Цены на квартиры в Москве. Что готовит лето

02 июня 2006

Если что-то и есть недвижимое в московских квартирах, то уж никак не цены. В мае средняя стоимость квадратного метра легко преодолела порог в 3 тыс. у.е. Только за текущий год рост цен составил 30% — и это, как уверяют аналитики, не предел. Объяснений тому несколько.

Недоступное жилье: цены и прогнозы.

Спрос на квартиры в Москве – как на первичное, так и на вторичное жилье – неуклонно растет, а предложение вот-вот перестало снижаться. Именно дефицит «квадратов» диктует условия на рынке. При этом, как отмечают эксперты, сезонный фактор «летнего затишья» в этом году не сыграет своей роли. «В течение июня цены будут расти в среднем на 4-5% в месяц. Согласно предварительному прогнозу, в июле и августе темпы повышения цен составят 6-8%», — прогнозирует директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.

Ведущий аналитик департамента маркетинга Агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин приводит схожие данные по темпам роста цен на жилье (8-10% в месяц). «При таких темпах роста цен, жилье, теоретически, может за год подорожать в два раза и стоить будущей весной уже $5-6 тыс. за кв. метр в среднем по Москве, а в центре — уже $8-10 тыс. за кв.метр.», — утверждает эксперт. Таким образом, если ничего не изменится, Москва может «догнать и перегнать» Америку и Европу по ценам на жилье, отмечает Скобкин. В качестве сдерживающего фактора, по словам аналитика, могут выступить «относительно низкая производительность труда и средняя заработная плата, больше характерная для развивающихся стран». Так что в случае указанного повышения цен спрос на жилье может сильно упасть.

Более спокойные прогнозы делает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. По его оценкам, с учетом сезонных факторов летом ситуация несколько успокоится, и недвижимость будет дорожать по 2%-3% в месяц. «Однако пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет неустойчивым», — приводит его слова «Kvadroom.ru».

А управляющий партнер Управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Оксана Карма полагает, что дефицит предложения сохранится на рынке еще как минимум год-полтора, хотя «неоправданно высокий рост цен на квадратные метры должен прекратиться уже в ближайшие 2-3 месяца». Далее, по ее словам, «произойдет стабилизация ценового прироста до 1-2% в месяц». Говорить о ценовом «обвале» на московском и подмосковном рынках жилья пока не приходится, говорит Карма.

За спекулянтами леса не видно.

Московском правительстве рост цен на столичное жилье объясняют независящими от властей факторами. В интервью «Финансовым Известиям» глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил: «Цены в современных условиях формирует рынок, и существенным фактором, способствующим их росту, является, по мнению специалистов, удорожание строительства. Строительные затраты, в том числе стоимость стройматериалов, продолжают расти».

Помимо этого, по мнению Ресина, негативную роль играют подогреваемые спекулянтами слухи о сокращении предложения недвижимости на московском рынке. «Переломить ситуацию может более широкое распространение реальных данных об объемах строительства в Москве. Например, только в прошлом году было построено более 5,2 млн. кв. метров против 4,7 млн. в 2004 году. Да и вся динамика роста объемов строительства с середины 90-х годов свидетельствует, что жилья возводится все больше и больше. Строительство в столице ведется и будет вестись нарастающими темпами», — утверждает Ресин.

С тем, что спекуляции с недвижимостью способствуют повышению цен, спорить не приходится. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, в крупных городах до 30% жилья скупается в спекулятивных целях. В условиях ажиотажного спроса на жилье те граждане, кто может себе это позволить, покупают квартиры впрок, в расчете на будущий рост их стоимости. В целях борьбы с безудержным ростом цен на жилье возглавляемое Яковлевым ведомство предложило недавно облагать повышенным налогом владельцев двух и более квартир или повысить плату за содержание «лишнего» жилья.

Между тем, отмечают «Финизвестия», эксперты давно уже определились, что снижению темпов роста цен на недвижимость может поспособствовать лишь активное жилищное строительство. «Сегодня вся деятельность программы „Доступное жилье“ направлена на повышение спроса, в то время как для увеличения предложения практически ничего не делается», — приводит издание мнение главы Росстроя Сергея Круглика. Так что до тех, пор пока спрос на жилье намного превышает предложение, цены на него будут расти, и инициатива Минрегионразвития в этом плане мало что изменит.

