Элита: петербургский путь

20 октября 2006

Невзирая на продолжающуюся стагнацию рынка жилой недвижимости, сектор дорогого жилья демонстрирует завидную стабильность при незначительном росте цен. Интерес к нетиповым объектам в центре Санкт – Петербурга был, есть и будет, в особенности для коммерческих и представительских целей. Но эксперты отмечают другую, едва зарождающуюся тенденцию, в основном среди российского бомонда: приобретение в собственность жилья в других городах. Например, для состоятельного москвича покупка хорошей квартиры в центре Петербурга – дело престижа. \”Это облегчает жизнь в плане перемещения между деловыми центрами страны, с другой стороны, это вложение капитала и еще то, что сегодня называют \”Life style\”, – говорит аналитик ГК \”Бюллетень недвижимости\” Сергей Бобашев. Подобные приобретения делают, как правило, активные, относительно молодые и мобильные граждане, часто путешествующие либо по делам, либо для души. Такая тенденция стала едва проявляться со стороны москвичей и бывших петербуржцев, постоянно проживающих за пределами России. Для наших бывших соотечественников это не столько ностальгия, сколько психологический момент – приехать на Родину уже как состоявшаяся личность.

Спрос и предложение.

Соотношение спроса и предложения на рынке элитной недвижимости достаточно сбалансированно, сегмент узкий, и объекты покупают в основном те же, кто их продает. Зам. генерального директора АН \”Бекар\” Леонид Сандалов отмечает небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних, желающих приобрести элитное жилье в Северной столице. Сергей Бобашев считает, что по качеству строительства мы сильно отстаем от Европы и Москвы. В Петербурге еще не сформировались представления о том, каким должно быть элитное жилье, что отчасти объясняет активность рынка и тенденции в структуре спроса. Тезис во многом подтверждает и менеджер-консультант по операциям с элитной недвижимостью АН \”Адвекс-РОССТРО\” Сергей Федоров: \”Мы наблюдаем, как у наших покупателей меняется представление о дорогой квартире. Это уже не старый фонд в историческом центре, пусть даже после капремонта. Клиент с достатком ищет элитное жилье в московском понимании этого слова, т.е. в реконструированном или новом доме\”. По словам Сергея Федорова, еще год назад квартира в старом фонде исторического центра продавалась без проблем, сейчас она по полгода \”висит\” в листингах. При этом повышенный и неудовлетворенный спрос отмечен на качественную недвижимость стоимостью от $1 млн. Активно продаются квартиры от 5 тыс. евро за кв.м.
В сегменте аренды наблюдалось небольшое снижение активности и ставок, связанное с сезоном конференций и отпусков. \”Сектор \”оживет\” со второй половины августа, здесь фаза активности одинакова как для массового сегмента, так и для элитного\”, – говорит Сергей Бобашев. В агентстве \”Бекар\” отметили изменившиеся приоритеты состоятельных арендаторов: сегодня часть клиентов предпочитают центру отдаленные районы, например Озерки. Постоянные пробки, изношенные коммуникации, отсутствие охраняемых парковок, боязнь терактов – вот неполный перечень \”отпугивающих\” факторов центральной части города. Это, конечно, не касается новых и реконструированных домов. \”Максимум комфорта и конфиденциальности, минимум помпезности и публичности – вот девиз элитного клиента аренды, которому не хочется \”светиться\” в видных местах\”, – говорит Леонид Сандалов. По данным АН \”Бекар\” предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Отчасти это объясняется небольшим сокращением доли иностранных арендаторов: часть из них обзавелись здесь собственностью, другие переселились в апарт-отели. Последние стали составлять значительную конкуренцию частному сектору. Кроме того, риэлтеры говорят о \”перепроизводстве квартир\” так называемыми \”рантье\”, вложившимися год-два назад в покупку квартир с целью последующей сдачи в аренду.

Спрос растет медленно, но верно.

Стоимость почти любого элитного объекта за время экспозиции может сильно измениться в ту или иную сторону. В \”Бекаре\” вспоминают случай, когда цена пригородного особняка была снижена с $2,5 млн до 1 млн, и обратный пример: комфортабельный объект, долго \”висевший\” в листингах, был быстро продан после того, как цену на него подняли с $300 тыс. до $450 тыс. Видимо, при повышении цены квартира автоматически попала в другую категорию престижности. По оценке Леонида Сандалова, в настоящее время на первичном рынке стоимость готовых (без отделки) элитных квартир в центре города доходит до 10 тыс. евро/кв.м, цена на апартаменты в реконструированных домах колеблется от $2 до $10 тыс. за кв.м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства элитное жилье можно приобрести за $3-8 тыс./кв.м. По наблюдениям специалистов \”Петербургской недвижимости\”, рынок жилья верхнего ценового сегмента стабилизировался по стоимости. Изменения уровня средних цен зависят не столько от ценовой динамики в строящихся домах, сколько от вывода на рынок новых объектов. Динамика цен, представленная в графиках, есть некоторая условность, ибо разброс цен внутри одного объекта выше, чем между средними стоимостными показателями в разных проектах.
На вторичном рынке элитные квартиры в \”золотом треугольнике\” и на набережных (с видом на воду) предлагаются по $2-4 тыс. за \”квадрат\”. Встречаются уникальные объекты, которые и без ремонта могут стоить до $10 тыс. за кв.м, например квартира на шестом этаже \”сталинки\” на пересечении пр. Добролюбова и Мытнинской набережной. Из окон открывается потрясающий вид – три моста, Стрелка, Петропавловский собор и мечеть. По наблюдениям специалистов компании \”Адвекс-РОССТРО\”, за последние полгода цены выросли на 15-20%. И если в начале года стоимость дорогой квартиры колебалась в диапазоне $4-5 млн, сегодня средняя цена предложения начинается от $6 млн.
С точки зрения москвичей, под Петербургом нет элитных загородных особняков. В первопрестольной их несколько сотен, а здесь – единицы. В петербургской субурбии элитными принято считать объекты площадью от 500 до 1000 кв.м с участками от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном. Средняя стоимость элитных загородных особняков равна $1 млн. По данным Сергея Бобашева, москвичи активно интересуются сегодня участками и домами на Карельском перешейке, ибо на Рублевке уже почти нет свободной земли, а если есть, то это стоит безумных денег. \”У нас земля гораздо дешевле, и ее много. Пока это не модно, но к тому все идет, это своего рода ранчо. Где еще москвич может иметь ранчо?\”, – вопрошает аналитик.
В сегменте аренды больше всего предложений в диапазоне от $500 до 5 тыс./мес., считает Леонид Сандалов, в отдельных домах, например на Тверской, месячная аренда может достигать и $10 тыс. Но при этом спрос на апартаменты стоимостью $4-7 тыс./кв.м, по данным Сергея Федорова, значительно превышает предложение.

Еще не потолок?

Сегодня ценовым \”потолком\” элитной квартиры в Петербурге риэлтеры считают $7-8 млн (на Большой Морской ул.) и от $10 млн (на Тверской, 1 и 6). Сергей Федоров уверен, что с появлением в продаже апартаментов в комплексах \”Набережная Европы\” (СК \”Возрождение Санкт-Петербурга\”) и объекта Корпорации \”С\” в Михайловском саду цена предложения квартир верхнего ценового сегмента поднимется до $12-15 млн. А на вторичном рынке увеличение за \”квадрат\” составит от $8 до 12 тыс. \”У нас нет сформировавшихся элитных загородных поселков, как в Москве. Потому кредитоспособные граждане вынуждены покупать дорогую недвижимость в центре\”, – говорит г-н Федоров. Он также полагает, что 5-10-процентное увеличение цены за квартал на элитные объекты – это нормальное явление, и прогнозирует в третьем квартале рост на уровне 10%.
Аналитики Colliers International уверены, что спрос на наиболее дорогие объекты останется стабильным, и снижение цен на вторичном рынке (по некоторым оценкам до 10-15%) вряд ли отразится на стоимости элитной недвижимости.

Бизнес-центры: между А и В.

По данным генерального директора \”Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга\” Вадима Марковича, среди деловых комплексов наиболее активно развиваются бизнес-центры класса В. Предприниматели, для кого не так важна представительская составляющая, стали более терпимее относиться к местоположению, и даже к отсутствию парковки. Самое главное в офисном комплексе, считают эксперты, – качество телекоммуникационных услуг, возможность оперативной связи, и если это налажено, с другими недостатками можно смириться, тем более если с каждым годом улучшается уровень обслуживания, расширяются услуги. \”Ведь разница в ставках в $10 за кв.м между двумя верхними сегментами, если посчитать, выливается в весомую дополнительную сумму – минимум $500 в месяц. Поэтому за последний год мы даже наблюдаем отток части арендаторов из офиса уровня А в более низкие. Это основная тенденция\”, – говорит Вадим Маркович. Ставки аренды в комплексах класса В составляют в среднем до $30 за кв. м/мес. За последние полгода они выросли на 5%. По словам г-на Марковича, управляющие компании, как правило, изначально закладывают увеличение арендной платы от 3 до 10% за год. Заполняемость объектов в зависимости от местоположения сегодня составляет 90-95%. Но, тем не менее спрос остается неудовлетворенным.
В классе А наблюдается относительный баланс спроса и предложения, заполняемость – не менее 80%. Арендаторами выступают в основном крупные зарубежные и отечественные компании, для которых представительность, наличие достаточных парковочных мест является обязательным условием. Арендные ставки здесь остаются стабильными и начинаются от $400 за кв.м/год.
По словам руководителя группы оценки недвижимости \”Института проблем предпринимательства\” Алексея Шаскольского, перевод ряда ведомств и представительств крупнейших российских и зарубежных фирм из Москвы обнажил проблему в Петербурге: в \”городе дворцов\” нет приличного особняка для солидного пользователя, ощущается острый дефицит офисных помещений высшего уровня (А и В+), девелопмент запаздывает. Из новых веяний, эксперт отметил продажу готовых офисных зданий – новую для нашего рынка разновидность девелопмента.
По данным старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, ставки на помещения класса А за год выросли на 5%, в классе В – на 6%. \”Инвестиционные продажи офисных зданий в городе пока отсутствуют. Интерес у портфельных инвесторов есть, но объекты зачастую не соответствуют предъявляемым требованиям, а запрашиваемая цена чересчур высока. В тоже время есть случаи покупок офисных зданий для собственного пользования компаний. Покупателями здесь выступают банки, страховые и другие крупные структуры\”, – говорит г-н Казанский.
По данным директора департамента офисной недвижимости \”Бекар-консалтинг\” Алексея Чижова, тенденция укрупнения арендуемых площадей сохраняется. Остается неудовлетворенным спрос на большие (от 500 кв.м) площади в офисных комплексах классов А и В+, чуть менее – В. Офисы классов В и В+ постепенно \”покидают\” исторический центр, осваивая доселе \”запретные\” спальные районы, например Выборгский и Приморский. Рост арендных ставок в этом году продолжится, но уже меньшими темпами, к 2006 г. ожидается снижение до 7%.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий