Как кильки банки
За два последних года в региональном центре свои филиалы и представительства открыл целый ряд российских банков, параллельно с этим сети присутствующих в городе банков быстро прирастали дополнительными офисами и точками иного формата. По официальным данным на 1 января 2007 года в Пермском крае осуществляли свою деятельность 68 кредитных организаций, в то время как по итогам 2005 года их насчитывалось 62.
По информации Пермского банковского союза в столице Прикамья банки занимают порядка семисот офисных помещений. За последние пару лет в Перми открыли свои офисы более 10 банков. Среди них: Русьбанк, Промсвязьбанк, БИН-Банк, Райффайзенбанк, КИТ-Финанс, банк «Союз», Международный Московский Банк. За этот же период только из Екатеринбурга в Пермь пришло сразу пять банков: Уралвнешторгбанк (УРСА Банк), Северная казна, Уральский банк Реконструкции и Развития, СКБ-банк и Свердловский Губернский Банк. Свой интерес к Перми проявили и татарские банки, которых на сегодня представляет недавно открывшийся в Перми филиал Татфондбанка, АК Барс Банк и только собирающийся это сделать банк «Камский» (у этого банка в Перми уже открыт кредитный офис). Известно о планах открытия в ближайшее время филиалов «Номос-банка» и «Абсолюта». Параллельно с ростом количества новых филиалов не меньший вклад в формирование почти ажиотажного спроса на недвижимость под банки вносят и те кредитные учреждения, которые активно занимаются развитием своих сетей. Среди таковых Альфа-банк, «Северная казна», Урал ФД, к ним же планирует присоединиться и Росбанк. Расширением уже существующих площадей занимаются, например, недавно вселившийся в помещение на Комсомольской площади банк «Хоум Кредит» и находящийся в поисках больших площадей, чем есть сейчас, «Русский стандарт» и др.
Как отмечает исполнительный директор Пермского агентства недвижимости Владимир Федорченко, банки сегодня — один из основных клиентов компаний, специализирующихся на сдаче недвижимости в аренду и подборе офисных помещений. «Спрос на недвижимость таков, что ситуации, когда банки претендуют на одни и те же помещения совсем не редки, правда, спасает то, что у каждого банка, как правило, свои требования к офису», — отмечает директор по розничному бизнесу Альфа-банка Фаина Митрофанова. «Наш банк предъявляет к офисам достаточно жесткие требования, достаточно часто случается, что в те помещения, куда наотрез отказываемся заезжать мы, с готовностью размещаются наши коллеги по цеху», — добавляет г-жа Митрофанова.
Конкуренция среди финансистов идет не только за дефицитную офисную недвижимость на первых этажах в зданиях центра города (помещения, отвечающие этим параметрам, площадью от 150 до 400 м игроки рынка и определяют как наиболее подходящие под обустройство банков). Нередко банки в поисках наиболее ходовых мест вынуждены располагаться впритык друг к другу и в спальных районах города.
Впрочем, несмотря на впечатляющий рост количества банков, приходящих в Пермь, говорить о рынке специализированной банковской недвижимости в городе не приходится, — считают эксперты. «Вести речь о том, что в Перми сформировался рынок банковской недвижимости, пока рано. Многие кредитные организации, приобретая или арендуя площади под открытие филиала (дополнительного офиса), затрачивают массу времени и средств на реконструкцию этих помещений в соответствии с требованиями Банка России и МВД РФ. Связано это с желанием открыть офис банка, как правило, в центре города, где наблюдается дефицит приемлемых вариантов размещения в целом и с учетом банковской специфики в частности. Подобная ситуация связана с отсутствием ротации специализированных банковских помещений. Так как вновь открывшихся банков и их филиалов больше, чем свернувших свою деятельность, то и удовлетворить весь спрос на эти помещения за счет уже имеющихся площадей рынок пока не может», — полагает заместитель директора некоммерческой организации «Пермский банковский союз» Илья Георгадзе. Впрочем, такая ситуация отнюдь не стимулирует банки массово выкупать офисную недвижимость в собственность.
Как отмечает начальник департамента развития недвижимости УК «Император» Юрий Николаев, большинство банков неместного происхождения недвижимость охотнее арендуют». В основном в собственность площади предпочитают брать банки с «пермской пропиской» (в первую очередь, это относится к Урал ФД, расширяющему свою сеть не только в Перми, но и в других территориях региона. — Прим. ред.). «Объясняется это просто: где гарантия, что дела на новом для банка рынке пойдут как по маслу?» — говорит Николаев. Приобретать недвижимость в собственность банкиры не вынуждает и тот факт, что переоборудование помещения под банк требует солидных капиталовложений (Как отмечают опрошенные REZON эксперты из банковского сообщества, на переоборудование одного неспециализированного помещения под офис банки тратят по нескольку сотен тысяч долларов. Однако и от переездов с места на место, как правило, банкиры воздерживаются, заключая договоры аренды на срок пять и более лет.
К тому же, участники рынка, реализующие свои проекты в сфере строительства офисной недвижимости, уверяют, что банки для них весьма желанные клиенты. «Банк, по сути, «якорь» для объекта недвижимости. Во многом потому, что будущим арендаторам интересно расположиться рядом с банком, ведь это точка притяжения людских потоков. И когда часть площадей занимает банк, с заполнением оставшихся помещений другими арендаторами, как правило, проблем не возникает, — говорит Юрий Николаев.
Правда, точкой напряжения в отношениях арендодателей и арендаторов из числа банков служит вопрос цены. Если арендодатели считают, что ставки для банков не выше чем для любого другого арендатора, то сами банкиры готовы с этим поспорить.
Комментарии экспертов
Владимир Федорченко:
— Арендные ставки на банковскую недвижимость, как правило, не выше чем для любого другого бизнеса. В среднем ставка сейчас в Перми держится на уровне 800–900 рублей за кв. м полезной площади. На этих условиях арендуют помещения и банки. И вот почему: если помещение арендовалось каким-либо банком, и переделывалось под кредитно-финансовое учреждение, скорее всего, там есть специализированные закрытые помещения. Они интересны для банка, но для бизнеса другого профиля вовсе нет. Последние смогут воспользоваться ими разве что как вспомогательными площадями, а это может послужить основанием для снижения арендной платы. В этой ситуации выставлять завышенную стоимость платы за аренду в надежде, что удастся привлечь именно банк, достаточно рискованно.
«Банкам нередко приходится арендовать помещения по более высоким ставкам по сравнению с теми, что арендодатели выставляют для других компаний. Доходило и до 50-процентной разницы, объяснение простое: раз банки, значит богатые», — говорит представитель банковского сообщества, пожелавший остаться неназванным.
Однако пока насыщения на рынке офисной и торговой недвижимости Перми нет, банки вынуждены идти на уступки.
«Развитие розничной сети в Перми на сегодня достаточно затратный процесс для банка особенно, если учесть, что мы практически лишены возможности открывать свои мини-офисы в торговых центрах города. Поэтому приходится идти по пути открытия кредитно-кассовых офисов, формат которых предусматривает отдельное помещение с отдельным входом и круглосуточной зоной, а это более затратный вариант. Даже с поиском подобных помещений в городе есть трудности, особенно если учесть, что для большинства банков принципиально важно размещаться на первых этажах зданий вдоль первых линий улиц, — в Перми мало помещений, которые могут отвечать этим требованиям», — отмечает г-жа Митрофанова.
Фаина Митрофанова:
Мы рассчитывали на открытие мини-офисов, этот формат предусматривает размещение в крупных торговых центрах, таких как «Столица», гипермаркет «Семья», «Айсберг» и других. К сожалению, здесь в Перми у нас нет взаимопонимания с арендодателями, которые категорически отказываются размещать мини-отделения банка на первом этаже. Нам или отказывают, или, в лучшем случае, загоняют на четвертый и пятый этажи. Но этот вариант неприемлем для банка, поскольку не удобен нашим клиентам. В Москве размещение отделений банков в торговых центрах — обычная практика. Взять, например, ТЦ «Мега»: там на первом этаже расположились мини-офисы целого ряда банков. К тому же это выгодно и самому арендодателю, потому как банк — надежные арендаторы, которые подписывают договоры минимум на пять лет. По нашим расчетам приемлемая стоимость, опять же если исходить из опыта деятельности в других регионах не должна превышать 105–110 долларов за кв. м в самом «топовом» месте – это центр с большими людскими потоками».
По информации REZON размещение на первом этаже во второй очереди гимпермаркета «Семья», для банка может обойтись в 500 долларов за кв. м и этот факт финансистов никак не устраивает.
Однако генеральный директор управляющей компании «ЭКС» (компания-владелец гипермаркета «Семья») Светлана Кузьмич недовольство банкиров политикой торговых центров сочла необоснованным. «Первый этаж — потоковый. Здесь размещаются те, кто готов платить серьезные деньги, поскольку здесь самый большой в ТЦ трафик и можно делать хорошие обороты. При этом арендатор, находящийся на первом этаже, должен быть концептуальным, профильным для ТЦ. Арендаторы в ТЦ делятся на «якорей», которые привлекают поток посетителей в первую очередь, потоковых арендаторов, которые пользуются трафиком, и тех, кто предоставляет дополнительные услуги. Банки предоставляют интересную услугу, но по своей сути дополнительную. Таким образом, владелец ТЦ не заинтересован отдавать первый этаж под банк. Мы всегда предлагаем подобным структурам либо офисные помещения, либо помещения выше, куда клиент дойдет, если ему это нужно», — отмечает г-жа Кузьмич.
Впрочем, несмотря на то что взаимопонимания у банков с управляющими торговыми центрами компаниями пока нет, процесс перемещения банков в ТЦ все-таки наметился. Так, вслед за открывшимся кредитно-кассовым офисом Альфа-банка в ТРЦ «Колизей» на первом этаже комплекса готовится разместить подобный офис и банк «Абсолют».
