Динамика продаж домовладений на рынке загородной недвижимости за 1-2 квартал 2012 г

Общая динамика продаж объектов загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости вырос довольно быстрыми темпами: за 10 лет существования сегмента на рынок было выведено 1255 коттеджных поселков с общим объемом домовладений 196 200 ед. Становление рынка сопровождалось снижением статусности приобретения загородной недвижимости, что позволило расширить целевую аудиторию и соответственно, объем предложения – малоэтажное домовладение стало доступно весьма широкому кругу покупателей, что стимулировало рост объемов продаж вплоть до текущего момента.

На этапе зарождения сегмента (в 2002 году) количество проданных объектов составило 782 единицы, а уже в 2011 году был достигнут пик роста – на первичном рынке реализовано около 27 408 домовладений.

Переломной точкой развития рынка стал 2008 год. Несмотря на финансовый кризис, за период 2009-2011 гг. общий объем продаж домовладений на малоэтажном рынке вырос в1,5 раза, что, однако, говорит не о возросшем спросе на базовые сегменты рынка, а об изменении структуры потребления продукта малоэтажного рынка. На первый план вышли участки без подряда, олицетворяющие собой своеобразный демпинг по сравнению с классическим объектом продаж – индивидуальным жилым домом.

Половина 2012 года позади и уже сейчас можно говорить о том, что рынок продолжает держать планку: реализованы 13 455 ед., что больше чем за весь 2009 год – 10 854 ед. За 6 месяцев замедлился темп прироста объема сделок – учитывая текущую тенденцию, к концу года рынок повторит показатель 2011 года, не превысив его.

Диаграмма 1. Динамика продаж объектов загородной недвижимости в количественном эквиваленте с 2002 по 2 кв. 2012 г.

* прогноз

Динамика продаж в финансовом эквиваленте является более показательной, относительно общего состояния отрасли. В отличие от объема продаж в единицах домовладений, количество сделок в финансовом выражении продемонстрировало резкое снижение объема продаж в 2009 году, когда активное развитие получил недорогой сегмент участков без подряда.

Диаграмма 2. Динамика продаж объектов загородной недвижимости в стоимостном эквиваленте с 2002 по 2 кв. 2012 г.

* прогноз

По прогнозам экспертов Vesco Consulting, в 2012 году объем продаж в денежном выражении не превысит показатели 2011 года, чему способствует нестабильность на мировых финансовых рынках и ожидание второй волны финансового кризиса.

Динамика продаж по типу объекта

Тенденция переориентации покупателей на участки без подряда по причине снижения их средней стоимости подтверждается при анализе динамики продаж каждого типа домовладений в отдельности.

Таблица 1. Динамика продаж по типам объектов загородной недвижимости в количественном эквиваленте с 2002 по 1-2 квартал 2012 г.

В период 2001-2008 гг. наиболее востребованным объектом продаж был коттедж – именно с индивидуальным домом у покупателей ассоциируется загородное проживание. Объем продаж коттеджей постоянно рос вплоть до конца 2008 года, отрыв от других объектов был весомым.

Участки без подряда стали несколько более популярны после 2005 года – количество проданных проектов возросло и до 2008 года это был второй по количеству сделок объект продаж.

Наименее привычными для российского рынка загородной недвижимости, а оттого и менее востребованными, являются таунхаусы (пик продаж в 2008 г. – 1712 ед.) и апартаменты (количество проданных единиц до конца 2009 года не превышает 680 в год).

Для всех видов недвижимости наиболее удачно сложился 2008 год – в этот период было продано наибольшее количество объектов, за исключением участков без подряда, которые были чуть более популярны в 2007 году.

Мировой финансовый кризис значительно изменил ситуацию на рынке малоэтажной жилой недвижимости Московской области. В 2009 по сравнению с 2008 годом объем реализации участков без подряда увеличился в 3 раза – с 2 302 до 6 807 ед. Таким образом, менее дорогой и более доступный для широкой аудитории объект после потери потребителями некоторого уровня покупательской способности, вырывается вперед и по сей день остается наиболее популярным загородным объектом. Продажи коттеджей упали практически в 2 раза – не каждый мог позволить себе приобрести готовый дом. При первой волне в 2009 году продажи апартаментов и таунхаусов снизились, однако, после определился некоторый рост популярности данных объектов. Стандартно, по продажам таунхаусы опережали апартаменты, однако, после 2010 года они поменялись местами – продажи вторых повысились. Так, на данный момент участки без подряда значительно опережают все остальные объекты продаж, тогда как коттеджи, апартаменты и таунхаусы располагаются примерно на одном уровне.

При сохранении текущей динамики по итогам 2012 года объемы продаж по объектам составят: коттеджи – 2082 ед., участки без подряда – 18 470, таунхаусы – 1 840, апартаменты – 3464. Таким образом, несколько потеряют свои позиции участки без подряда и коттеджи, тогда как таунхаусы и апартаменты наоборот станут более продаваемыми, чем в 2011 году.

Таблица 2. Динамика продаж по типам объектов загородной недвижимости в стоимостном эквиваленте с 2002 по 1-2 квартал 2012 г.

* прогноз

Несмотря на лидерство участков без подряда по количеству сделок в последние годы, в части стоимостного показателя совершенных сделок ситуация обратная.

В первом периоде (2001 – 2008 гг.), наибольшая выручка зафиксирована при продаже коттеджей, на втором месте идут таунхаусы и только затем - участки без подряда и апартаменты.

Во втором периоде (2009 – 2012 гг.) значительно снизился общий объем продаж, но структура рынка не понесла значительных изменений – на первом месте по-прежнему объем выручки от продажи коттеджей, и лишь на втором месте участки без подряда, которые тем не менее являются бескомпромиссными лидерами по количеству продаж.

Таким образом, динамика развития рынка несколько замедлилась: показатели 2012 года не превысят значений 2011 года. Сокращение темпов роста объясняется несколькими факторами, один из которых - проявившаяся весной нестабильность на мировых финансовых рынках и высокая вероятность наступления второй волны кризиса. Не менее значимым является высокий накопленный объем предложения на рынке, покупатель тратит все большее количество времени для ознакомления с существующими предложениями, каким бы узким не был сегмент его предпочтений. С определенной уверенностью можно говорить лишь о том, что структура рынка в ближайшие годы не изменится – участки без подряда останутся на лидирующих позициях как в части предложения, так и со стороны спроса.