Эпоха арендатора наступит не скоро

В 2005 году на российском рынке недвижимости ожидается продолжение динамичного роста. Высокие темпы роста ВВП создали основу для роста занятости и увеличения располагаемого дохода, которые являются основной движущей силой спроса на рынке коммерческой недвижимости. Рынок продолжит расти и составит конкуренцию развитым рынкам недвижимости Европы, а также развивающихся стран, утверждают крупнейшие игроки рынка недвижимости.

На конец 2004 г. рынок достиг объема около 3,5 млн кв.м. Как ожидают аналитики в Москве в 2005 г. будет построено 600 - 800 тыс. кв.м. офисных площадей класса А и В, и объем в ближайшие два года будет только увеличиваться. Из запланированных к вводу в этом году площадей «А-класс составит 32%, В-класс – 68%. Объем нового строительства офисных площадей классов А и В в 2006 г. прогнозируется на уровне 700,000 кв.м (класс А – 33%, класс В – 67%). Тенденцию увеличения доли А-класса можно назвать устойчивой», - отмечает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Ожидается, что к концу 2008 г. общее предложение офисов международного качества увеличится вдвое и составит около 8 млн. кв.м.

Аналитики в своих отчетах за I квартал и прогнозах приводят разные цифры. Как отмечает Регина Лочмеле , «в I квартале 2005 г. (по сравнению с данными на конец 2004 г.) произошла существенная корректировка прогноза общего объема нового строительства офисных площадей на 2005-2006 гг. Основанием для корректировки прогноза послужил факт переноса ожидаемой даты ввода в эксплуатацию ряда значимых офисных объектов на более поздний срок». Возможно, что разные объемы, предоставляемые аналитиками расходится из-за того, что к реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы.

В этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк \"Крылатские холмы\" (около 50 000 кв. м.), где уже у большинства помещений подобраны арендаторы. Или \"Дукат Плэйс - 3\" (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами, и \"Полларс\" (около 60 000 кв. м.). Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.

Многие аналитики отмечают замедление темпов роста и последующую стабилизацию московского рынка недвижимости. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Арендные ставки и цены продажи продолжают постепенно расти, но большого разрыва, как наблюдался в предыдущие годы, уже нет и не предвидится, отмечают большинство аналитиков.

Объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. В условиях растущего спроса, ограниченного предложения и, как следствие, снижающейся доли вакантных площадей в 2005 г. ожидается рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В на уровне 8-11% и составляет на сегодняшний день для офисов класса А $600-800 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов и $450-600 за 1 кв. м в год - на офисы класса В.

Как отмечают аналитики, цены же продаж помещений класса А практически не увеличиваются и остаются в пределах от $3 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м. А вот здания класса В растут в цене в среднем на 1 % в месяц, по результатам 1 полугодия их продажная стоимость колебалась в пределах $1,5-3,5 тыс. за 1 кв. м.

Сейчас отмечается недостаток площадей класса А во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости: от складов до офисов. Также можно отметить тенденцию на офисном рынке в первом полугодии 2005 года, где было отмечено возрастание дефицита офисов класса А до 300 кв. м. Однако при этом увеличилась доля сделок, заключаемых на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. Также отмечается неудовлетворенный спрос на помещения класса В, который привел к снижению доли вакантных площадей до 6-7 %. При этом надо отметить, что как и раньше наибольшим спросом пользуются помещения размером 100-300 кв. м, но расположенные в районе третьего транспортного кольца, что говорит о продолжении тенденции к децентрализации московского офисного рынка, хотя по-прежнему центром деловой активности и наибольшей концентрации офисных зданий, остаются районы внутри Садового кольца. Здесь расположено наибольшее количество офисных центров класса А. Самые престижные и, соответственно, самые дорогие районы охватывают улицы, которые непосредственно примыкают к Кремлю, район Якиманки, западная часть Бульварного кольца, район станции метро Пушкинской и Цветного бульвара. Также необходимо отметить те части Садового кольца, где ставки аренды несколько ниже. К ним относятся восточная часть Садового кольца, районы станций метро Курская, Таганская, Китай-Город.

«Отношение арендаторов к офисам за пределами Садового кольца и даже МКАД постепенно меняется. Если раньше компании руководствовались только соображениями престижа, то теперь стало ясно, что порой офис за Садовым кольцом может значительно выигрывать по многим параметрам, например, транспортной доступности. Не говоря о том, что арендные ставки на офисы за Садовым Кольцом ниже, чем в центре. Офис за МКАД удобно иметь тем компаниями, чей бизнес там расположен. Часто бывает, что у фирмы есть представительский офис для клиентов в центре, а офис для сотрудников расположен за МКАД, в непосредственной близости от производства и т.п.\", - рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Real Estate Михаил Гец .

В ноябре 2004 и январе 2005 года международные рейтинговые агентства Fitch и Standard & Poor подняли кредитный рейтинг России до инвестиционного. Как отмечает начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Ирина Герасимова , \"доля иностранных компаний в общем объеме заключенных сделок в этом году составила 30% (25% - в 1-м полугодии 2004 года), договоры аренды на здания, находящиеся в процессе строительства, составили 23% от общей доли арендованных площадей, и 68% всех сделок были заключены во вновь построенных зданиях\".

«В результате дефицита свободных площадей получила развитие практика предварительной аренды, позволяющая арендаторам обеспечить себе помещение к определенному сроку, - сообщает старший аналитик отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobilko Денис Соколов . - Анализ показывает, что в рамках реалистичного сценария, низкий уровень свободных помещений сохранится в ближайшие два года, после чего ожидается небольшой рост этого показателя до уровня, соответствующего другим крупным европейским городам».

Насыщение рынка офисной недвижимости в Москве происходит постепенно. Предложение качественных площадей класса А по-прежнему очень востребовано. Насыщение рынка прогнозируется к 2007-2008 гг., как раз к концу 2008-го года рост предложения офисов международного уровня качества, как ожидается, увеличится вдвое, и их общее количество составит порядка 8 млн. кв.м. В целом по итогам 2005 г. арендные ставки на офисные помещения классов А и В, как ожидается, вырастут на 8-11%.

Анализ показывает, что низкий уровень свободных помещений в Москве сохранится в ближайшие два года. По последней информации «большинство проектов Москва-Сити выйдут в 2008 году, а значит к 2010 можно ожидать, что наступит эпоха арендатора - объектов будет много, и арендатор сможет выбрать то, что хочет», - считает Михаил Гец.

Основные объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2005 г.

Основные объекты, заявленные на II полугодие 2005 г.