Цены на квартиры в регионах Киева

13 марта 2006

Рейтинг квартирных цен в Украине вполне сопоставим с рейтингом экономической успешности областей. Самые дорогие квартиры в Киеве и на Южном побережье Крыма, самые дешевые — в депрессивных регионах. Купить квартиру в Черновцах или Днепропетровске, Кировограде или Киеве — это те самые две большие разницы, о которых не устают повторять в Одессе. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, в последние годы резко дорожает жилье в промышленных городах, где зарегистрирован экономический рост.

Об уровне цен на локальных рынках можно судить также и по количеству работающих кранов в городе. В некоторых городах с населением до 300 тысяч в этом году сдано в эксплуатацию 5-10 домов. Здесь, в условиях дефицита предложения, жилье дорожает почти киевскими темпами. Впрочем, в некоторых городах и при строительном буме цены растут бешеными темпами.

По словам риэлторов, региональные цены тянут вверх в первую очередь цены столицы. Инерционное подорожание касается прежде всего регионов, которые считаются депрессивными. Не было причин для подорожания (почти по киевской динамике) жилья в Черновцах, Кировограде, Полтаве, Луганске. Здесь уровень доходов местного населения уже давно несопоставим с ценами на недвижимость, поэтому в этих городах предложение избыточно.

В то же время вполне оправданным эксперты называют подорожание «западенских» квартир. Миллионная армия гастарбайтеров из Западной Украины вкладывает кровно заработанные прежде всего в жилье. В Тернополе, Ивано-Франковске сейчас большой квартирный дефицит, поскольку строительный бум здесь в данный момент не наблюдается (конечно же, если не считать частный сектор).

Если анализировать ценовую динамику за 2005 год в целом по Украине, выходит, что за 10 месяцев цена квартир выросла в среднем на 50% (немногим меньше столичных 64%), хотя в Киеве уровень доходов населения значительно выше всеукраинского.

Ценовые лидеры

На уровне киевских цен (в среднем за квадрат — $1450) держится сейчас разве что крымское жилье в городах-курортах. Тамошнее новое жилье раскупается еще на этапе согласования проектной документации. И это при том, что Крым сегодня переживает настоящий строительный бум.

Во вторую ценовую категорию входят харьковский, донецкий, одесский и днепропетровский рынки — в среднем $1100 за квадрат. Предложение в этих городах на 90% сформировано за счет вторичного рынка — по сравнению с Киевом первичный рынок здесь развит слабо. Хотя в последние два года строительство ведется значительно активнее. Например, в этом году в Одессе возводят более десятка жилых комплексов. Правда, тамошние строительные компании повторяют столичный опыт: большинство новостроек — элитного класса, рассчитаны на богатых людей. Таким образом, ощущается дефицит апартаментов размером 30-60 квадратов по цене $800-900 за кв. м. По словам директора агентства недвижимости «Проконсул» (Харьков) Алексея Попова, в Харькове наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в более-менее современных высотных домах. При этом приоритет отдается развитому району, лучше — возле метро.

Львовскому рынку недвижимости, как, впрочем, и всему западному региону, входящему в третью ценовую категорию, пока свойственна историческая специфика — из-за присутствия предложения под маркой «архитектурный памятник». За такими апартаментами в центре города иностранцы устроили настоящую охоту. Во Львове, например, 3-комнатный польский «люкс» застройки 1938 года без ремонта стоит минимум $150 тыс.

70-метровое помещение австрийской застройки — $110 тыс., но уже с ремонтом. Как свидетельствуют данные агентств недвижимости, минимальная цена львовской однокомнатной составляет $20 тыс., двухкомнатной — $35 тысяч. По словам директора АН «Галицкая недвижимость» Романа Юзькива, верхняя ценовая планка во Львове уже достигла отметки в $1,5 тыс. за квадрат. Не котируются во Львове объекты «советского» жилищного фонда — «хрущевки» и «панельки». Квартиры в таких домах — первые претенденты на снижение цен, которое, по прогнозам местных риэлторов, может начаться с февраля.

Позавчерашние цены

В самую дешевую категорию входят квартиры в Сумах, Черкассах, Чернигове, Полтаве, где средняя цена квадратного метра держится на отметке $600 как на первичном рынке, так и в новостройках. По словам ведущего специалиста АН «Сумская недвижимость» Елены Шульги, наибольший спрос в Сумах на самое дешевое жилье. В то же время редкие операции по элитному предложению ($300 тыс. за коттедж) проводят только с клиентами-иностранцами. Крупногабаритные трехкомнатные, которые тянут на $75 тыс. (100 кв. м), местные жители тоже считают очень дорогим удовольствием — операции с такими квартирами проводятся крайне редко.

Самая низкая ценовая отметка в Сумах — $13 тыс. за однокомнатную квартиру в старом доме без ремонта. Минимальная цена двухкомнатной — $20 тыс. Впрочем, несмотря на отсутствие ажиотажного спроса на сумскую недвижимость, с начала года до августа цены в Сумах подскочили почти вдвое — с $12 до $22 тыс. за двухкомнатную квартиру. Местные риэлторы объясняют эту тенденцию обычной спекуляцией на фоне всеукраинского подорожания жилья. Новостройки в Сумах — чрезвычайная редкость. По словам операторов рынка, в 2005 г., как и в последние годы, сдается в эксплуатацию всего 3 дома — с каждого местного застройщика по одному проекту.

Прогноз

Снижение активности в последние 2 месяца на столичном рынке недвижимости отразилось и на региональных рынках. Как в Киеве, так в и других регионах прослеживается уменьшение количества проведенных операций по купле-продаже недвижимости на 15-30%. Потенциальные покупатели ожидают заявленного некоторыми экспертами 20-процентного падения цен, хотя пока зафиксированы лишь символические 1-5%.

Впрочем, большинство экспертов все же сходятся во мнении, что в следующем году обвала цен в регионах не будет. При этом одна категория жилья будет дорожать, другая — дешеветь. В частности, в следующем году можно ожидать дальнейшего роста цен на первичном рынке жилья, правда, значительно меньшими темпами. Причины — подорожание стройматериалов, скудное предложение малогабаритных квартир в новостройках, и, собственно, незначительные объемы самого строительства. В то же время старый фонд, который формируют «хрущевки», «чешки» и «панельки», может подешеветь на 10-15% — эта тенденция уже начала проявляться в Киеве. Нынешние цены на такие квартиры неоправданно завышены.

С весны, после парламентских выборов, риэлторы прогнозируют новую волну интереса к недвижимости, а значит и подорожания, поскольку должен сработать так называемый эффект отложенных покупок. Покупатели, планировавшие приобрести квартиры в конце этого года, так и не дождавшись обвала цен, все же будут вынуждены решать квартирный вопрос.

Внезапное увеличение спроса, при отсутствии предложения, может спровоцировать очередной ажиотаж на локальных рынках недвижимости, особенно в городах, где почти не строят нового жилья. В такой ситуации у продавцов появится очередной стимул поднять цены.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий