефиците офисных и торговых площадей.

Дефицит остается, но в отдельных сегментах – например, фактически невозможно найти на рынке предложения по офисам от 20 до 80 кв.м по 500 руб. за квадратный метр, то есть приличное, оборудованное, но небольшое по площади помещение. Таких просто нет, а если и появляются, то уходят практически сразу же. А в таких помещениях особенно нуждается малый и средний бизнес. Что же касается помещений для больших компаний и серьезных структур, то они либо уже удовлетворили свои потребности, либо в данный момент строят нужные объекты. Дефицит торговых, гостиничных, промышленных помещений продолжает оставаться.