Итоги года 2003: покупатели поневоле

Осенью количество сделок выросло лавинообразно. И вызвано это было не резко улучшившимся благосостоянием людей и не за счёт роста доли ипотечных сделок. На рынок недвижимости вышли граждане, решившие перевести свои накопления из долларов во что-то более осязаемое. Самым надёжным и ликвидным население посчитало недвижимость – а именно квартиры на вторичном рынке.

Как в Париже, только дома пониже

В течение всего этого года сибирским читателям общефедеральной прессы следовало осторожно относится к публикациям о тенденциях рынка недвижимости: процессы рынков Москвы и Московской области отличались от региональных. Особенно от новосибирских. Практически пятипроцентный ежемесячный рост цен на московском рынке недвижимости ничего общего не имел со слабой новосибирской динамикой – в Новосибирске рост цен на недвижимость не компенсировал роста инфляции. И здесь мы сделаем небольшое отступление, чтобы понять особенности новосибирского рынка.

Цены и их номинации

Времена, когда в Новосибирске цены на недвижимость устанавливались в рублях, долларах США и дойчемарках помнят только старожилы рынка – к концу 90-х Новосибирск окончательно попал в число городов с рублёвой номинацией цен. (Аналитики рынка недвижимости делят российские города на два типа: с долларовой и рублёвой номинацией цен. В число первых входят Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. В число вторых – все остальные). В долларах номинируются только элитные квартиры, коттеджи и большинство квартир в Верхней зоне Академгородка. Расчёт в дойчемарках окончательно прекратился в середине 95-96 гг. со схлынувшей волной переселяющихся в Германию российских немцев.

Именно принятая номинация привёла к падению цен в долларовом эквиваленте во время дефолта в 1998-м году и практически стопроцентному рублёвому росту в 2001-м. В январе 2002-го средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в долларовом эквиваленте достигла докризисного уровня и, с тех пор, рынок был относительно стабилен: рост цен не превышал уровня инфляции.

И вот, в нынешнем сентябре уверенность населения в вечнозелёных американских долларов пошатнулась. Граждане начали искать инструменты для сохранения долларовых накоплений. Одним из подходящих инструментов негласно были выбраны квартиры на вторичном рынке.

Как это происходит обычно

До 80% сделок на вторичном сегменте рынка недвижимости инициируются изменением жилищных обстоятельств. Это означает, что люди вынуждены заниматься сменой жилья и количество «чистых» покупателей невелико. Цепочка «обменов» из трёх и более квартир и, соответственно, семей является не исключением, а нормой (и для риэлтеров это означает, что их услуги будут востребованы ещё долго). Количество ипотечных сделок к осени этого года не достигло значительной доли, чтобы повлиять на рынок в целом (подробнее об ипотеке – далее).

Сезонные колебания рынка незначительно влияют на количество сделок, ибо, в среднем, сделка длится не менее четырёх месяцев с момента появления квартиры на рынке. Зато сезоны влияют на структуру предложения квартир – летом количество предложений падает на 20-25% и, в основном, это относится к сегменту недорогих квартир. Пожалуй, только иностранцу будет сложно понять, почему также на несколько дней снижается активность во время посадки и выкапывания картофеля.

На длительность сделок также влияет устанавливаемая продавцами цена – во время экспозиции квартиры на рынке в большинстве случаев происходит снижение цены. Помимо чисто субъективных факторов (таких, как слабое знание реальных цен сделок) чаще всего недвижимость выставляется на продажу по цене максимальной для аналогичных предложений.

С чего расти небольшому сегменту рынка?

Практически любой риэлтер этой осенью сетовал на недостаток предложения недорогих квартир. С одной стороны, сетования привычные, с другой, как никогда прежде, вполне обоснованные.

Как уже упоминалось выше, на рынке появился ряд покупателей, рассматривающих квартиры как средство для сохранения сбережений. Особенностью же явилось то, что, в основном, такие покупатели оперировали суммами до 600 тыс.руб., что соответствовало недорогим 1-2-комнатным квартирам. Но, увеличение спроса не означало рост предложения – как уже упоминалось, большинство сделок инициируется изменением жилищных и семейных обстоятельств, соответственно именно этим определяется количество предложений во вторичном сегменте. В то же время, ещё одно немаловажное свойство рынка недвижимости – инерционность – с учётом ограниченности спроса может сдержать темпы роста цен в прежних рамках.

Ипотека – свершилось!

Без сомнения знаковым событием года стала ипотека. По результатам выдачи кредитов можно утверждать, что спрос на эту услугу есть: если за первый квартал года было выдано 15 кредитов, то осенью уже выдавалось по 30-40 кредитов в месяц (менее 2% всех сделок на вторичном рынке в конце года).

К концу года была запущена схема ипотечного кредитования на рынке новостроек. Основным ограничением пока что является сдача дома в 2004-м году и небольшое количество строительных компаний, готовых на данные условия. Впрочем, по мнению Зафара Умарова, директора агентства недвижимости «Акрополь», строителей, у которых продажи идут хорошо на всех этапах строительства, ипотечные схемы, к сожалению, не заинтересуют.

На сегодняшний же день, для потенциальных заёмщиков основным сдерживающим фактором является необходимость наличия собственных накоплений не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Тем не менее, снижение этой планки может только грозить ростом цен на вторичном рынке и соответствующим снижением кредитоспособности последующих заёмщиков.

Вперёд, в регионы

Помимо широко разрекламированной будущего строительства жилмассива «Береговой» московской компанией, весной-летом в Новосибирске побывали маркетологи нескольких, также московских, девелоперских организаций. По результатам проведённых маркетинговых исследований, Новосибирск пока не вошёл в число приоритетных для данных компаний городов и вложения в строительство будут осуществляться в средней полосе России.

Интересные времена

На фоне спокойного 2002-го, 2003-й год отличается большей активностью операторов рынка недвижимости, риэлтеров и строителей, и оказывающих им рекламные и маркетинговые услуги служб. Стоит надеяться, что, помимо внешней атрибутики, эта активность приведёт и к качественному росту услуг на рынке недвижимости, на который, после отмены лицензирования риэлтерской деятельности, хлынул поток малопрофессиональных агентов.