Аренда vs цены — погоня продолжается
Темпы повышения арендных ставок в прошлом году значительно уступали лавинообразному росту стоимости квартир. Что, по мнению экспертов, вполне закономерно: подорожание жилья, как правило, отражается на цене аренды немного позднее. В этом году дисбаланс между стоимостью квартир и арендными ставками должен постепенно уменьшиться. И основное увеличение цен на аренду ожидается в сегменте элитного жилья.
Доходность арендного бизнеса несколько снизилась в прошлом году. Если за год цены на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости подскочили на 80 и 110%, то рост арендных ставок составил в среднем 15%. По данным специалистов холдинга \"МИЭЛЬ-Недвижимость\", за прошедший год средняя стоимость найма в сегменте эконом-класса увеличилась для однокомнатных квартир на 18,67% (или на $100), для двухкомнатных — на 14,8% (на $96) и для трехкомнатных — на 20,5% (на $160). В настоящее время самую дешевую однокомнатную квартиру в столице реально снять за $650–700.
Самые высокие по Москве арендные ставки зафиксированы в Центральном административном округе. Стоимость найма \"однушки\" в центре столицы уже в декабре 2006 года составляла от $800 до $3,5 тыс. в месяц, \"двушки\" — от $1 тыс. до $8,5 тыс., а трехкомнатного и четырехкомнатного жилья — от $2 тыс. до $50 тыс.
Напротив, самые невысокие ставки установились в Юго-Восточном административном округе: в декабре 2006 года однокомнатная квартира здесь стоила от $600 до $1,5 тыс. в месяц, наем двухкомнатной обходился в $750–3,7 тыс.,трехкомнатную квартиру сдавали за $1–3,5 тыс., а четырехкомнатную — за $1,2–4,5 тыс.
Ставки будут расти
В течение 2007 года стоимость аренды, вероятнее всего, продолжит увеличиваться. Эксперты компании \"МИАН-агентство недвижимости\" считают, что ожидаемый в течение 2007 года показатель роста ставок не превысит 30%. Аналитики компаний \"МИЭЛЬ-Недвижимость\" и \"ИНКОМ-Недвижимость\" в свою очередь предполагают, что темпы повышения составят не более 20% в год. При этом основное увеличение арендных ставок ожидается в сегменте элитного жилья. Уже в течение первого месяца 2007 года цена аренды в сегментах \"бизнес\" и \"престиж\" увеличилась на 1,5–2,5%, тогда как в январе прошлого года ставки на жилье этих категорий практически не изменились, а в некоторых наименее популярных районах города даже снизились на 0,8–1%.
Сезонные обострения
Один из всплесков спроса на рынке аренды приходится на конец лета — начало осени, когда начинается деловой сезон и новый учебный год. Сотрудники фирм, командированные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную \"крышу над головой\". Поэтому август и сентябрь традиционно являются самыми активными месяцами на рынке аренды. В прошлом году в это время спрос на жилье эконом-класса превысил предложение в пять–семь раз.
К зиме потребность в съемном жилье снижается, однако в преддверии Нового года следует новый резкий взлет спроса. К весне он снова начинает расти, потому что в город приезжают туристы. Еще одной группой, подстегивающей спрос, являются абитуриенты. Весной и летом традиционно именно они являются основными нанимателями квартир, которые сдаются на короткий период, пока хозяева находятся на дачах. Спрос на долгосрочную аренду летом затихает, чтобы снова активизироваться в сентябре.
На чем можно сэкономить
Большинство арендаторов по-прежнему ищут недорогое жилье — в общем объеме рынка на квартиры эконом-класса приходится 65%, а спрос на них в течение прошлого года опережал предложение в среднем в три–пять раз.
\"За последнее время структура рынка аренды недорогого жилья несколько изменилась, — отмечает руководитель управления аренды квартир корпорации \"ИНКОМ-Недвижимость\" Галина Киселева. — Если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро. При выборе жилья эконом-класса арендаторы в первую очередь ориентируются на цены и лишь потом на район будущего проживания, хотя многие, если позволяют условия, стремятся снимать квартиру поближе к месту работы\".
В нижнем сегменте недорогого жилья рост арендных ставок вынудил некоторых арендаторов снимать вместо квартир комнаты. А многие даже готовы сделать свой выбор в пользу ближайшего Подмосковья — была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются соседние с Москвой города, отличающиеся хорошей транспортной доступностью, такие, как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. Здесь квартиры в современном доме предлагаются по цене от $400 в месяц.
\"Меньше чем за $600 в месяц квартиру в Москве снять невозможно, — комментирует руководитель направления аренды \"МИАН–агентство недвижимости\" Гульнара Рахмангулова. — А за эту цену ее реально найти только в самом дешевом округе Москвы — в Юго-Восточном\".
Популярность юго-востока и юга столицы среди квартиросъемщиков объясняется самыми низкими ценами на квартиры по сравнению с другими районами Москвы. На рынке аренды в ЮВАО и ЮАО пользуются спросом районы станций метро\"Марьино\", \"Братиславская\", \"Орехово\", \"Царицыно\" и \"Выхино\". Увеличивается спрос и на квартиры в отдаленных районах Москвы, таких, как Жулебино, Бутово и т. д. — туда можно добраться от станции \"Выхино\".
Ныне в моде бизнес-класс
\"Большим спросом (61% общего числа) пользуются квартиры, находящиеся в ценовом диапазоне $600–1000 в месяц, — отмечает заместитель директора управления аренды холдинга \"МИЭЛЬ-Недвижимость\" Мария Жукова. — Предложениеже в этих категориях по-прежнему в несколько раз ниже спроса. Лидируют по объему предложения традиционно двухкомнатные квартиры. Прямо противоположная картина наблюдается в более высоком ценовом сегменте. Жильебизнес-класса в структуре предложения составляет порядка 70%, а общий спрос на него раз в пять меньше\".
Аналитики корпорации \"ИНКОМ-Недвижимость\" отмечают новую тенденцию на рынке аренды. За прошедший год резко увеличилось количество съемщиков, которые рассчитывали приобрести квартиру по ипотеке, но лишились этой возможности из-за резкого подорожания жилья. Если в 2005 году аренда обходилась всего на 10% дешевле, чем ипотечные платежи, то сейчас разница между ними достигла двух–трех раз. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м в настоящее время стоит в среднем около $250 тыс. Если купить ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по $2,4 тыс., а в аренду ее можно снять за $800–1 тыс. в месяц.
Надежный, но медленный заработок
По наблюдениям большинства экспертов, в последние два–три года на рынке аренды квартир значительно увеличилось количество предложений бизнес-класса (по цене от $800 в месяц). Как правило, это инвестиционные квартиры, которые приобретаются с целью вложения денежных средств, а не для постоянного проживания. Владельцы сдают такие квартиры в аренду, извлекая дополнительный доход. Те, кто покупает жилье для последующей сдачи, в основном делают выбор в пользу домов средних и высших ценовых категорий.
Г. Киселева считает, что лучше всего \"работает\" недвижимость эконом-класса. \"Самую высокую прибыль приносит элитный сегмент, хотя после покупки дорогой квартиры нужно вложить немалые средства в ремонт и отделку и только потом сдавать ее в аренду, — поясняет она. — И совсем другое дело — \"однушка\" эконом-класса, которая потребует минимальных вложений и срока ремонтных работ. Такая недвижимость быстрее начнет работать и приносить прибыль. Если человек намерен продать эту недвижимость через два–три года, то лучше приобрести несколько одно- и двухкомнатных квартир в типовых домах, чем вкладывать деньги в элитное жилье. Тем более что эконом-класс всегда пользуется большим спросом, и в этом сегменте никогда не будет простоя\".
Однако в целом приобретение квартиры для извлечения дохода от сдачи ее в аренду пока еще не очень выгодный бизнес. Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать финансово привлекательной. В прошлом году доходность от аренды жилья существенно снизилась, что опять-таки было связано со значительным подорожанием недвижимости. На сегодняшний день прибыль от вложений в недвижимость при последующей сдаче в аренду составляет не более 5–7% годовых.
