Итоги развития рынка первичного жилья в первом полугодии 2005 года

23 февраля 2006

Ситуацию на рынке новостроек можно назвать стабильной. Подорожание цемента в первом полугодие не привело к резкому увеличению темпов роста цен. Вступивший в силу 1 апреля закон «Об участии в долевом строительстве» ударивший по интересам многих застройщиков, также не смог заставить цены резко поползти вверх. Влияние этого и других жилищных законов, судя по всему, скажется на рынке не раньше осени 2005 года. Одной из главных тенденций первого полугодия можно считать снижение интереса к панельным новостройкам как со стороны девелоперов, так и покупателей жилья. Сейчас уже можно однозначно утверждать о скором уходе панельного домостроения со строительного рынка Москвы.

Элитное жилье: спрос и предложение.

В течение первого полугодия 2005 года, по данным экспертов Deluxe Alliance (проект Vladenie), дефицит предложения в элитном сегменте провоцировал стабильный рост цен в 2% – 2,5% в месяц. Так за первое полугодие цена предложения элитного жилья выросла на 11,4%. Летом произошло снижение темпов на 0,3% от среднемесячной нормы. Так в июне цены выросли на 1,95 %, что на 0,4% меньше чем в мае 2005 года и на 0,5 ниже, чем в марте, когда наша компания зафиксировала активизацию спроса и вызванный им максимальный рост цен. Июньское падение темпов роста цен мы связываем с традиционным для лета снижением деловой активности и спроса на недвижимость. В то же время ежемесячные темпы роста цен в 1,95% даже в летний период еще раз говорят о стабильно высоком спросе на дорогие квартиры в клубных домах и их высокой инвестиционной привлекательности. Мы прогнозируем снижение темпов роста цен на элитное жилье в июле-августе, в то же время высокий спрос на «элитное жилье», а также дефицит нового предложения, не сделает подобное снижение ощутимым для инвесторов. Возможна коррекция в пределах 0,2-0,5%. Конечно же, в сентябре цены начнут расти привычными темпами в 2-2,5% в месяц. Спрос на квартиры в домах класса де люкс по итогам первого полугодия уже превышает предложение на 18%. Средняя стоимость квартиры в элитном доме на начало июля 2005 года составляет 6100$ за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются клубные дома в районах традиционной застройки элитного жилья: Остоженки и Пречистенки.
В настоящее время эксперты Deluxe Alliance (проект Vladenie) отмечают низкий спрос на многоквартирные жилые комплексы, позиционирующимся как элитные. Речь идет в первую очередь о жилом комплексе «Коперник», который, не смотря на свою современную техническую и инженерную начинку, не пользуется высоким спросом. Так, ряд клиентов не пожелали приобретать квартиры в этом доме, сославшись на неоправданно высокие цены (6000 у.е. до 19000 у.е. за кв.м.) и слишком большое количество квартир. Клиент по-прежнему остается верен классическим клубным домам, в которых количество квартир не превышает 15. Жилье в таких люксовых домах, стоящее в среднем 1,5-2 млн.$, на рынке, как правило, не задерживается и раскупается в самые кратчайшие сроки. Ограниченное предложение, по оценкам экспертов (Deluxe Alliance), не покрывающее порядка 18% спроса, дает возможность продавцу выбирать будущих жильцов своего дома из огромного числа претендентов.

Структура предложения в элитном сегменте сегодня выглядит следующим образом. Квартиры стоимостью от 500000 – 750000$ занимают порядка 40% предложения, 750000 – 1000000$ – 36%, 1000000 – 2000000$ – 14%, более 2000000$ – 10%.
В последнее время на рынке обострилась ситуация с поиском свободных площадей под элитное строительство. «Очевидно, что в условиях дефицита земель в ЦАО инвесторы будут выискивать все возможные варианты дальнейшего строительства в пределах Садового кольца, что в первую очередь будет выражаться в поглощение различных промышленных предприятий, их выводе за пределы Садового кольца и строительстве на их месте клубных домов. Несмотря на высокие издержки вывода промзон, девелоперы, очарованные высокой доходностью элитного жилья, будут охотно идти на столь высокие траты» – говорит Наталья Шерстобитова, генеральный директор Deluxe Alliance (проект Vladenie) .
Еще одним показателем высокого спроса на «элитку» можно считать крайне низкие сроки экспозиции объектов. Многие квартиры находят своего покупателя в течение нескольких дней.
По мнению специалистов Deluxe Alliance, наиболее интересными проектами в сегменте жилья класса «де люкс» на сегодняшний день можно считать «Кристалл Хаус» от компании «Реалтекс» и комплекс «5 столиц» от «Росгруп». Следует отметить, что квартиры в «Кристалл Хаус» крайне привлекательны с точки зрения инвестиций. За первое полугодие стоимость кв. м. в «Кристалл Хаус» выросла на 30%. Такими же темпами растет стоимость жилья в клубном доме в Тружениковом пер. д. 21 (Инжстройсервис).
Специалисты Deluxe Alliance также выделяют наиболее удачные с архитектурной точки зрения проекты элитных жилых комплексов – это «Ближняя дача» ( Управ. Делами президента РФ), «Онегинъ» ( Балтийская строительная компания).
Из новых проектов, появившихся на рынке в июне можно отметить новый многофункциональный административно-жилой комплекс на Пречистенской набережной, строящийся компанией «Баркли». По оценкам экспертов Deluxe Alliance, стоимость кв. м. жилья в этом доме может превысить $15000.

5 самых дорогих квартир весны-лета 2005 года по версии Deluxe Alliance (проект Vladenie).

    1. Пентхаус в ЖК \”Коперник\” Большая Якиманка, вл. 22. Засстройщик и инвестор корпорация \”МИАН девелопмент\”. Площадь 196 кв.м по 19.000$ = 3.724.000$.

    2. 5-ти комнатная квартира в ЖК \”Коперник\” Большая Якиманка, вл. 22. Засстройщик и инвестор корпорация \”МИАН девелопмент\”. Площадь 230 кв.м = 5.000.000$ (квартира обладает отличным видами из окон).

    3. Пентхаус на Климентовском переулке, вл. 4. Инвестора 3, но главный – ООО «Центр продажи недвижимости \”Столица\”». Площадь 310 кв.м. по 10.000$ = 3.100.000$.

    4. Квартира в ЖК \”Времена года\” Старомонетном переулке, 18. Застройщик и инвестор группа компаний \”КРТ\”. Площадь 191 кв.м. по 10.700$ = 2.040.000$.

    5. Пентхаус 7-ой Ростовский переулок, владение 21-25. Площадь 300 кв.м. по 6.500 евро = 1.950.000$.

Бизнес- класс побеждает панель.

За первое полугодие 2005 года цена на жилье бизнес класса в среднем выросла на 6,4%. Наиболее дорогое предложения сконцентрировано в престижных и экологически благополучных районах ЗАО и ЮЗАО. Более доступные объекты сосредоточены на севере, востоке и юге Москвы. Ценовой коридор на квартиры бизнес класса варьировался от 1800$ за квадратный метр в районах ЮВАО и ВАО до 3400$ в ЗАО и ЮЗАО. По данным NAI Vesco средняя стоимость квартиры в жилом комплексе бизнес класса составила 2200$ за квадратный метр.
Большое внимание застройщиков жилья бизнес класса привлекают территории, занятые промышленными предприятиями в ЦАО. Яркий пример – планы Капитал Групп по строительству жилых комплексов на участках фабрики «Ударница» и Краснопресненского сахарорафинадного завода.
Стоит отметить, что в Москве объемы строительства монолитных зданий в скором времени вплотную приблизятся к объемам вывода панельных новостроек. Девелоперы все больше предпочитают строить монолитные жилые комплексы, так как они более доходны. Покупатели в свою очередь также склонны приобретать квартиры в монолитных новостройках, которые обладают большей комфортностью, свободными планировками, а по цене ненамного выше панельных аналогов. Одним из ярких признаков снижения интереса к панельному строительству со стороны московских девелоперов можно считать продажу компанией «Интеко» ДСК-3 группе «ПИК». Мы скептически относимся к приобретению «ПИК» домостроительного комбината, специализирующегося на производстве панели. Очевидно, что в условиях снижения спроса на панель, а также отсутствия в Москве площадей под массовую застройку, \”ПИК\” уже в ближайшее время встанет перед необходимостью сокращения мощностей ДСК-3, и увольнения более 30% сотрудников комбината по причине снижения объемов производства. По прогнозам NAI Vesco доля монолита в общем объеме новостроек со временем будет только увеличиваться и через 4-5 лет будет составлять 80-85%.
Панельное жилье за первое полугодие 2005 года продемонстрировало рост цен в пределах 5%. Средняя стоимость составила порядка 1750$ за квадратный метр. По данным NAI Vesco наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках модернизированных серий. По-прежнему огромное влияние на ценообразование панельного жилья оказывает месторасположение той или иной новостройки. Так, в зависимости от престижности района разница в цене кв.м. может превышать 1000$. Скажем, цены на квартиры в панельной новостройке в районе станции метро Павелецкая в июне 2005 года составляли 2200$ за квадратный метр, тогда как панель на улице Гурьянова (ЮВАО) продавалась за 1130$ за кв.м..
В первом полугодие продолжилось освоение одних из последних районов массовой застройки Москвы – Кожухово и Кузьминок.
По данным NAI Vesco на рынке панельных новостроек увеличилась доля покупок квартир с использованием ипотечных кредитов. В первом полугодии 2005 года этот показатель составил 8% от общего количества сделок, что на 1,5% выше, чем во втором полугодие 2004 года. Рост спроса на ипотечные кредиты был вызван как общим ростом благосостояние москвичей, так и законодательными инициативами властей, и, конечно же, усилением конкуренции между банками.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий