Эта городская загородная жизнь

20 октября 2008

Введение.

Одной из главных тенденций развития рынка недвижимости в последние годы является перемещение наиболее состоятельных москвичей из центра столицы в более спокойные и удаленные от активной жизни районы – то есть, за город. А загородная жизнь – это жизнь вне привычных элементов городской инфраструктуры – любимых ресторанов, магазинов, фитнес-центров и т.д. Поэтому девелоперы подмосковных коттеджных поселков для привлечения потенциальных клиентов зачастую компенсируют возможные неудобства созданием собственной инфраструктуры, расположенной в границах поселка и предназначенной для его жителей.
«Коттеджные поселки в настоящее время строятся с учетом характера, социального статуса и предпочтений будущих жителей. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов, являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Именно такие объекты являются наиболее востребованными», – считает директор департамента продаж Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Сергей Касаткин.

Все необходимое и не только.

Жители современного коттеджного поселка, заплатившие немалые деньги за свой загородный дом, должны быть обеспечены самым необходимым, считают все игроки рынка недвижимости. Поэтому за последние несколько лет на рынке была выработана единая концепция требований, выдвигаемых к инфраструктуре поселка. «Инфраструктура современного коттеджного поселка, помимо обязательных эксплуатационных служб, следящих за техническим состоянием домовладений, коммуникаций и охранных организаций, обеспечивающих круглосуточную охрану поселка, включает в себя еще достаточно много объектов», – говорит аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Иван Воробьев. Среди этих объектов, по мнению эксперта, спортивные и детские площадки, мини-маркеты, деловые и развлекательные центры, кафе и рестораны, автостоянки и мини-гостиницы, аптеки и детские сады, бассейны и пляжные зоны, причалы и эллинги.
«Инфраструктура современного посёлка штука неимоверно важная, но совершенно неоднозначная. Изначально нужно понимать, что это такое в принципе», – объясняет аналитик отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Вадим Губанов. По его словам, «инфраструктура это практически всё: ровные качественные дороги, охрана, наличие качественных коммуникаций ну и конечно же наличие или по крайней мере близость объектов отличающих современное общество от первобытного строя. Это школы, детские сады, лечебные учреждения, магазины, рестораны, спортивно-развлекательные центры».
Однако, по мнению экспертов, есть несколько требований, которые должны быть соблюдены в любом поселке. Как отмечает заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталия Ветлугина, «основной момент для загородных поселков – это, безусловно, соответствующего уровня охрана». Следующим обязательным компонентом инфраструктуры, по ее мнению, является «нормальная служба эксплуатации». «Дороги должны быть чистыми, освещение должно работать, мусор убираться. Третий обязательный элемент – некое рекреационное место, куда жители поселка могут прийти и отдохнуть. Слово «парк» тут будет слишком громким – некий скверик, детская площадка, какая-то площадка для барбекю», – говорит эксперт. Эти три компонента, по мнению Наталии Ветлугиной, отличают поселок с продуманной концепцией от хаотичной коттеджной застройки. «Все перечисленное выше можно назвать жизненно необходимым, и должно входить в структуру нормального коттеджного поселка. Дальше начинаются изыски», – считает она.

Изыски бывают разными.

«Компания-застройщик старается расширить возможности клиентов по организации свободного времени. Поэтому в загородных коттеджных поселках появляются дополнительные инфраструктурные «бонусы», – говорит Сергей Касаткин. Так, по его словам, в поселке «Графская усадьба» планируется сооружение катка, футбольного поля, спортивного «городка», а неподалеку будет располагаться конно-спортивная школа, плавательный бассейн, поликлиники и даже церковь. Коттеджный поселок «Барвиха-CLUB» в свою очередь сможет предложить клиентам современный торгово-общественный центр общей площадью 762 кв. метров, в котором разместятся мини-маркет, фитнес-центр, кафе-ресторан и офисные помещения. По словам Наталии Ветлугиной, изыском может быть и «маленький магазинчик, где можно купить что-то из товаров самой первой необходимости, а не ехать далеко».
Наличие всех необходимых элементов инфраструктуры, по мнению большинства экспертов, приводит к тому, что в общей сложности инфраструктура коттеджного поселка ни в чем не уступает инфраструктуре крупного жилого комплекса в границах МКАД. «Единственное отличие инфраструктур поселка и комплекса в границах столицы – в размерах территорий и площадей под ее создание. В поселке проблема экономии площади застройки стоит менее остро, а в остальном, как мне кажется, девелоперы города и загорода сталкиваются со схожими проблемами, связанными с инфраструктурой», – отмечает Вадим Губанов.

В зависимости от класса.

Несмотря на универсальные требования, предъявляемые к инфраструктуре коттеджного поселка в целом, большинство поселков в Подмосковье дифференцируются по классам, а следовательно и набор элементов инфраструктуры варьируется в зависимости от «элитности» поселка. Так, по словам Сергея Касаткина, «оснащение коттеджных поселков учреждениями инфраструктуры зависит большей частью от уровня объекта». «В поселках эконом-класса инфраструктура, как правило, не бывает развитой, жители пользуются школами, магазинами, спортивными комплексами, находящимися в близлежащих населенных пунктах. Элитные поселки, объекты бизнес-класса, напротив, оснащаются всем комплексом инфраструктуры. Обязательными элементами здесь сегодня стали образовательные учреждения, торгово-развлекательные комплексы, фитнес-центры», – говорит эксперт.
«Если в поселке эконом класса может присутствовать только минимальная инфраструктура: служба эксплуатации и охрана, то в «бизнес-поселке» должны быть как минимум детские и спортивные площадки, а также кафе или магазин. Элитные коттеджные поселки нередко имеют в инфраструктуре не только бизнес и фитнес-центры, гостиницы и медцентры, но и, например, собственные яхт-клубы с эллингами», – добавляет Иван Воробьев.
В последнее время практически каждый поселок, строящийся по единой концепции, заявляет о наличии развитой инфраструктуры, считает Вадим Губанов. По его словам, «чаще всего это единый комплекс, включающий в себя ресторан, фитнес-центр, косметический салон и т.д. Плюсом ко всему обычно выступают так называемые парковые зоны. «Вот в среднем описание среднестатистического элитного посёлка в Московской области. Но основное – объем инфраструктуры зависит прежде всего от масштабов посёлка и естественно его ценовой составляющей», – полагает эксперт.
Если говорить об инфраструктуре элитных поселков, то в этом сегменте эксперты традиционно выделяют «Рублевку» как трассу с самой развитой инфраструктурой. «Направлением наиболее обеспеченным объектами инфраструктуры, является Рублево-Успенское шоссе, как давно освоенное – в начале дачниками государственного масштаба, а затем политической и бизнес элитой», – считает Иван Воробьев. По его словам, даже Ново-Рижское шоссе, расположенное недалеко от «Рублевки», хотя и начало обрастать объектами инфраструктуры недавно, но «те самые объекты» уже совсем иного качества. «Если на Рублевке это зачастую сооружения домов отдыха и санаториев, то на Новой Риге это самостоятельные объекты современного уровня, хотя житель Новой Риги может пользоваться теми же благами, что и жители Рублевки», – отмечает аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость».
Другим направлением, обеспеченным досуговой инфраструктурой, является Дмитровское шоссе. «Это – мекка горнолыжного и водного спорта, с соответствующими сооружениями», – говорит Иван Воробьев.

Альтернатива коллективу.

Традиционно инфраструктура коттеджных поселков воспринимается в общей совокупности инфраструктуры направления, наиболее ярким примером которого считается Рублево-Успенское шоссе, сконцентрировавшее вокруг себя множество объектов – от маленьких ресторанчиков до фитнес-центра «Планета фитнес». Однако в последнее время появляются и альтернативные проекты – с иным типом инфраструктуры. В качестве показательного примера можно привести жилой курорт «Vitro Village», разработанный компанией «Парк Груп». По словам директора компании Олега Маринина, жилой курорт – это «адаптация модного на Западе направления в недвижимости: строительство жилья в специально создаваемой зоне отдыха, первый аналогичный проект в России сочетания на одной территории курортной зоны со всеми необходимыми атрибутами и сервисом загородного отеля – рестораны, салон SPA, спорткомплекс, кинозал, а также школа, магазины, службы быта».
Как отмечает Олег Маринин, «список включенных в инфраструктуру объектов зависит не только от класса поселка, но и от общей концепции строительства». «Элит-класс предполагает широкую вариативность одной и той же службы сервиса: если спорт – то вся олимпийская программа, если рестораны – то кухни если не всего, то половины мира. Девелоперы четко ориентируются на запросы потенциальных клиентов, учитывая конкурентность рынка, поэтому границы каждого из имеющихся на сегодняшний день классов загородного жилья находятся в постоянном движении, расширяются», – говорит эксперт.
В частности, по данным «Парк Групп», немаловажным фактором при детерминированном спектре услуг является загруженность трассы, ведущей к загородному курорту и его отдаленность от Москвы. «Рай по стандартам эксклюзив можно создать и в Брянском лесу, только время, потраченное на дорогу до дома, должно быть пропорционально уровню комфорта у домашнего очага», – считает Олег Маринин.
В качестве другого примера альтернативной инфраструктуры можно привести коттеджный поселок класса «De luxe» М.о.n.a.k.o.v.o., реализацией которого занимается компания «Миэль-недвижимость». Поселок будет представлять собой полностью автономную охраняемую территорию площадью около 23 га с собственной инфраструктурой, включающей торговый и общественный центры, ресторан, спортивные и детские городки, а также вертолетную площадку. Помимо этого, на территории поселка будут оборудованы места для катеров и яхт, различных по длине и водоизмещению, а также собственный пляж, что позволит жителям поселка заниматься любимыми видами спорта – яхтингом, водными лыжами, аквабайком, рыбалкой, плаванием, а также просто отдыхать у воды. «Таким образов, объекты инфраструктуры становятся главной «изюминкой» коттеджного поселка, формируют неповторимую атмосферу местности», – считает Сергей Касаткин.

Стоимость на плечах клиента.

Инфраструктура считается одним из самых дорогих удовольствий для загородных жителей, поэтому с одной стороны расходы на ее создание ложатся на плечи девелопера, а с другой расходы на ее содержание обременяют жителей поселка. По словам Ивана Воробьева, «расходы девелоперов на создание инфраструктуры поселка составляют примерно 5-10% от стоимости всего проекта, а ее себестоимость может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей». Однако Олег Маринин называет сумму, в несколько раз большую. По его мнению, «обычно это от 35% до 60% от инвестиционной стоимости проекта».
Что касается платы за эксплуатацию, то тут, по мнению Вадима Губанова, у инвесторов есть два пути. «Либо это прибыльный бизнес, который, по крайней мере, покрывает расходы на свое содержание, либо это надбавка к эксплуатационным расходам жителей поселка», – полагает эксперт. По словам Натальи Ветлугиной, плата за эксплуатацию бывает разной. «Может стоить совсем мало – на уровне $200-300 в год. А может быть намного больше – разовая плата за членство, доходящая в некоторых поселках до $50 тысяч и месячные платежи, достигающие $1500. Минимальная платежи, как правило, сохраняются в старых академических поселках, существующих намного больше 10 лет, или в поселках, где инфраструктура минимальна.
Максимальная плата – в современных богатых поселках, с максимальным набором и максимальной закрытостью», – отмечает эксперт.
В целом же, как утверждает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Светлана Кондачкова, «стоимость инфраструктуры во всех категориях составляет в среднем 1 % от стоимости дома: эконом класс – $200-300, бизнес-класс $500, элитные поселки – $1000».
«Весьма дорогое удовольствие, которое многим не по нраву. Тем более, что как показывает практика, пользоваться этими объектами инфраструктуры не всегда получается и хочется – многие все получают в Москве, и занятия спортом, с уже привычным тренером в спортивном центре с нужным контингентом, который формируется не только по признаку проживания, и рестораны, и магазины и пр. Ну а шашлыки и барбекю лучше делать на своем участке, находясь в уединении, что является одной из прелестей загородного проживания», – считает Иван Воробьев.
Если же инвестор решит пойти по первому пути, то ему необходимо «открыть» объекты инфраструктуры для посетителей извне, что может снизить конкурентноспособность проекта. «Всякие фитнесы, рестораны, бассейны таят в себе серьезную опасность. Чтобы они нормально окупались, необходимо разрешить доступ в них посторонних людей, что сразу приведет к проблемам с безопасностью. Либо ежемесячные платежи для жителей станут непомерно высоки. К тому же, например, далеко не каждый житель пойдет в бассейн, чтобы плавать там вместе с соседями», – рассказывает Наталья Ветлугина.
Таким образом, независимо от того, какой путь из двух выберет инвестор, наличие инфраструктуры может привести к снижению ценности проекта из-за высоких затрат. Поэтому девелопер вынужден балансировать между двумя крайностями – от минимизации объектов к их переизбытку. Однако стоит отметить, что есть и позитивные последствия инфраструктуры. В частности, по словам Вадима Губанова, достаточно невысокие эксплуатационные расходы в поселке «Резиденции Бенилюкс» на Новорижском шоссе позволяют содержать 30 га лесопарковых территорий, а в поселке «Николино» на Рублево-Успенском шоссе, помимо всевозможных объектов инфраструктуры, существует собственная авто-заправка.

Тенденции рынка.

Высокие затраты на создание и эксплуатацию инфраструктуры, по мнению некоторых экспертов, обусловили тенденцию к ее постепенной минимизации в наиболее успешных проектах. Так, по словам Ивана Воробьева, «один из востребованных сейчас вариантов загородного жилья – поселки с базовой инфраструктурой – торговым центром, гостевой автостоянкой, также уделяется значительное внимание качеству подъезда и дорог в поселке, охране, а объекты вроде бассейна, боулинга или мини гостиницы, потребители воспринимают как ненужные излишества». Кроме того, многих не устраивает перспектива оплачивать из собственного кармана расходы, связанные с эксплуатацией таких объектов, считает эксперт. Кроме того, по его мнению, прослеживается и явная тенденция к падению спроса на разнообразные инфраструктурные «навороты» коттеджных поселков. «Сегодня покупатели становятся все более прагматичными, отдавая предпочтение здоровому минимализму, и, не желают платить за излишества, в необходимости которых не видят смысла», – говорит Иван Воробьев.
Вадим Губанов придерживается несколько иного мнения. «В принципе тенденции к минимизации инфраструктуры не так заметны. Я бы назвал это больше поиском того идеального её количества, которое позволит стать любому проекту успешным», – считает эксперт. Однако он соглашается со своим коллегой, что «наличие богатой инфраструктуры – не есть эталон «элитности». В качестве примера он приводит поселок «Ривьера на Истре», «в котором вы не увидите стандартно богатого набора инфраструктуры, только наличие клубного дома, причала и эллинга».
В целом же, как отмечает заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов, основная тенденция в области инфраструктуры коттеджных поселков это оптимизация: «девелоперы стремятся найти золотую середину между удовлетворением потребностей клиентов и расходами на создание и поддержание объектов инфраструктуры».
Кроме того, в последнее время появляется все больше примеров сотрудничества между девелоперами различных проектов, реализуемых в рамках одной концепции. Например, достигнуты договоренности о том, что жители поселка «Пестово» смогут на особых условиях пользоваться услугами гольф-клуба в соседнем поселке, а школа в поселке «Павлово» будет открыта для детей из других поселков, заключает Тимур Сайфутдинов.

Комментарии специалистов:

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

В понятие инфраструктуры входит все то, что может обеспечить нормальное жизнеобеспечение каждой семье, проживающей в поселке. В первую очередь, это разгруженная, прогнозируемая или регулируемая трасса с хорошим покрытием. Дальше очень важны сервисно-административные службы, охрана, наличие гостевой стоянки. Так же необходимы магазин, аптечный пункт и салон красоты. Из дополнительных составляющих инфраструктуры, можно говорить о баре, детском клубе и финтес-центре.
Безусловно, наполнение инфраструктуры коттеджных поселков от категории поселков и их численности. При этом совсем необязательно, что в элитных поселках инфраструктура будет существенно более развита, нежели в эконом и бизнес категориях. Иногда нет необходимости создавать насыщенную инфраструктуру. Например, в поселке \”Царское село\”, который находится в близи спортивного комплекса Worldclass, нет необходимости строить собственный фитнес-центр.
Кроме того, если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например, увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и пр. Для жителей загородных поселков любой категории гораздо более важно развитие сервисной службы и организации охраны. А клубы и рестораны на территории поселка могут быть им совсем не нужны.

Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость»:

Жителям любого современного поселка должны быть доступны магазины, рестораны, спортивные площадки, зоны отдыха, а также другие объекты, обусловленные, например, местом расположения поселка. А от класса поселка зависит уровень этих объектов и качество обслуживания в них. Одни инвесторы стремятся сделать объекты инфраструктуры окупаемыми и вкладывают в них собственные средства, другие распределяют расходы по их содержанию между жителями поселка. Как правило, девелопер вкладывает средства в строительство помещений и подведение коммуникаций, все остальное – оборудование спортивных сооружений, ресторанов, салонов красоты – задача оператора, предоставляющего данные услуги.
Расчет рентабельности и востребованности объектов инфраструктуры – сложнейшая задача для девелопера. Если создать развернутую инфраструктуру в небольшом закрытом элитном поселке, то ее объекты окажутся нерентабельными и, следовательно, дорогостоящими для жителей – расходы в этом случае могут превысить 1000 долл. в месяц на одно домовладение. А если открыть к ним доступ всем желающим, то оплаты снизятся, но присутствие посторонних нарушит атмосферу поселка. Компромиссом здесь может стать создание комплекса объектов инфраструктуры не на территории поселка, а в шаговой доступности от него. По такому пути пошли девелоперы поселка «Павлово» на Новорижском шоссе – рядом с ним строится крупнейший в Подмосковье торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье».

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий