Карман шире

24 октября 2006

Четыре крупнейшие консалтинговые компании Москвы еще в 2003 году в рамках создания классификации офисной недвижимости определили, сколько машиномест должно быть у уважающего себя бизнес-центра – как минимум одно на 100 кв. м арендуемой офисной площади. С тех пор количество машиномест стало важным конкурентным преимуществом – волноваться о безопасности автомобиля бизнесменам надоело. Офис стал лицом фирмы, и если ее клиенты не могут бросить свой автомобиль на гостевой парковке, солидные компании не станут арендовать площади в таком здании. Появление высококлассных бизнес-центров с просторными паркингами за границами Садового кольца подлило масла в огонь – нормативы устарели. Арендаторам 500 кв. м стало мало 3-5 машиномест на всю фирму. По словам Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International, теперь в бизнес-центрах, расположенных в районе от Садового кольца до ТТК, одно машиноместо должно приходиться на 70-80 кв. м арендуемой офисной площади, а в районе от ТТК до МКАД – уже на 50-60 кв. м. Ожидается, что эти критерии будут включены в новую классификацию офисной недвижимости, которую планируется выпустить в этом году.

Под землю

Организовать наземную парковку в бизнес-центрах, расположенных внутри Садового кольца, очень тяжело – участки в центре и так небольшие, поэтому хочется каждый метр использовать с максимальной выгодой. Даже 50 кв. м земли девелопер предпочитает застроить 10 офисными этажами, каждый метр на которых сможет сдать в аренду по $800-900, нежели отдать под стоянку 10 автомобилям, с чего он будет иметь не больше $5000 в месяц. И то если сдаст их по максимальной ставке аренды для парковочных мест – $500 в месяц.

В этой ситуации выходом чаще всего становится организация подземной парковки. Так, например, в комплексе \”Москва-Сити\”, застроенном многоэтажными офисными башнями, места под наземную парковку совершенно нет, поэтому девелоперы оборудуют вместительные подземные паркинги. Правда, практически ни в одном из сданных проектов \”Москва-Сити\” их пока нет – только предусмотрены. По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований компании Knight Frank, ситуация понятна только с двумя объектами – бизнес-центрами \”Башня на набережной\” и \”Федерация\”. В первом предусмотрен один 3-уровневый паркинг для всего комплекса. \”Арендаторам предоставляется одно машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади офиса, что является стандартным показателем для современных бизнес-центров класса А\”, – говорит она. Однако такого соотношения недостаточно даже по устаревшей классификации офисной недвижимости. Ну а когда ее, наконец, пересмотрят и опубликуют, будет совсем несолидно. Да и так ясно, что для здания общей площадью 17 500 кв. м сотни машиномест недостаточно. С другой стороны, девелопер бизнесцентра уверяет, что парковка рассчитана на 1000 машиномест. Тогда не понятно, почему при изобилии мест арендаторов так скудно ими обеспечивают.

В комплексе \”Федерация\” предусмотрена 6-уровневая подземная парковка на 3500 машиномест. Общая площадь двух башен составляет 423 000 кв. м, но офисы займут меньшую ее часть. \”Организация 2-уровневой подземной и 8-уровневой наземной парковок с мойкой предусмотрена также в бизнес-центре \”Северная башня\”\”, – добавляет Регина Лочмеле.

Гости из будущего

Правда, подземный паркинг можно построить не везде – в центре города этому часто препятствуют линии метрополитена и подземные коммуникации. Кроме того, его организация обходится дорого, ведь строить под землей гораздо сложнее, чем на поверхности. Множественные ограничения и высокая стоимость подобных работ заставляют девелоперов придумывать ноу-хау, ведь их проекты должны быть не только конкурентоспособными, но и рентабельными. Так, сегодня, помимо наземной парковки, расположенной вокруг здания, и подземной, начинают организовывать структурные, ячейковые парковки, а также стоянки на крыше.

Последние два типа пока не получили широкого распространения, но структурные парковки строят уже несколько девелоперов. Это отдельное здание, чаще 2- или 3-уровневое, выстроенное за или рядом с бизнес-центром. Такая парковка будет у бизнесцентра \”Кругозор\” на улице Обручева, что позволит обеспечить там одно машиноместо на 75 кв. м арендуемой площади. В качестве альтернативы подземным и наземным парковкам эксперты называют паркинг, расположенный на крыше здания. Однако, учитывая многочисленные ограничения, его можно организовать только на крыше малоэтажного здания. Поэтому в офисных комплексах они пока не применяются – есть только один прецедент в торговом центре \”Л-153\” в Марьино. Для его новых посетителей это своего рода аттракцион, а вот постоянные постепенно перестают его жаловать, особенно когда ломаются эскалаторы и за машиной наверх приходится идти пешком. К тому же, по словам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости компании \”МИАН-Агентство недвижимости\”, при оборудовании парковки на крыше необходимо сократить шаг колонн, чтобы здание не просело от веса автомобилей; предусмотреть длинные въездные и выездные рампы, проходящие через все уровни комплекса и специальные желоба для уборки снега.

И уж совсем новый тип парковки, который только-только появляется в Москве, – ячейковая парковка. \”Прибывший автомобиль ставится в специальный механизм-приемник, который перемещает его в свободную ячейку и хранит, пока владелец не вернется за ним\”, – рассказывает Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании \”Миэль-Недвижимость\”. Для того, чтобы забрать автомобиль, владелец использует магнитную карту. Эксперты считают, что это наиболее компактный способ хранения транспорта, который требует минимального пространства – в нем не нужны въездные рампы, места для разворотов и т.д., как в обычной парковке. В бизнесцентрах их пока еще нет, Блохин вспомнил только сооружающийся около станции метро \”Тверская\” многоуровневый подземный паркинг, в котором будет применяться ячейковый механизм.

Все включено

Есть арендаторы, которые по наивности своей еще надеются на то, что минимум машиномест владелец офисного здания обеспечит им бесплатно, а остальное можно приобретать за дополнительные деньги. Миф о бесплатных парковках нужно развенчать – их не бывает. Хотя в некоторых бизнес-центрах, как, например, в \”Туполев Плаза\”, одно-два машиноместа действительно предоставляются. Однако эксперты в один голос уверяют, что в таких случаях стоимость парковки просто заранее включена в ставку аренды. Поэтому собственники зданий, а также консультанты удивленно улыбаются, когда потенциальный арендатор спрашивает о положенных ему бесплатных машиноместах. Например, внутри Садового кольца бесплатных машиномест вообще нет – ни под землей, ни на поверхности. Те затраты, что были вложены в их обустройство, а также полезные офисные площади, которыми пришлось \”пожертвовать\”, чтобы разместить парковку, не оставляют девелоперу иного выбора, кроме как взимать за ее использование плату.

Поэтому в подавляющем большинстве бизнес-центров класса А, в которых парковки обычно подземные, за аренду места нужно платить. Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, говорит, что около 70% зданий такого класса имеют подземную платную парковку. По его данным, примерно 45% бизнес-центров класса А имеют также наземную платную парковку – в тех случаях, когда размеры участка позволяют ее организовать. Таким образом, бесплатные машиноместа есть не более чем в 10% зданий этого класса.

Доля подземных парковок в сегменте класса В гораздо ниже. По данным Чепцова, их имеют не более 15% всех бизнес-центров этого класса. Около 80% из них оборудованы наземной автостоянкой, за пользование которой, впрочем, все равно приходится платить. Единственные объекты, на которых бывают бесплатные парковки, – это офисные особняки. \”Чаще всего такое встречается при сдаче в аренду особняков и небольших отдельно стоящих зданий одной компании\”, – соглашается Регина Лочмеле. Около половины особняков имеют огороженную территорию, на которой можно разместить в среднем от 5 до 15 машин. Впрочем, и в этом случае стоимость аренды парковочного места обычно также включена в общую ставку аренды здания.

Дорогого стоит

Стоимость аренды парковочных мест в московских бизнес-центрах является одной из самых высоких в Европе. \”Поскольку спрос сильно превышает предложение, владельцы зданий могут позволить себе сильно завышать ставки, снимая большую маржу\”, – с сожалением констатирует Мария Котова. Сейчас стоимость аренды одного машиноместа под землей в бизнес-центрах класса А в Москве составляет $250-300 в месяц. Аренда места на наземном паркинге обходится дешевле – $150-195 в месяц. В отдельных случаях машиноместа стоят дороже – в центре города, в престижном бизнес-центре. Таким образом, цена зависит и от класса здания, в том числе качества строительства и набора оказываемых сервисных услуг. \”Ставки аренды в бизнес центрах класса А колеблются в диапазоне от $230 до $550 за место в месяц\”, – говорит Мария Котова. Так, в бизнес-центре на Моховой улице, д. 7, парковка стоит как раз $550. Это связано с тем, что здание находится в центре Москвы, и парковка у него крайне маленькая. По мнению Сергея Лобкарева, цена подземной парковки зависит также от стоимости дополнительных инженерных систем: обязательными являются системы кондиционирования, которые удаляют выхлопные газы, противопожарные системы и освещение.

Увеличивают стоимость парковки и дополнительные услуги. Они могут как включаться в ставку аренды, так и оплачиваться отдельно. Так, от охраны автомобиля не откажешься, поэтому такая услуга уже включена в стоимость аренды. Остальные сервисы – мойка или ремонт машин – встречаются в бизнес-центрах не так часто, как хотелось бы многим арендаторам. Появление новых нормативов, предусмотренных классификацией офисной недвижимости, по мнению экспертов, не окажет особого влияния на стоимость аренды.

Конкуренция бизнес-центров сдерживает возможный рост тарифов. Между тем, применение новых технологий может способствовать их небольшому повышению.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий