Цены на столичное жилье начали снижаться

23 декабря 2006

Октябрь стал переломным месяцем на столичном рынке недвижимости. Если еще в конце сентября цены на жилье продолжали повышаться на 1% в неделю и даже больше, то уже к концу октября темпы роста цен упали как минимум вдвое, а переоцененные квартиры начали дешеветь. По итогам первой недели ноября цены и вовсе встали. Сохранится ли эта тенденция до конца года и что будет с ценами на жилье в будущем году?

Покупатели выжидают

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, цены предложения на вторичном рынке в октябре снизились на 0.7% по сравнению с сентябрем. \”Снижение средних цен на \”вторичке\” произошло за счет изменения цен и объемов предложения в двух административных округах – Центральном и Северо-Западном, которые всегда считались инвестиционно привлекательными. В октябре зафиксировано снижение средних цен предложения на жилье бизнес-класса на вторичном рынке на 1.2%. Однако пока не совсем корректно говорить о наступившем периоде снижения цен на рынке, поскольку данные по итогам всего лишь одного месяца не дают на это оснований, – отмечает руководитель RWAY Александр Пыпин. – Вместе с тем подобная динамика цен может говорить о том, что на вторичном рынке жилья бизнес-класса наметилась тенденция фиксации прибыли со стороны собственников такого жилья. Об этом свидетельствует и более чем 40%-ный рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем этого года\”.

Вместе с тем в большинстве административных округов столицы средние цены по итогам октября продолжали расти. Больше всего за октябрь выросли цены предложения на однокомнатные квартиры в Южном административном округе (на 2.6%), а подешевели четырехкомнатные квартиры в Зеленограде (на 3.7%). Цены предложения на жилье эконом-класса также повысились за октябрь на 1.3%. Однако, по мнению руководителя аналитического центра IRN Олега Репченко, рост цен фактически остановился, а формальный прирост, который пока еще отражает статистика, носит уже скорее остаточный характер.

\”Очевидно, что сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась \”на вырост\”, с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз, – говорит Олег Репченко. – При этом другая часть квартир по адекватным ценам просто перестала дорожать, а некоторая часть квартир все еще дорожает, например, качественное жилье или квартиры в престижных районах\”.

Почему цены начали снижаться в октябре? \”Именно в октябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось, – объясняет Роман Мурадян, генеральный директор Брокерского дома \”Золотые Ворота\”. – Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это падение цен на нефть. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости не исключение. Во-вторых, большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, поскольку не смогли реализовать кредиты, не успевая за ростом цен в предыдущие месяцы\”.

\”С другой стороны, стоимость аренды жилья выросла не так резко, – продолжает Роман Мурадян. – Если в начале года плата за аренду квартиры и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за аналогичное жилье были практически одинаковы, что, естественно, служило дополнительным стимулом для покупки, то сегодня счет 1 к 2 не в пользу ипотеки. В такой ситуации многие решили выждать. Наконец, обещания сделать жилье более доступным тоже влияют на настроение потенциальных покупателей. Таким образом, создается отложенный спрос. В то же время предложение квартир по сравнению с летним периодом выросло почти на треть, и сегодня число выставленных на продажу объектов достигло 30 тыс.\”.

Какие квартиры будут дешеветь

Аналитики рынка недвижимости не видят причин остановки снижения роста цен на жилье. \”Рынок только начинает входить в стадию стабилизации. Поэтому высока вероятность коррекции цен вниз. Прежде всего, такая коррекция возможна на тех объектах, которые имеют нелучшие потребительские характеристики, – считает Олег Борисенок, маркетолог компании \”КомСтрин\”. – Рост предложения будет подхлестывать снижение темпов роста цены. Застройщики будут выставлять на продажу квартиры, которые придерживались все это время, с целью получить максимальную прибыль. Таким же путем пойдут и владельцы инвестиционных квартир, доля которых, по разным оценкам, составляет от 10 до 40% объема рынка жилья\”.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости \”Агент 002\”, считает, что снижение темпов роста стоимости жилья продолжится и, скорее всего, перерастет в снижение цен на неликвидные переоцененные объекты. \”Ждать этого осталось совсем недолго: максимальный срок, к которому должен произойти перелом тенденций, – новогодние праздники, – уверена она. – Ресурсов для дальнейшего повышения цен, а тем более бурного, нет. Нынешние цены на жилье достигли потолка спроса, и пробить они его смогут, если доходы россиян увеличатся раза в полтора-два\”.

Однако, по мнению вице-президента Группы компаний \”Конти\” Вячеслава Тимербулатова, замедление темпов роста цен – явление временное. \”Оно связано с тем, что стоимость жилья достигла некоей предельной отметки, в результате чего сократилось количество покупателей, способных приобрести недвижимость по таким ценам, – говорит он. – Возможно, в будущем и будет достигнут максимум, по которому люди уже не смогут приобретать жилье, но пока недвижимость приобретается, поэтому в ближайшей перспективе остановки роста цен не случится. Для того чтобы цена начала снижаться или хотя бы остановился рост цен, необходимо значительное увеличение предложения, а оно если и будет – то только в отдаленной перспективе, так как в столице не осталось крупных земельных участков под массовое строительство\”.

Что будет с ценами в 2007 году

Что касается дальнейшего поведения цен, здесь мнения экспертов разделились. Заместитель генерального директора Группы компаний \”ДОН-Строй\” Тимур Баткин прогнозирует рост цен до конца года до 3-5% в месяц (максимальный подъем цен, как он предполагает, придется на декабрь – в связи с предпраздничным периодом), на следующий год – 20-25%. Вячеслав Тимербулатов полагает, что в 2007 году динамика будет такая же, как этой осенью, то есть рост цен на недвижимость составит не более 3-5% в месяц. Однако, по его мнению, возможны некие всплески, связанные с политикой строительных компаний и агентств недвижимости, которые искусственно сдерживают продажи, дожидаясь роста цен.

А как считает коммерческий директор компании \”ЮИТ Московия\” Сергей Китаев, в ближайшие 6-8 месяцев стоит ожидать стабилизации ценового предложения по всем сегментам рынка. Причем даже возможно некоторое понижение цен в неявном виде. \”Например, в виде скидок, специальных акций и пр. Кроме того, стоит иметь в виду, что само по себе отсутствие роста цен уже является его относительным падением, поскольку не происходит компенсации инфляционных потерь, – говорит он. – Однако спрос и потребность в жилье сохраняются, количество предложений за счет новых объектов в ближайшей перспективе не возрастет, а значит, будет поддержана дефицитность рынка. Через относительно небольшой промежуток времени цены продолжат свой уверенный рост, который не будет столь бурным, как в 2006 году, но окажется не ниже инфляции, то есть не менее 18-20% в год\”.

Неизбежность дальнейшего роста цен предрекает и Роман Мурадян. \”Это подтверждают, в частности, ожидания застройщиков: они выбросили на рынок далеко не все имеющиеся объекты, а это значит, что их \”придерживают\” в ожидании более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, их ожидания в отношении доходности инвестиций и так были существенно превышены, поэтому они и реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти. В начале следующего года они, вероятнее всего, снова начнут скупать объекты, тем самым разогревая спрос, – объясняет он. – Таким образом, в феврале следующего года можно ожидать очередного витка цен. Повторения рекорда в 70% годовых ожидать не нужно, но на 25-30% прибыли за год можно рассчитывать со всей определенностью\”.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий