География складских комплексов Москвы и Подмосковья
В последние годы рынок складской недвижимости в России развивается динамично, становясь все более прозрачным и цивилизованным. Растут объемы рынка и номенклатура предоставляемых услуг. Вместе с этим меняется и география рынка. Основное предложение здесь сейчас сконцентрировано в Москве и Подмосковье: в настоящее время столица и область остаются крупнейшим и наиболее развитым дистрибуционным центром России.
Общая площадь складов в Москве и Подмосковье, по различным оценкам, составляет от 5 до 10 млн кв.м, из которых на долю профессиональных складских помещений класса А приходится примерно 15-25%, класса В - 32-40%.
В 2006 г. эта структура рынка должна несколько измениться в пользу более качественных и профессиональных складских площадей.
От Москвы к окраинам
Основными источниками спроса на рынке складской недвижимости являются логистические операторы, торговые сети супермаркетов и производители товаров.
Наибольшим спросом на рынке пользуются современные складские помещения класса А и В. При этом в Москве существует достаточно большое предложение складской недвижимости еще советских времен, и она часто остается невостребованной, хотя ставки аренды здесь существенно ниже.
Новые складские комплексы в Москве уже практически не строятся, и все более заметной становится центробежная тенденция, то есть смещение рынка от центра к периферийным районам.
С точки зрения площади, наиболее востребованными являются складские помещения площадью от 1 до 3 тыс. кв.м (38% от общего объема спроса). Еще 21% спроса приходился на небольшие склады площадью до 1 тыс. кв.м. Всего на складские помещения площадью до 10 тыс. кв.м приходилось 92% спроса, однако в настоящее время отмечается возрастающая потребность и в гораздо больших площадях (от 10 до 30 тыс. кв.м).
В целом в Московском регионе в настоящее время около 90% спроса приходится на Подмосковье и только 10% - непосредственно на Москву, где работать очень дорого (ставки арендной платы на объекты складской недвижимости в Москве сейчас стали одними из самых высоких в Европе, уступая только Лондону) и достаточно неудобно. Во всяком случае, многие крупные компании стали размещать свои склады за пределами Москвы. В 2006 г., например, о планах строительства собственных складов в Подмосковье объявили компании \"Эльдорадо\" (склад общей площадью 100 тыс. кв.м) и \"Евросеть\" (склад общей площадью 75 тыс. кв.м). Активно свои складские терминалы за пределами Москвы строят такие крупные российские операторы, как \"Копейка\", \"Пятерочка\", \"Перекресток\", \"Патэрсон\", \"М.видео\", \"Фамилия\" и др.
Какие участки востребованы
Самыми привлекательными для создания складских комплексов являются земли непосредственно у МКАД. Здесь много больших участков, проходит относительно современная транспортная магистраль, что удобно для крупных поставок товаров в Москву и ближнее Подмосковье. Однако сейчас эта зона уже практически насыщена складской недвижимостью, и большинство новых проектов создания логистических центров сейчас стало размещаться в зоне до 25 км от МКАД. Более того, центробежная тенденция сейчас наблюдается и в Подмосковье, где арендаторы при выборе складского помещения теперь все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. По оценкам, более 30% потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД.
Все это говорит о расширении географии строительства складских терминалов.
В зоне до 25 км от МКАД основная концентрация складских мощностей наблюдается на северном и северо-западном направлениях, что определяется близостью к международному аэропорту \"Шереметьево\" и большими объемами грузоперевозок с севера страны и из Европы.
С другой стороны, в последнее время становится очевидным смещение предложения в сторону южного и юго-восточного направлений, ориентированных на грузопотоки по территории России. Арендаторов здесь интересуют наиболее удобные и современные трассы, такие как, например, скоростная трасса \"Дон\". Повышенным спросом пользуются также наименее загруженные транспортные направления - Каширское (юг), Симферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе. Популярными у арендаторов являются и складские комплексы на юго-западе Подмосковья, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта \"Внуково\".
Три зоны строительства
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей пока никак не может поспеть за нарастающим спросом. Наиболее острый дефицит наблюдается в области высококачественных складских площадей. Так, например, уровень вакантности (то есть уровень предложения готовых площадей) складских помещений для класса В составляет от 2 до 4%, а для класса А - всего от 0 до 1% (иными словами, свободных складских площадей класса А практически нет).
Условно рассматриваемый регион можно разделить на три зоны строительства: Москву, ближнее Подмосковье и дальнее Подмосковье. Но в столице строить склады сейчас нерентабельно; проект становится невыгоден при цене земли свыше $0,3 млн за 1 га, а цена земли в Москве сейчас может доходить и до $13 млн за 1 га. Здесь более эффективны небольшие склады в составе торговых и офисных центров. Между Третьим транспортным кольцом и МКАД стоимость 1 га земли составляет $0,6-0,8 млн, на МКАД - $1-1,5 млн, на расстоянии 10 км от МКАД - $0,2-0,5 млн. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и т.д. Себестоимость строительства складов класса А составляет $500-700/кв.м.
Подавляющая часть общего спроса приходится на склады, расположенные между МКАД и так называемой \"Бетонкой-1\" (кольцевой трассой А-107, проходящей примерно в 30 км от МКАД).
По направлениям...
В 2005-2006 гг. основное строительство складских площадей сосредоточено на юго-восточном направлении, где, в частности, были введены в эксплуатацию складской комплекс \"Суртекс\" (Новорязанское шоссе, 1 км от МКАД), складской комплекс \"Томилино\" (6 км от МКАД, между Новорязанским и Старорязанским шоссе), вторая очередь логистического терминала \"Белая дача\" (г. Котельники, Новорязанское шоссе), складской терминал \"Бизнес партнер\" (г. Люберцы) и др.
В период до 2010 г. основное строительство будет вестись на юге и юго-востоке Подмосковья. В качестве примеров перспективных проектов здесь можно привести логистический парк \"НЛК-Крекшино\" (Наро-Фоминский район, 24 км от МКАД между Киевским шоссе и Минским шоссе) и логистический парк \"Домодедово\" (29 км от МКАД в районе аэропорта \"Домодедово\"). По-прежнему популярными у девелоперов останутся северное (здесь строится логистический парк \"Пушкино\", Ярославское шоссе, 15 км от МКАД) и западное направления (здесь сооружается логистический комплекс \"Ленинградский терминал\", Ленинградского шоссе, 13 км от МКАД). Наименьшее количество новых складских площадей будет введено на восточном направлении.
Если взять суммарную площадь проектов складских центров, находящихся сейчас в различной степени реализации, она может составить порядка 2 млн кв.м со сроком ввода в эксплуатацию до конца 2007 г. С учетом последующих очередей только уже начатых проектов до 2010 г. эта цифра может увеличиться вдвое. Для географии рынка складской недвижимости это будет означать заметный сдвиг и увеличение конкуренции существующим складским центрам, значение которых в процентном отношении будет снижаться.
Смещение на юг
В ближайшей перспективе прогнозируется дальнейшее смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Симферопольское, Каширское шоссе). В направлении же Ленинградского шоссе, где сейчас сосредоточено более 30% складских площадей Московского региона, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и крайней перегруженностью этой трассы. В 2007 г. удельный вес этого направления снизится до 23-25%.
В более долгосрочной перспективе логистическую карту Подмосковья серьезно изменит строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД). Эта новая кольцевая дорога будет иметь от четырех до восьми полос движения. В основном она пройдет по уже имеющейся трассе А-107. Если начинать с севера и идти по часовой стрелке, ЦКАД пройдет через Икшу на Софрино, потом пойдет к Черноголовке, пройдет между Ногинском и Павловским Посадом, затем через Фрязево выйдет к Игумнову, обогнет Раменское, через Бронницы выйдет к Белым Столбам, пересечет Каширское и Симферопольское шоссе, пройдет южнее Климовска, дойдет до Киевского шоссе в районе Алабино, потом выйдет на Минское шоссе в районе Голицыно. Далее автодорога повернет на нынешнее Минское шоссе и пойдет до Дорохова. После чего сделает огромную петлю и, оставляя в стороне Рузу и Рузское водохранилище, выйдет на трассу А-108 (так называемую \"Бетонку-2\"). По ней она пойдет через Новопетровское до Солнечногорска и лишь потом резко повернет на юго-восток к Поварово, где вновь выйдет на \"Бетонку-1\", замыкая круг у Икши.
Общая протяженность ЦКАД составит 516,5 км. Всего здесь планируется построить 30 транспортных развязок, 95 путепроводов, 56 мостов, 28 эстакад для пропуска животных, 1 тоннель и 22 надземных и подземных пешеходных перехода. Предусмотрены в районе ЦКАД и большие площадки для оптовых складов. Новая трасса, где расчетная скорость движения автотранспорта составит 140 км/час, явно изменит формирующуюся географию рынка складской недвижимости Московского региона, еще более усилив наметившиеся на нем центробежные тенденции.
В 2005-2006 гг. основное строительство складских площадей сосредоточено на юго-восточном направлении, где, в частности, были введены в эксплуатацию складской комплекс \"Суртекс\" (Новорязанское шоссе, 1 км от МКАД), складской комплекс \"Томилино\" (6 км от МКАД, между Новорязанским и Старорязанским шоссе), вторая очередь логистического терминала \"Белая дача\" (г. Котельники, Новорязанское шоссе), складской терминал \"Бизнес партнер\" (г. Люберцы) и др.
В период до 2010 г. основное строительство будет вестись на юге и юго-востоке Подмосковья. В качестве примеров перспективных проектов здесь можно привести логистический парк \"НЛК-Крекшино\" (Наро-Фоминский район, 24 км от МКАД между Киевским шоссе и Минским шоссе) и логистический парк \"Домодедово\" (29 км от МКАД в районе аэропорта \"Домодедово\"). По-прежнему популярными у девелоперов останутся северное (здесь строится логистический парк \"Пушкино\", Ярославское шоссе, 15 км от МКАД) и западное направления (здесь сооружается логистический комплекс \"Ленинградский терминал\", Ленинградского шоссе, 13 км от МКАД). Наименьшее количество новых складских площадей будет введено на восточном направлении.
Если взять суммарную площадь проектов складских центров, находящихся сейчас в различной степени реализации, она может составить порядка 2 млн кв.м со сроком ввода в эксплуатацию до конца 2007 г. С учетом последующих очередей только уже начатых проектов до 2010 г. эта цифра может увеличиться вдвое. Для географии рынка складской недвижимости это будет означать заметный сдвиг и увеличение конкуренции существующим складским центрам, значение которых в процентном отношении будет снижаться.
Смещение на юг
В ближайшей перспективе прогнозируется дальнейшее смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Симферопольское, Каширское шоссе). В направлении же Ленинградского шоссе, где сейчас сосредоточено более 30% складских площадей Московского региона, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и крайней перегруженностью этой трассы. В 2007 г. удельный вес этого направления снизится до 23-25%.
В более долгосрочной перспективе логистическую карту Подмосковья серьезно изменит строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД). Эта новая кольцевая дорога будет иметь от четырех до восьми полос движения. В основном она пройдет по уже имеющейся трассе А-107. Если начинать с севера и идти по часовой стрелке, ЦКАД пройдет через Икшу на Софрино, потом пойдет к Черноголовке, пройдет между Ногинском и Павловским Посадом, затем через Фрязево выйдет к Игумнову, обогнет Раменское, через Бронницы выйдет к Белым Столбам, пересечет Каширское и Симферопольское шоссе, пройдет южнее Климовска, дойдет до Киевского шоссе в районе Алабино, потом выйдет на Минское шоссе в районе Голицыно. Далее автодорога повернет на нынешнее Минское шоссе и пойдет до Дорохова. После чего сделает огромную петлю и, оставляя в стороне Рузу и Рузское водохранилище, выйдет на трассу А-108 (так называемую \"Бетонку-2\"). По ней она пойдет через Новопетровское до Солнечногорска и лишь потом резко повернет на юго-восток к Поварово, где вновь выйдет на \"Бетонку-1\", замыкая круг у Икши.
Общая протяженность ЦКАД составит 516,5 км. Всего здесь планируется построить 30 транспортных развязок, 95 путепроводов, 56 мостов, 28 эстакад для пропуска животных, 1 тоннель и 22 надземных и подземных пешеходных перехода. Предусмотрены в районе ЦКАД и большие площадки для оптовых складов. Новая трасса, где расчетная скорость движения автотранспорта составит 140 км/час, явно изменит формирующуюся географию рынка складской недвижимости Московского региона, еще более усилив наметившиеся на нем центробежные тенденции.