Есть кредиты, нет жилья.

Решению проблемы доступности жилья должна была способствовать программа развития ипотечного кредитования. Однако развитие ипотеки в условиях недостаточного строительства может дать лишь один результат: очередной виток повышения цен, полагают специалисты.

На данный момент ипотечные сделки, по данным генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняка, составляют 4 % в общем объеме сделок с недвижимостью. По его же данным, пока число ипотечных сделок никак не влияет на рост цен. Но – именно пока. «Не оставляет никаких сомнений факт, что развитие ипотеки в рамках пресловутой программы о доступном жилье, приведет к тому, что цены на недвижимость будут расти еще более активными темпами», — отмечает «Bankir.ru». Дело в том, что ипотека приводит на покупательский рынок жилья дополнительную категорию людей, которые до этого и мечтать не могли о своем «угле». Наибольшим спросом у этой категории покупателей пользуется квартиры эконом-класса (до 150 тысяч у.е), которые уже на данный момент мгновенно «вымываются» с рынка, а ипотека уничтожит их окончательно, поясняет издание.

Невидимая рука рынка.

Вопреки законам рыночной экономики, стимулируемый ипотекой спрос к росту предложения не ведет. «…Появление дополнительного спроса могло бы привести к тому, что на рынок вошли бы новые игроки, темпы строительства бы увеличивались, — приводит „Bankir.ru“ слова Павла Самиева, руководитель отдела банковских рейтингов Эксперта РА. – Но монополизация строительного рынка в России делает такой вариант развития событий маловероятным. Из-за закона о долевом строительстве банки отказываются принимать на себя риски и финансировать строительство, сосредотачиваясь на кредитовании вторичного жилья, которого очень мало. Сейчас только Сбербанк готов взяться за проектное финансирование».

О том, что стабилизировать ситуацию может лишь массовый вброс нового жилья, который в ближайшее время вряд ли возможен в связи с «неизжитыми последствиями закона о долевом строительстве», говорит и директор департамента маркетинга и рекламы «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Елисеев.

В росте цен виноваты… обманутые вкладчики?

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Призванный защитить права дольщиков, этот закон предоставил им такие беспрецедентные права, что за свой бизнес испугались уже застройщики. Последние, в свою очередь, стали пугать чиновников и друг друга переделом рынка и резким подорожанием недвижимости, пишут «Финизвестия».

Закон № 214 обязал застройщиков открывать рекламную кампанию и привлекать средства соинвесторов лишь после того, как будет собран полный комплект документов, в том числе оформлены права на землю и получено разрешение на строительство. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, «недобор» в разрешительной документации, неудовлетворительное качество строительства — неполный список поводов, которыми может воспользоваться дольщик, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Шокированные такой «несправедливостью» застройщики приготовились к массовому притоку на рынок нечистоплотных граждан. По их мнению, многие станут заключать договоры долевого строительства с единственной целью: к чему-нибудь придраться и вернуть вложенные средства вместе с солидной неустойкой (63% годовых от суммы договора), отмечают «ФИ» от 1 апреля 2005.

Еще одним результатом принятия закона стала ускоренная монополизация рынка недвижимости: тщательная «предпродажная подготовка» объекта по силам лишь крупным компаниям. «Крупным строителям, особенно из числа приближенных к столичным властям, опасаться нечего, — приводят „ФИ“ слова генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова. — Закон сократит число московских строительных компаний на 25-30% за счет тех, кто победнее».

Эксперты предсказывали и более драматичные события. Во-первых, строители, опасаясь штрафов за задержки, повсеместно станут увеличивать сроки сдачи новых объектов. Во-вторых, начнется массовое сворачивание проектов, которые невозможно привести в соответствие с новым законодательством — их число, по данным Vesco Consulting, достигает 60%. Но самый эффектный аргумент критиков закона — удорожание жилья во всех сегментах вследствие роста цен на «долевые» новостройки. При регистрации договора придется уплачивать НДС — 18%; закон по сути требует страхования финансовых рисков договора — это не менее 5%; банки будут пересматривать условия кредитования, естественно, не в сторону уменьшения. Наконец, монополизация сама по себе провоцирует ценовой сговор\”, — оценивают последствия принятия закона «Финизвестия».

Закон суров, но его поправят.

Спустя почти год после вступления в силу закона № 214 Государственная Дума решилась его поправить. К настоящему моменту эти поправки прошли первое чтение.

Согласно новым законодательным нормам, отменяется солидарная ответственность застройщика и банка-кредитора перед дольщиками. С другой стороны, застройщика обязывают платить неустойку в двойном размере в случае срыва сроков сдачи объекта. Застройщики удовлетворены (хотя и отчасти), а вот для граждан новеллы долевого законодательства могут обернуться новым ростом цен на жилье, отмечают «Известия».

По мнению этого издания, «в таких условиях застройщики могут вообще отказаться от привлечения денег дольщиков и строить жилье исключительно на средства, занятые у банков. В результате граждане лишатся возможности купить жилье на начальном этапе строительства, что намного дешевле, чем приобретение готовой квартиры».

Впрочем, эксперты отмечают, что в среднесрочной перспективе принятие поправок скажется на рынке позитивно. По действующему законодательству ответственность перед дольщиками за недострой банки делят с застройщиками. «В результате банковские структуры неохотно дают кредиты строительным организациям, а ставки сильно завышены, — говорит Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента агентства элитной недвижимости „Новое качество“. — В новом законопроекте эта норма отменена. Если поправки примут, на рынке появится больше предложений».

По мнению Эльвиры Ерёминой, гендиректора инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век», отмена солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков упростит доступ застройщиков к кредитным ресурсам, что позволит ускорить как темпы реализации текущих проектов, так и выход на рынок новых объектов, а в перспективе приведет к увеличению предложения и снижению темпов роста цен на рынке недвижимости.

Аналитики отмечают, что благодаря поправкам «строители и банки смогут извлекать больше прибыли», но при этом «население лишится возможности инвестировать свои средства в недвижимость на начальном этапе, что приведет к значительному удорожанию квартир». Правда, со временем, по мнению участников рынка, цены на недвижимость стабилизируются в результате появления на рынке новых объектов и возникновения конкуренции.

Все-таки надо строить.

При всех плюсах поправок, ни к резкому увеличению объемов строительства, ни к замедлению темпов роста цен, ни к снижению цен в ближайшей перспективе они не приведут.

«Бизнес строительных компаний получит глоток свежего воздуха, станет немного рентабельнее, но это будут лишь незначительные изменения, наступления которых стоит ожидать не ранее чем через 1,5-2 года после принятия поправок. Эти поправки дадут возможность мелким компаниям продержаться на рынке еще некоторое время и, возможно, даже успешно преодолеть кризис строительства. О каких-либо возможных сверхприбылях или значительном повышении инвестиционной привлекательности проектов, появления которых многие ожидают, не стоит даже говорить», — уверен руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрий Попов. По мнению Попова, такая ситуация объясняется рядом причин: инертностью рынка недвижимости; малым количеством площадок под строительство, их завышенной стоимостью; отсутствием или неудовлетворительным состоянием инженерных сетей; длительным сроком согласования и рассмотрения проектной документации; коррупцией чиновников разного уровня; постоянным ростом стоимости материалов и энергоносителей.

Эксперты сходятся в том, что через пару лет принятие поправок приведет к увеличению предложения на рынке жилья. Что же касается цен на недвижимость, то на них, по мнению аналитиков, законодательные нововведения практически не окажут влияния.

«Квадратный метр» напоминает, что еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два–три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех–пяти лет. Между тем снижение стоимости ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта «Доступное жилье». «Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен», — предупреждал глава ФАС два года назад. Так и произошло.

В итоге – ипотека остается недоступной для той части населения, которая больше всего нуждается в жилье, цены на квадратные метры растут, а банки и застройщики сосредоточили свое внимание на секторе элитной недвижимости.

Строительные пирамиды.

Не способствует порядку на рынке и закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые Артемьев назвал «новыми МММ». На первый взгляд предложение заманчиво: вносите 50–60% стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Однако оставшиеся 40–50%, отмечает «Квадратный метр», приносят те, кто приходит позже. И до тех пор, пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива, так что в любой момент вы можете ее потерять. Обанкротиться кооператив может по любой причине, например, если прекратится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных долях всем пострадавшим от банкротства.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий