Чем «богат» пермский рынок складов
Безусловным условием для цивилизованного развития рынка складской недвижимости является наличие единой, принятой большинством ведущих компаний, классификации как на существующие, так и на строящиеся объекты в соответствии с требованиями российского рынка. Согласно российским классификаторам, выделяют 4 класса: А, В, С и D.
Специалисты сходятся во мнении, что класс «А» как таковой вообще отсутствует на пермском рынке складской недвижимости. К следующему по качеству классу «В» можно отнести ряд объектов, построенных крупными компаниями под свои нужды и никогда не выходящих на открытый рынок. Как видно, ситуация оставляет желать лучшего.
Выделяют следующие виды складской недвижимости:
Коммерческие (складские) склады
Коммерческие склады, как правило, представляют собой необорудованное или плохо оборудованное помещение подвального или полуподвального типа для хранения чего-либо. Бывают и специально оборудованные (их значительно меньше и они дороже). Именно такие площади необходимы, если товар требует особого режима хранения – в морозильной установке, в сухих и (или) теплых условиях и т.д. (например, продукты питания, дорогостоящая мебель и прочее).
Таможенные склады
Это специально оборудованное помещение, где хранят товары, ввезенные на территорию РФ, или, наоборот, подлежащие вывозу. Здесь они находятся под специальным таможенным контролем.
Неиспользуемые ресурсы склада
Очень часто склад в состоянии приносить большую выгоду. Например, магазины, торгующие в розницу дорогими товарами, могут использовать некоторые складские помещения в качестве выставочных залов. Тот же вариант подходит для предприятий, работающих через Интернет или на заказ.
… и кто готов сделать его лучше
На сегодняшний день, как отмечают СМИ, с одной стороны, специально оборудованных складских помещений не хватает, а с другой стороны, сформированного спроса на профессиональные логистические услуги в Перми нет. Однако вскоре на пермском рынке ожидается рост объема складской недвижимости, в связи с изменением транспортной сети города. То есть возрастет привлекательность недвижимости в Заостровке, Осенцах, В.Мулах и Кировском районе.
Складские базы, организованные по-советски, сегодня не устраивают сетевые компании. Поэтому эти компании планируют создавать собственные распределительные центры. Например, такие компании по строительству складской недвижимости, как ООО \"Frans Maas Истра\", Группа компаний \"Май\", ООО \"Норма\" и ЗАО \"Партнер-Ф\".
Наиболее дорогостоящим и потенциально лучшим проектом на пермском рынке складской недвижимости является проект ООО «Норма». Компания приобрела под строительство современного складского помещения одно из зданий, которое ранее принадлежало ОАО «Велта». Этот склад будет обслуживать потребности контролируемых компанией торговых сетей в радиусе 400 км от города. Кроме того, компания «Норма» собирается организовать складской терминал в районе улиц Г.Хасана. Общая площадь распределительного центра будет составлять 19 тыс. кв.м.
Самым известным из проектов строительства складских помещений является представительство логистической компании ООО \"Frans Maas Истра\" (в промзоне «Красный Октябрь»). Площадь такого зала составляет 1,5 тыс.кв.метров и имеет четыре яруса для хранения товаров. Однако собственники склада рассматривают возможность расширения помещения до 10 тыс.кв.метров.
Представительством группы компаний «Май» представлена новинка на пермском рынке – ответственное хранение скоропортящихся товаров в холодильных камерах. Площадь такого слада составляет 22 тыс.кв.метров, объем хранения замороженных продуктов – 10 тонн, что вдвое больше вместительности складского помещения пермского хладокомбината. Также и торговая сеть «Семья» рассматривает возможность строительства распределительного центра площадью не менее 10 тыс. кв.метров.
Помимо названных компаний, которые строят складские помещения «под себя», на пермском рынке будут реализованы еще проекты, для продажи или сдачи в аренду на открытом рынке. Это складские помещения, строящиеся в районе ул. Данщина с площадью 10 тыс.кв.метров и п. Левшино.
Также существенное влияние на развитие рынка складских помещений оказывает открытие нового Красавинского моста через Каму. Подъездные пути к мосту становятся одним из наиболее востребованных мест для строительства складов, так как близость к магистрали позволяет существенно сэкономить на логистических издержках.
Таким образом, можно отметить основные реализуемые проекты по строительству складов:
Средний предположительный объем инвестиций в данные объекты составляет $ 5,75 – 7,125 млн. А целесообразность помещения, совмещенного с другими видами коммерческой недвижимости (к примеру, с офисами) для инвестора/арендатора составляет 75 %от совокупного объема складских помещений.
Сегодня популярность имеют склады площадью не более 200 кв. метров, которые сконцентрированы на окраинах города и имеют железнодорожный подъезд. Арендная ставка на такие помещения составляет 130-150 руб. за 1 кв. метр в месяц. Арендуют их, в основном, небольшие пермские компании. На долю иногородних фирм приходится не более 10%.
В ожидании…
Несмотря на то, что рынок складской недвижимости пока находится на начальной стадии своего развития, его предложение только начинает формироваться. То есть на пермском рынке промышленной недвижимости существует ряд вопросов. Что лучше: арендовать или приобретать в собственность склады? А какое качество складов на пермском рыке и соответствует ли оно российским стандартам?
В связи с изменением транспортной сети города, притока компаний розничной и мелкооптовой торговли столичных и иностранных сетей, пермский рынок промышленной недвижимости будет изменяться именно по качеству.
Так в диаграмме представлена структура спроса на складскую недвижимость на конец мая 2006 года:
Таким образом, на пермский рынок складской недвижимости желают зайти довольно большое количество, как арендаторов, так и собственников. Причем, как уже отмечалось, требования к обслуживанию складов достаточно высоки.
При этом наибольшая доля совокупных складских площадей (занимаемых и свободных) в городе принадлежит к последнему классу комфортности и составляет 65,0 %. Тогда как доля совокупных складских площадей по городу класса «В» составляет 45 %, класса «С» - 30 %.
Объемы свободных складских помещений, предлагаемых как в аренду, так и на продажу имеют большой размах. Подробная информация, представленная экспертной оценкой, отражена на следующих диаграммах:
То есть на пермском рынке аренды и продажи свободные складские помещения хорошего качества (класс «В») составляют лишь 2% от совокупного объема. И намного меньше востребованы складские помещения класса «С» и «Д».
Строительство складских логистических центров вероятно в ближайших к городу промзонах и пригородах юго-западного и юго-восточного направлений в местах развития транспортных развязок и магистралей. Также высока вероятность возведения складской недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения (ввиду относительно низких цен на земли данного назначения), вблизи населенных пунктов и промышленных зон, что значительно сокращает затраты на подвод коммуникаций.
Приобретать в собственность складские помещения предпочитают обычно крупные компании со стабильной потребностью в определенном объеме складской территории. Однако далеко не все могут позволить приобрести в собственность склад, а качественные складские площади, соответствующие российским требованиям только начинают формировать пермский рынок. Поэтому расширение качественного ассортимента рынка, по мнению аналитиков, сбалансирует арендные ставки и сделает аренду вполне доступной предпринимателям самого различного формата и достатка.
Исходя из сложившейся ситуации на пермском рынке, когда спрос на промышленную недвижимость высокого качества значительно превышает предложение, можно утверждать, что тенденциями ближайшего будущего станет увеличение на рынке доли качественных складских помещений, отвечающих современным логистическим требованиям; формирование крупных логистических комплексов с широким спектром услуг.
Таким образом, находясь в ожидании конкуренции, пермский рынок складской недвижимости готов стать лучше, шире и цивилизованнее!
