Инвестиционный рынок отдельно стоящих торговых помещений

Повышенная доходность вложений в объекты недвижимости торгового назначения вызывает интерес российских и международных инвесторов. Текущий год отмечен ростом объема сделок по инвестиционному приобретению объектов коммерческой недвижимости торгового назначения.
Основные факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность недвижимости в России как для внутренних, так и для внешних инвесторов таковы:

• Стабильность экономической ситуации (экономический рост и снижение инфляции)
• Снижение доходности на российском фондовом рынке
• Увеличение предложения на российском рынке недвижимости
• Повышение долгосрочного суверенного рейтинга России. Акциям российских предприятий рейтинговым агентством Moody\'\'s присвоена категория \"инвестиционных\" вместо \"спекулятивных\".
• Расширение возможностей для доступа к кредитным ресурсам для финансирования проектов в сфере недвижимости
• Рост ВВП и благосостояния россиян
• Принятие Земельного Кодекса, закрепившего возможность приобретения прав собственности на землю.

Будущее рынка торговой недвижимости перспективно, учитывая различные проводимые реформы налогового и земельного законодательства. Как ожидается, политическая и экономическая стабилизация укрепит доверие и создаст новые возможности для ретейлеров и инвесторов.

Московский рынок отдельно стоящих торговых помещений

В начале 2003 года было прроведено специальное исследование московского рынка отдельно стоящих торговых помещений, расположенных на престижных улицах. Под \"торговыми\" помещениями, специалисты компании понимают не только помещения, в которых расположены торговые предприятия (магазины и т.н. \"бутики\", реализующие модную одежду и аксессуары), но и предприятия сферы услуг (кафе, рестораны, бары, отделения банков, консалтинговые компании, представительства иностранных компаний и т.д.).

Рынок аренды отдельно стоящих торговых помещений характеризуется стабильным спросом с тенденцией повышения. Ставки арендной платы на торговые помещения, которые находятся внутри так называемых торговых коридоров, варьируются:

Ставки аренды устанавливаются в долларах США за квадратный метр в год, арендные платежи осуществляются в рублях. Арендные ставки облагаются Налогом на Добавленную Стоимость в размере 20%. Договоры аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат обязательной регистрации.

Сроки аренды обычно составляют 3-5 лет. Московская практика заключения договоров аренды не предусматривает возможность индексации ставок. Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными. Возможность досрочного расторжения, а также возможность пролонгации договора аренды не распространены.

Внутренние ремонтные работы и перепланировки, необходимые для ведения бизнеса арендатора, обычно производятся за его счет. Ремонт внешних стен и помещений общего пользования - за счет арендодателя. Часто конструктивные особенности торговых помещений определяют их планировку: расположение и размеры торгового зала, склада, офисных помещений, деление на функциональные зоны и т.д.

Гарантийный депозит составляет сумму, равную арендной плате за один - шесть месяцев. Операционные расходы зависят от качества помещения и коммуникаций и колеблются для торговых помещений в пределах от 80 до 150 долл. США за кв. м. в год. Операционные расходы включают стоимость эксплуатации здания, коммунальных платежей, налог на имущество, платежи за землю, страховку и оплату за услуги по управлению зданием. Если в качестве арендатора помещения выступает кафе или ресторан, то арендатор оплачивает самостоятельно свои расходы по электро- и водо- снабжению. Агентские услуги составляют 8-10%от годовой арендной платы, и оплачиваются либо владельцем, либо арендатором.

В 2002 г. максимальные ставки арендной платы для отдельных магазинов выросли на 10%. Самые высокие ставки зафиксированы на Тверской улице и Новом Арбате. Для стандартного магазина (100 кв.м) они составляют от $3.000 до 3.200 за кв.м в год.

Инвестиции в отдельно стоящие торговые помещения

В течение 2003 года доходность от вложений в отдельно стоящие торговые помещения оставалась на прежнем уровне. Минимальная арендная доходность сделок колеблется от 18 до 25% от стоимости помещения в год, т.е. доходность инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в Москве остается значительно выше, чем в столицах стран Восточной и Центральной Европы.

В среднесрочной перспективе возрастающий спрос увеличит конкуренцию за право приобретения объектов высокого качества, а увеличение количества предложений по покупке вызовет понижение доходности проектов в области коммерческой недвижимости в будущем (в ближайший год) приблизительно на 0,5-1%.

В 2003 г. был отмечен существенный рост интереса потенциальных инвесторов по сравнению с 2002 г. Этот рост объясняется благоприятной экономической и политической ситуацией, а также частичным уходом капитала с рынка ценных бумаг в недвижимость, в том числе и в сегмент отдельно стоящих торговых помещений. Большинство зарегистрированных сделок, которые происходят в настоящее время - приобретение отдельно стоящих магазинов на престижных улицах, причем количество таких сделок постоянно растет.

Подобная активность инвесторов объясняется совокупностью факторов:
- Ряд компаний, в том числе и ИК \"ОРГМЕНЕДЖМЕНТ\", приобретают торговые помещения, заселенные арендаторами. Целью покупки служит получение дохода от сдачи объекта в аренду.
- Несмотря на достаточно высокие цены приобретения помещений, центр Москвы сохраняет свою привлекательность для международных и российских ретейлеров и рестораторов, которые приобретают помещения для своих целей. Конкуренция за лучшие торговые помещения среди них останется высокой.

Вышеозначенные факторы влияют и на стоимость объектов, которая порой доходит до 10-16 тыс. долларов за кв.м. (в районах Тверской и Садового Кольца ). На рынке продажи торговых площадей в 2003 г. специалисты аналитического отдела Инвестиционной Компании (ИК) ОРГМЕНЕДЖМЕНТ уменьшения цен не ожидают.

Напротив, мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости лучших торговых помещений, расположенных в центре Москвы на 1-5% минимум ежегодно.

Среднесрочный прогноз развития инвестиционного рынка отдельно стоящих торговых помещений
Спад ставок аренды на торговые площади, который наблюдался в последнее время, был связан, в основном, с массовым строительством торговых центров и моллов. Однако, большинство действительно крупных торговых центров, таких как \"МЕГА\", \"РАМСТОР СИТИ\", \"КРОКУС СИТИ МОЛЛ\" располагаются не в центре, а на окраинах города, у МКАД. Но именно в центре Москвы, в районе улиц Тверской, Нового Арбата, Кузнецкого моста, Пятницкой сконцентрирована наиболее активная торговля и иные \"социальные\" объекты. Произойдет ли в ближайшем будущем спад ставок аренды на отдельно стоящие помещения в центре города?
Для операторов торговых и иных предприятий в этом году появилась альтернатива:
- Находиться в центре, в торговом коридоре и платить высокую арендную плату.
- Воспользоваться предложением со стороны новых торговых центров и одновременно снизить издержки по арендной плате.

По мнению специалистов отдела исследований ИК \"ОРГМЕНЕДЖМЕНТ\", в результате увеличения предложения свободных помещений в торговых центрах наметилась тенденция переезда небольшой части арендаторов из торговых коридоров на окраины в торговые моллы, что может вызвать в будущем незначительное понижение ставок аренды в центре Москвы.
Вообще говоря, в среднесрочной перспективе развитие рынка отдельно стоящих торговых помещений может в дальнейшем пойти по двум сценариям:

• Стабилизация. Ограниченность предложения свободных помещений по торговым коридорам спровоцировала в 2003 года серьезное увеличение арендных ставок для первоклассных помещений - ставки достигали 4000 долл. США за кв.м. год. На этом фоне в целом по рынку все же отмечается тенденция спада ставок аренды. Сочетание этих двух парадигм вызовет в среднесрочной перспективе стабилизацию ставок аренды
• Рост. Усилия правительства Москвы, направленные на реконструкцию центра города и на создание в центре среды, привлекательной для туристов, посредством строительства гостиниц и создания имиджа \"туристической столицы\" России будут также способствовать развитию розничной торговли и социальных объектов. Увеличение прибыли от объектов, расположенных в центре, вызовет несомненный рост ставок арендной платы. Рост ставок аренды вызовет также строительство торговых центров, аналогичных Атриуму, которые будут расположены в центре Москвы. Напомним, что ставки аренды в Атриуме были самыми высокими в городе для торговых центров и доходили до $ 3200 за кв.м./год.