БИЗНЕС-ПАРКИ ТРУДА И ОТДЫХА

02 декабря 2003

Формат бизнес-парков возник в Европе и США еще в конце 70-х годов, но в Россию пришел лишь несколько лет назад и, как и многие другие западные идеи, получил у нас свое оригинальное воплощение. Однако существующие объекты настолько далеки от зарубежных стандартов, что некоторые эксперты сомневаются, появилось ли на рынке что-то большее, чем просто название, позаимствованное в рекламных целях.

Рай для трудоголиков

Что такое бизнес-парк в его классическом понимании? Большая территория, чаще всего за городом или на окраинах, где расположен комплекс малоэтажных офисных зданий, объединенных одной архитектурной концепцией, к которым прилагается богатейшая инфраструктура — предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, торговые и развлекательные объекты. Порой в состав инфраструктуры включают и жилые помещения, и даже ясли или детские сады. Удаленность от городских деловых зон с лихвой компенсируется транспортной доступностью, низкими арендными ставками и высоким уровнем комфорта. Другими словами, если приходится в буквальном смысле жить на работе, то лучше всего делать это именно здесь.
Знакомая каждому большому городу проблема с парковками для бизнес-парка совершенно не актуальна, поскольку на его просторах можно организовать достаточное количество машиномест. Малоэтажная и неплотная застройка позволяет каждому крупному арендатору обзавестись не только собственным особнячком, но и небольшой территорией вокруг него, где можно создать, например, небольшую рекреационную зону для своих сотрудников. При этом положительные стороны обособленного существования не омрачаются дополнительными тратами и заботами. Единая на весь комплекс инфраструктура позволяет арендаторам существенно сэкономить на коммунальных платежах и других расходах, а функционирование объекта вплоть до самых мелочей обеспечивает профессиональная управляющая компания.
Разумеется, офис в бизнес-парке мало пригоден для ежедневного обслуживания большого числа посетителей, да и для осуществления представительских функций подойдет с натяжкой. Зато в нем будут замечательно себя чувствовать, например, IT-компания, автомобильное предприятие, научно-исследовательская лаборатория. Часто крупные компании предпочитают разделять основной и бэк-офис. Для первого арендуют небольшие площади класса А в деловом центре города, а второй всем своим многочисленным составом комфортно и недорого размещается на окраинах, в том числе и в подобных бизнес-парках.Вообще, низкие арендные ставки — один из определяющих факторов, формирующих интерес к этому формату. Желание арендаторов больших площадей меньше средств тратить на арендную плату вполне понятно, особенно в условиях такого роста цен, какой демонстрирует московский офисный рынок.

А был ли мальчик?

Переходя к российским реалиям, давайте сразу условимся о терминах. Четкого определения или хотя бы понимания, что такое бизнес-парк, отечественный рынок недвижимости еще не сформулировал. Один и тот же объект, позиционируемый как бизнес-парк, может одновременно именоваться и бизнес-центром, и офисным или многофункциональным комплексом, и даже деловым кварталом. Не говоря уже о том, что выделяемые внутри категории «бизнес-парк» понятия «технопарк», «индустриальный» или «логистический парк» употребляются порой совершенно бессистемно. Пожалуй, главным их отличием от бизнес-парка как такового будет наличие не только офисной, но и производственной или складской составляющей.
Если подходить к вопросу строго, то ни один из существующих сегодня на российском рынке объектов бизнес-парком назван быть не может, поскольку обладает в лучшем случае лишь несколькими присущими этому формату признаками. Начнем с того, что первые московские бизнес-парки часто строились в центральных районах столицы, как, например, «Аврора Бизнес-Парк» или «Дербеневский» в Замоскворечье. Месторасположение определяло размер арендных ставок, уровень которых был сопоставим с уровнем ставок в бизнес-центрах того же класса.
В целом современным московским бизнес-паркам недостает необходимого размаха. Они не в состоянии полностью обеспечить потребности арендаторов как в отношении организации бизнеса, так и комфорта сотрудников компаний. Во многих из них, опять-таки из-за ограниченности территории, отсутствует полноценный набор объектов социальной инфраструктуры. Соответственно, не удается достигнуть эффекта «города в городе», характерного для классических бизнес-парков. Хотя для комплекса, расположенного возле Садового кольца, это, наверное, не критично.
Кроме того, ни один из московских бизнес-парков не может похвастаться наличием развлекательной составляющей — и опять-таки потому, что из-за их сравнительно небольшого размера подобное сотрудничество будет невыгодно операторам. Да и насчет востребованности таких объектов возникают сомнения. С одной стороны, кто же откажется переждать пробки или отдохнуть после рабочего дня за просмотром нового кинофильма на большом экране? Но поскольку большинство бизнес-парков расположено в черте города, то поход в кино после работы для сотрудников проблемой не станет. Свою лепту вносит и нехватка компаний, способных обеспечить достойное управление огромным многофункциональным комплексом, напичканном инфраструктурой. Однако, как утверждает Ирина Туманова, заместитель генерального директора сети кинотеатров «Киномакс», «мы скоро доживем до создания первых аналогов западных бизнес-парков, в которых было бы целесообразно и рентабельно развивать кинотеатральный проект». Откуда же взялась мода называть проекты, хотя бы немного выходящие за стандартные масштабы, бизнес-парком? По словам Алексея Чижова, директора по офисной недвижимости Becar Property Management, в России вообще очень много «почему», на которые невозможно дать ответа. Термин «бизнес-парк» возник так же хаотично, как, например, пришедшее к нам несколько лет назад туманное понятие «евроремонт». «Наверное, когда на российском рынке появятся объекты соответствующего уровня, публика на конкретных примерах увидит, что же все-таки такое бизнес-парк», — резюмирует он. «Бизнес-парков в западном понимании в России пока нет, — соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Термин придуман скорее в рекламных целях».
«Тем не менее в ближайшее время на рынок выйдут новые, приближенные к классическим стандартам, проекты, — говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group). — В частности, ведется строительство бизнес-парка класса А «Гринвуд» на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, где кроме офисов будут отель, апартаменты, фитнес-центр, отделения банков и прочие объекты инфраструктуры». При этом арендная ставка на сегодняшний день составляет в «Гринвуде» около 350 долл. за кв. м в год, что несопоставимо с расценками на московском офисном рынке.
Другие опрошенные нами эксперты причисляют к бизнес-паркам уже построенные и действующие комплексы. «На рынке появились проекты, практически полностью соответствующие западному определению этого формата, — утверждает Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. — Один из наиболее удачных проектов — бизнес-парк «Крылатские Холмы», также можно отметить West Bridge, «Дукс», Nagatino i — LAND. Отличием, как правило, является более высокая этажность зданий».
«Бизнес-парки у нас, безусловно, есть — в их российском понимании», — считает Юлия Яниди, консультант компании Leeds Property Group. По ее словам, если говорить об объектах, расположенных в черте города, то их особенности и отличия от бизнес-парков в западном понимании определяются тем, что большинство из них возводилось на месте промышленных зон. При реализации проектов девелоперу приходится принимать во внимание потенциал местоположения, а также все возможные обременения. Поэтому, как правило, существующие российские бизнес-парки по масштабу и инфраструктуре отличаются от своих западных аналогов.

Базовые арендные ставки в бизнес-парках Москвы и МО (долл./кв. м в год)

базовые-ставки

Спрос рождает предложение

Почему компании арендуют площади в бизнес-парках — понятно. А чем объясняется интерес девелоперов к подобным проектам и какова их рентабельность? Ведь в этот сегмент приходит все больше инвесторов, как российских, так и зарубежных, в том числе и непрофильных. Например, шведская IKEA в качестве своего первого проекта на рынке коммерческой недвижимости выбрала бизнес-парк в Химках, не опасаясь при этом конкуренции со стороны того же «Гринвуда» или «Кантри-Парка». Известный предприниматель Андрей Коркунов недавно объявил о том, что отходит от оперативного управления Одинцовской кондитерской фабрикой и намерен заняться девелопментом. Первым проектом его компании станет строительство технопарка стоимостью 1 млрд долларов на участке в 170 га в Одинцово.
Себестоимость строительства бизнес-парка, по оценкам экспертов, как правило, бывает ниже, чем бизнес-центра такого же уровня. Экономия достигается за счет более простого архитектурного решения, поэтапного финансирования (строится и сдается или продается очередями), использования более дешевых материалов. На Западе меньший объем инвестиций объясняется также масштабами проекта и месторасположением за чертой города, где земля дешевле.
Специфика же российского рынка коммерческой недвижимости такова, что ни покупатель, ни девелопер не всегда готовы рассматривать в качестве подходящего варианта Подмосковье, пусть и ближайшее. Как полагает Юлия Яниди, пока есть земельные ресурсы в столице, больше строить будут именно там. С одной стороны, промзоны в силу своей специфики подходят для возведения подобных объектов: большие площади, собственная инфраструктура, действующие инженерные коммуникации. Во многих случаях достаточно реконструировать здания и облагородить территорию — и вот вам комплекс с офисами класса В или В+. С другой — процесс редевелопмента промышленных территорий может быть довольно затратным в зависимости от специфики производства, которое размещалось на том или ином участке, что может существенно повлиять на доходность проекта. Кроме того, по словам Юлии Яниди, свою роль играет и такой фактор, как стоимость денег во времени. Процесс строительства бизнес-парка, требующий освоения больших земельных участков, бывает гораздо более долгим, чем возведение офисного здания, а это тоже оказывает влияние на размер прибыли девелопера.
«На мой взгляд, себестоимость строительства бизнес-центров высокого класса ненамного больше, чем «невысокого», — говорит Алексей Чижов. — А вот доходность вложений в низшие ценовые сегменты офисной недвижимости, как правило, заметно уступает инвестициям в дорогие объекты». С этой точки зрения быстрой и большой прибыли бизнес-парк девелоперу скорее всего не даст. Денис Колокольников высказывается менее категорично: «Бизнес-парк, как и любой девелоперский проект, может быть успешным или нет — многое зависит от условий приобретения участка, наличия коммуникаций, административного ресурса, концепции. Помимо рисков, характерных для любого проекта, следует отметить и правильно выбранное месторасположение. Например, комплекс, построенный по Ленинградскому направлению между Москвой и Шереметьево, можно сдать по более высоким арендным ставкам, нежели объект такого же уровня, расположенный по Горьковскому шоссе».
Дефицит офисных площадей стимулирует повышенный спрос на них. На этом фоне сегмент бизнес-парков, находящийся у нас еще в стадии формирования, обладает большим потенциалом и огромными перспективами развития. Недаром в последнее время на рынке были заявлены сразу несколько очень крупных проектов.
Помимо уже упоминавшегося «Гринвуда» следует отметить бизнес-парк «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной. Комплекс общей площадью около 100 тыс. кв. м состоит из полутора десятков зданий, по большей части офисного назначения. Инфраструктура комплекса будет включать, помимо всего прочего, зал для конференций, ресторан, гостиницу, фитнес-центр и два паркинга на 800 машино-мест. Реализация проекта ведется двумя очередями: сначала реконструируют 11 существующих зданий фабрики, а потом построят еще несколько новых. К сожалению, расположение в центральной части города способно лишить этот проект многих плюсов, свойственных бизнес-паркам, в частности, транспортной доступности и низких арендных ставок. Так, стоимость аренды площадей в нем составит около 600 долл. за кв. м.
Московский городской технопарк «Нагатино-ЗИЛ» отличается завидным масштабом — только первая очередь строительства предполагает возведение 1 млн кв. м нежилых площадей. Транспортным вопросам девелоперы уделяют особое внимание: планируется организация наземного паркинга на девять тысяч машиномест, реконструкция и создание новых автодорог и подъездных путей и даже строительство наземной станции метро между уже существующими подземными — «Коломенской» и «Автозаводской». Проект, который должен стать первым российским «бизнес-инкубатором», был представлен мэром Москвы Юрием Лужковым Президенту РФ и снискал его полное одобрение.
Проект «Сетунь-Хиллс», который будет реализован на пересечении Минской и Староволынской улиц — лауреат Первой национальной премии за инновации в области недвижимости в номинации «Проект года». Четыре 12-этажных здания, включая торговые площади, гостиницу, фитнес-клуб, рестораны, конгресс-зал, объединенные в единый архитектурный ансамбль, разместятся на участке в 24,4 га. Инвестиции в 700 млн долл. девелоперы проекта — компания «ИНТЕКО» — планируют вернуть приблизительно за шесть лет. Главный козырь «Сетунь-Хиллс» — удачное месторасположение, а успех проектов такого масштаба во многом зависит именно от транспортной доступности.
Говоря о перспективах развития этого формата в России, в классическом или оригинальном, российском, виде, эксперты и участники рынка единодушны: бизнес-паркам в России быть! Более того, поскольку региональные рынки, пусть и с некоторым опозданием, но повторяют столичный, то нет причин сомневаться, что проекты бизнес-парков появятся и в регионах, правда, возможно, не столь масштабные.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий