Дефицит качества

В 2006 году пермский рынок аренды офисной недвижимости как никогда остро ощутил нехватку площадей классов А и В. Количество клиентов и платежеспособный спрос ближайшее время будут только расти, в отличие от объема предложения.

С другой стороны, продолжится приток на рынок низкокачественных контор — бывших советских административных помещений в промзонах.

Развитие экономики Пермского края, в том числе за счет прихода в регион новых компаний, как и год назад, является главным фактором повышения спроса на рынке аренды офисной недвижимости. В первую очередь это касается офисной недвижимости класса А и В, а также помещений уровнем пониже, расположенных в центре города. Уже сегодня ряд экспертов констатирует дефицит в отдельных сегментах рынка.

Сокращенное предложение

По данным аналитика корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, основная доля офисных помещений, сдаваемых в аренду, расположена в жилых домах: «На такие объекты приходится 40% всего объема предложения. Второе место уверенно занимают помещения административных центров, относящихся к классу В офисной недвижимости. Этот сегмент составляет 32,7% общего объема предложения».

«Необходимо отметить как качественный, так и количественный рост пермского рынка административно-офисной недвижимости, — продолжает мысль коллеги заведующая Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости PTDN realty group Ольга Пермякова. — Можно сказать, что работающими в Перми компаниями уже сформирован платежеспособный спрос на офисные помещения высокого класса. Стараясь удовлетворить этот спрос, девелоперы начинают выпускать на рынок офисные площади классов А и В, которых раньше на рынке не было. Кроме того, на рынок выходят как московские, так и иностранные строители, которые, несомненно, принесут с собой новые стандарты качества офисных помещений и усилят конкурентную среду в данном сегменте. Успешный бизнес требует комфортабельных условий офисного пространства». По словам Ольги Пермяковой, на данный момент в Перми мало офисов, соответствующих международным стандартам высокого класса: «Три года назад в Перми было построено два современных бизнес-центра, которые можно отнести к высшей категории. Это офисные центры, расположенные на ул. Тимирязева (общей площадью 5 тыс. кв. м) и на ул. Коммунистическая (общей площадью 3,5 тыс. кв. м). Для насыщения сегмента этого явно недостаточно. Таким образом, можно сделать вывод о высокой инвестиционной привлекательности проектов класса А и В. Также удачным является создание офисных помещений для средних компаний площадью 100–300 кв. м», — полагают в PTDN realty group.

О недостаточном количестве необходимых рынку площадей говорят и аналитики УК «Финрент». «В 2006 году было введено в эксплуатацию всего лишь несколько новых офисных объектов. Среди них небольшое административное здание на ул. Куйбышева, 67/1 (общая площадь около 2500 кв. м), где на первом этаже располагается магазин «Пятерочка», а помещения на верхних этажах сдаются в аренду под офисы. Также стоит отметить бизнес-центр на ул. Советская, 67 (общая площадь около 3000 кв. м). Наиболее удачным проектом 2006 года стал бизнес-центр на ул. Кирова, 70. Успех этого проекта объясняется удачным расположением в центе города, а также высоким качеством самих помещений», — поясняют специалисты «Финрента». По их данным, чаще всего в течение 2006 года предлагались встроенные помещения на первых этажах жилых домов. «Их доля в общем количестве предложений составила чуть более 30%. Наметившаяся в 2005 году тенденция роста предложения офисных помещений в многофункциональных зданиях нашла свое продолжение в 2006 году. Начиная с середины года, офисные помещения в многофункциональных зданиях стали самым объемным сегментом рынка. Таким образом, сегменты встроенных помещений и помещений в многофункциональных зданиях практически сравнялись между собой по объему предложения. По итогам 2006 года они занимают около 60% предлагаемых к аренде площадей», — отмечают эксперты. По данным «Финрент», еще одной тенденцией 2006 года стало постепенное снижение объема предложения офисных помещений в бывших административных зданиях предприятий. С 21–22% в начале года к концу года их доля уменьшилась до 16–17% от общего объема предложения всех офисных площадей. А доля помещений в бизнес-центрах на протяжении всего года не превышала 10%. В основном, предлагались помещения в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре «Славяновский», бизнес-центре на Советской, 67. Также в первой половине 2006 года активно предлагались конторы в бизнес-центре на Мира, 45а. «В целом структура предложения на рынке аренды офисных помещений к концу 2006 года изменилась только за счет увеличения доли помещений в многофункциональных зданиях», — констатируют в «Финренте».

Курс на децентрализацию

По данным УК «Финрент», наибольшее количество офисных помещений в течение 2006 года предлагалось в Ленинском районе. На втором месте Свердловский район. Аутсайдерами традиционно являются Орджоникидзевский и Кировский районы, где в зависимости от месяца количество помещений не превышало 2–3% от общегородского объема предложений. В Дзержинском, Мотовилихинском и Индустриальном районах этот показатель колебался в течение года от 9 до 18%.

Со своей стороны Ольга Пермякова уверена: «Структура предложения офисных площадей в зависимости от местоположения в течение года осталась без изменений. По-прежнему лидерами по объему предложения являются Ленинский и Свердловский районы, что связано с предпочтениями покупателей и арендаторов деловой недвижимости: наибольшим спросом пользуются административно-офисные помещения, расположенные в центральной части города и прилегающих к центру районах. Значительно снизалась доля предложения офисных помещений в Мотовилихинском и Дзержинском районах. Это связано с тем, что конторы в данных частях города пользуются высоким спросом и к концу года число свободных площадей снизилось».

«Несмотря на то, что в течение года основная часть помещений предлагалась в центральных микрорайонах города, дефицит помещений, расположенных именно на проходных улицах в этих районах, был очевиден, — подчеркивают специалисты «Финрента». — В структуре предложения в течение 2006 года преобладали офисные помещения средней (200–400 кв. м) и большой площади (более 400 кв. м). Что характерно, если в 2005 году арендодатели чаще всего дробили помещения такой площади, то в прошлом году как можно дольше старались сдать все помещение целиком».

Аналитики УК «Финрент» и PTDN realty group выделяют тенденцию, связанную с географией рынка. По мнению экспертов, районы, расположенные за пределами центральной части города и в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, постепенно завоевывают все большую популярность у покупателей и арендаторов. Формирование новых деловых центров объясняется дефицитом площадей, а также ограниченностью земельных участков под застройку в центре Перми, говорят эксперты.

Дешевеет и дорожает

По сравнению с ситуацией на рынке купли-продажи офисной недвижимости состояние рынка аренды в 2006 году можно охарактеризовать как стабильное, отмечает Регина Давлетшина из «Перспективы». «За год цена аренды выросла в среднем на 10% без учета инфляции. Таким образом, рост ставок был практически нулевым. Это свидетельствует о том, что рынок офисной недвижимости Перми сбалансирован», — считает эксперт. По ее данным, лидером роста среди районов Перми в 2006 году стал Орджоникидзевский район: за 12 месяцев арендные ставки здесь выросли с 430 руб. до 500 руб. за кв. м в месяц, то есть примерно на 16%.

Другие цифры приводит «Финрент». По данным управляющей компании, в течение 2006 года средняя арендная ставка выросла почти на 15%, перейдя из ценового диапазона 500–550 руб. за кв. м в ценовой диапазон 550–600 руб. за кв. м. В декабре 2006 года основная часть офисных помещений предлагалась в аренду в ценовом диапазоне 600–700 руб. за кв. м, без учета операционных расходов. Также значительное количество помещений сдавалось по арендным ставкам, находящимся в ценовом диапазоне 500–600 руб. за кв. м. Необходимо отметить, что к концу года значительно вырос объем предложения помещений, предлагавшихся по ставкам 800–1000 руб. за кв. м. Если в начале года доля таких помещений была не более 5%, то в декабре она составила уже 15% от общего объема предложения, подчеркивают в «Финренте».

По данным PTDN realty group, в 2006 году средняя арендная ставка колебалась на уровне 500–530 руб. и ее рост составил 15,6% (с 500 руб. за кв. м до 578 руб. за кв. м). Ольга Пермякова поясняет: «Наибольшая средняя арендная ставка зафиксирована в Ленинском районе — 767 руб. за кв. м в месяц, наименьшая средняя арендная ставка зафиксирована в Кировском районе — 316 руб. за кв. м. Такой большой ценовой разброс объясняется высоко развитой инфраструктурой и транспортной доступностью центральной части города, а также общепризнанной престижностью центрального расположения офиса». По данным аналитика, арендные ставки на офисные помещения класса А на 15% отличаются от арендных ставок на офисы класса В. Максимальная ставка по городу превышает минимальную в 3–4 раза, что свидетельствует о значительных различиях предлагаемых офисных помещений. Так, например, наблюдается снижение арендных ставок на офисные помещения в административных зданиях советской постройки. Это, в первую очередь, связано с тем, что величина арендной ставки не соответствует качеству предлагаемых помещений, что, в свою очередь, приводит к оттоку арендаторов. Поэтому арендодатели вынуждены снижать ставки, говорит специалист PTDN realty group.

По данным Регины Давлетшиной, преимущественным спросом пользуются помещения класса Е, Е1 и В. «Это подтверждается уровнем цен: стоимость объектов данных классов — одна из самых высоких», — говорит эксперт. По ее словам, в течение 2006 года цена аренды по всем классам офисной недвижимости постепенно росла. Исключение составили офисные площади, находящиеся в жилых домах, построенных более 3 лет назад: за отчетный год цена аренды данных помещений снизилась на 9,1%. «Несмотря на это, величина арендных ставок на такие объекты остается высокой», — полагает аналитик «Перспективы».

Одна пятая покупки

Подводя итоги 2006 года, эксперты сосредоточили внимание на том, что рынок аренды офисной недвижимости, в принципе, стабилен, имеет лишь совсем немного точек дисбаланса. Наиболее принципиальной называется превышение спроса над предложением по офисам высокого качества. По словам Ольги Пермяковой, «несмотря на увеличение объемов строительства офисных зданий, в данном сегменте спрос продолжает превышать предложение». «Основными причинами этому служат наличие у потенциальных потребителей значительного объема свободных денежных средств. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности», — говорит аналитик. По данным эксперта, акцент все чаще делается на строительство офисных помещений для не очень крупных компаний, для которых оптимальный размер офиса — до 200 кв. м. Данное направление является весьма перспективным, поскольку небольшие проекты позволяют значительно снижать издержки за счет экономии на земельном участке. «В минувшем году по-прежнему сохранилась тенденция, намеченная еще в 2005 году: у потребителей офисной недвижимости приоритет сместился в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот квартир. Это связано с тем, что, во-первых, техническое состояние и планировка квартиры не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций (таких как ресепшн, профессиональный клининг и т.д.), наконец, немаловажной является имиджевая составляющая», — отмечает Ольга Пермякова.

По мнению специалистов «Финрента», наиболее востребованными в 2006 году были помещения площадью 250–400 кв. м, расположенные на центральных, наиболее проходимых улицах районов города.

Аналитики компании «Финрент» среди наиболее важных тенденций 2006 года на рынке офисной недвижимости назвали три:

• Значительный рост цен на офисные помещения в центральных районах города. Стоимость аренды офисного помещения с качественной отделкой, телефонной точкой и интернет-линией в декабре 2006 года составляла как минимум 800 руб. за кв. м без учета операционных расходов.
• Дефицит на рынке аренды офисных помещений небольшой площади (40–60 кв. м) в бизнес-центрах категории B. В офисных зданиях данного класса в течение года практически не было вакантных площадей, а если и были, то как правило, сроки экспозиции их на рынке были минимальны.
• Дефицит на рынке продажи офисных помещений площадью 200–600 кв. м, расположенных в центральных районах на проходных улицах. Подобные помещения предлагались только в аренду.

«Что касается условий аренды, — добавляют эксперты «Финрента», — то практически все арендодатели в 2006 году предпочитали сдавать помещения в краткосрочную аренду, не желая обременять себя регистрацией договора аренды в регистрационной палате. Соответственно, подыскать помещение организациям и предприятиям, долгосрочная аренда для которых является основным условием договора, было достаточно сложно».

Аналитик PTDN realty group прогнозирует, что аренда в ближайшие годы останется для владельцев привлекательной офисной недвижимости прибыльным бизнесом. «Традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а последние годы и чрезвычайно доходным. Такая ситуация сохранится и в 2007 году, — уверены в Лаборатории анализа и прогнозирования PTDN realty group. — К тому же у покупателя должна иметься в наличии большая сумма денежных средств для единовременной покупки офиса. Если ориентироваться по средним арендным ставкам и ценам продажи офисов, разница получается весомой. К примеру, если снимать офисное помещение площадью 100 кв. м в центре города по ставке 750 руб. за кв. м, то за год арендатор выплатит арендодателю 900 тыс. руб. В случае приобретения офисной недвижимости в центре города необходимо вложить примерно в пять раз больше: 4 млн 400 тыс. руб.», — констатируют аналитик.

Эксперты REZON говорят о том, что 2007 год, в принципе, принесет лишь развитие заложенных еще 2005 годом тенденций. По мнению специалистов «Финрента»:

• Продолжится возведение бизнес-центров высокого класса, поскольку офисные помещения класса А на сегодня очень востребованы среди представителей иногородних компаний и финансовых структур. Но в этом вопросе девелоперам необходимо точно оценить, сколько подобных бизнес-центров сможет вместить город, иначе будут проблемы с заполнением зданий.
• Количество бывших заводских административных помещений на рынке однозначно не уменьшится. Основным поставщиком подобных офисов на сегодняшний день являются заводы «Велта» и «Морион». Значительная площадь зданий не позволяет собственникам за короткое время повысить класс объекта из-за необходимости больших инвестиций и привлечь арендаторов. А низкое качество подобных помещений увеличивает их срок экспозиции.
• Продолжится увеличение дефицита качественных офисных помещений, так как в 2007 году к вводу заявлено очень небольшое количество бизнес-центров.
• По-прежнему будет расти привлекательность районов, приближенных к центру города. Ввиду дефицита помещений в центре Перми, продолжат набирать популярность такие микрорайоны как Балатово (ул. Мира), Городские горки (ул. Бульвар Гагарина, ул. Крупской).

Прогнозируя развитие рынка на 2007 год, Ольга Пермякова говорит, что «некоторое насыщение наемной офисной недвижимостью может наступить не ранее 2007–2008 года, рост цен в этот период составит 10–15%». Эксперт оптимистично высказывается о перспективах создания новых деловых площадей.

Ольга Пермякова:

— Во втором квартале 2007 года планируется сдача в аренду нового бизнес-центра на ул. Островского, 59/1. Это будет уникальный 16-этажный бизнес-центр с профессиональным управлением, общей площадью 5500 кв. м. Вообще в ближайшее время в городе планируется строительство более 100 тыс. кв. м новых административно-офисных помещений класса В. Таким образом, можно говорить о перспективах расширения диапазона предлагаемых офисных площадей. Наряду с появлением офисных центров высокого класса по высоким арендным ставкам, будут предлагаться и дешевые помещения, в основном бывшие заводские административные помещения.

По мнению экспертов, рынок аренды офисной недвижимости, как и в последние годы, будет довольно стабильным. Однако проблемной точкой по-прежнему будет сегмент качественных площадей. Пока большинство девелоперов, заявивших о проектах классов А и В, либо строят, либо вообще еще не вышли на площадку. В то же время спрос уже сформировался. С другой стороны, явный избыток наблюдается на рынке низкокачественных площадей, главными поставщиками которых остаются советские промышленные предприятия. В целом рынок аренды офисных площадей в 2006 году продолжал развитие тенденций 2005 года. Аналитики полагают, что 2007 год будет еще более предсказуемым: владельцы офисов приемлемого качества в центре города будут получать стабильный доход, практически не превышающий инфляцию. Рост ставок благоприятен и для арендодателей, часть которых в течение 2007 и 2008 годов переселится в качественные новостройки.