Анализ рынка складской недвижимости Перми и Пермского края на июнь 2007 года
Интерес к складской недвижимости должен прийти в ближайшее время. Развитие торговых отношений, появление крупных операторов розничного рынка, привлечение иностранных инвестиций, насыщение рынков офисной и торговой недвижимости – вот то, что будет способствовать интересу инвесторов вкладывать средства в строительство складов различных классов. Но пока что ситуация практически не поменялась по сравнению с 2006 годом. В городе до сих пор отсутствуют помещения класса «А», а склады класса «В» используются собственниками только под свои нужды и, в основном, не предлагаются на отрытом рынке (Таблица 1). К роду таких помещений класса «В» относят склады с хорошей транспортной доступностью (удалённость от магистралей 1-2 км.), идеально ровный бетонный или асфальтовый пол, высота потолков не ниже 8 метров, регулируемый температурный режим, офисные помещения при складе, компьютеризированная система управления.
По классификации к категории «С» относятся капитальные производственные помещения или утеплённые ангары, высота потолков которых от 3,5 до 18 метров, пол бетонный или асфальтовый и имеется возможность заезда транспорта во внутрь.
Класс «D» - не приспособленные и не отапливаемые производственные помещения и ангары.
Сохраняется тенденция, что выгоднее склады в Перми сдавать в аренду, нежели чем продавать их. По классу «С» такое соотношение в пользу аренды 65 %. Диапазон цен на аренду складов по г. Перми довольно велик – от 175 до 600 руб./кв.м. и определяется такими факторами как местоположение (близость к авто и ж/д дорогам), отапливаемость помещений, высота потолков, охрана или сигнализация. Средняя цена для отапливаемых помещений, по сути это склады класса «С», составляет 288 руб./кв.м. Для не отапливаемых – 110 руб./кв.м.
Цены по продажам складских помещений варьируются из-за таких же факторов как при аренде. Цены продажи 1 кв.м. наибольшего сегмента по предложению класса «С» составляют 17853 руб./кв.м., класса «В» - 18039 руб./кв.м., класса «D» - 10315 руб./кв.м. (Таблица 2)
В отличие от ситуации в г. Перми, в городах Пермского края (Березники, Соликамск, Кунгур, Добрянка, Чусовой, Нытва, Юго-Камск и др.) предложения о продаже складских помещений превышают предложения по аренде (33% против 4%). По Районам средней удалённости (Лёвшино, Лобаново, В. Муллы, и др.) аренда и продажа находятся в равном соотношении (23% и 22%). Арендные платы находятся в диапазоне от 82 до 200 руб./кв.м. (Таблица 3) Нередко, склады для аренды, вне г. Перми, предлагаются вместе с земельными участками. В таком случае заключение арендной сделки по складу зависит от возможности его аренды без аренды земельного участка. В противном случае добавляется плата и за использование земельного участка.
Цены по продаже 1 кв.м. складского помещения по краю заметно отличаются от цен в г. Перми (Таблица 4). Такие пропорции существуют и на рынках продажи торговых и офисных помещений. По торговым помещениям разница между городом и районами средней удалённости составляет 265 % (69000 руб. и 26000 руб.).
Удельный вес предложений складских помещений площадью более 500 кв.м.в общем объёме предложений составляет 47%. Такие склады расположены в промышленных районах г. Перми, которые предприятия-собственники выделяют из собственных активов с целью наиболее выгодного их использования, т.е. сдача в аренду или продажа. Большей популярностью пользуются складские помещения площадью до 200 кв.м. Спрос на такие склады превышает предложение (Таблица 5). Аренда за склад (до 200 кв.м.) в июне 2006 года составляла 130-150 руб., то рост цен за год составил 80 %. Отапливаемые помещения в 2006 году в центре г. Перми предлагались по 200-350 руб./кв.м., сейчас аналогичные склады сдаются за 280-370 руб./кв.м., то есть произошёл рост цен на 23 %.
Как правило, предлагаемые для аренды/продажи складские помещения не оборудованы техническими средствами (погрузчики, краны, стеллажи). Арендаторы/покупатели проявляют больший интерес к складским помещениям, совмещёнными с другими видами коммерческой недвижимости (торговые, офисные, производственные помещения), которые имеют хороший автомобильный и ж/д подъезд.
Развитие рынка складской недвижимости для г. Перми затруднено тем фактором, что не хватает свободных земельных участков, чтобы вести строительство новых складов. Земли часто бывают занятыми постройками и для начала работы требуются мероприятия по их сносу, что ведёт к увеличению затрат на строительство и срока окупаемости проектов.
Ситуация на рынке складской недвижимости с 2004 года остаётся стабильной. Происходящий рост цен на продажу 1 кв.м. обусловлен в большей мере ростом инфляции и улучшения качества предоставляемых складов. Так на конец 2005 года цена предложения 1 кв.м. составляла 6000-12000 рублей, а для Пермского района 1500-3000 руб. На конец 2006 года цены за 1 кв.м. по г. Перми были в пределах 8420-22000 рублей. Рост цен на складскую недвижимость составил в 2006 году 40 %. В июне 2007 цена предложения составила 8700-23100 руб./кв.м. и по районам средней удалённости от г. Перми – от 3480 до 10500 руб./кв.м. Рост цен значительно отстаёт от роста цен на другие коммерческие объекты (торговую и офисную).
В аренду по-прежнему предлагаются склады вторичного рынка. Ввод новых площадей под аренду практически не осуществляется, только под собственные нужды. Совокупный спрос на объекты складской недвижимости за 2004-2007 годы вырос благодаря развитию торгового сектора экономики. Повышенным просом пользуются помещения класса «В», которых на открытом рынке нет. Ожидается, что в скором времени инвесторы перейдут на рынки загородной и складской недвижимости (ближайшие 1-3 года). Рост цен за аренду соответствует инфляционному росту и качественным изменениям на рынке складской недвижимости. На 2005 год арендные ставки в центре г.Перми составляли 200-600 руб./кв.м., а на июнь 2007 года 300-600 руб./кв.м., то есть произошёл на рост на 50%.
Ввод в эксплуатацию новых объектов складской недвижимости, развитие инфраструктуры и дорожного строительства в будущем будет способствовать развитию рынка складской недвижимости в г. Перми и Пермском крае.
