Анализ рынка многоэтажной недвижимости города Ногинск (первичный сегмент)
Социально-экономическое развитие города
Ногинск - административный центр Ногинского района Московской области. Экономика Ногинского муниципального района характеризуется высоким инвестиционным капиталом, наблюдается устойчивый рост инвестиций.
Исторически развитие города было связано с крупными текстильными предприятиями, на конец 2000-х в городе наибольший импульс получили пищевая отрасль и промышленность строительных материалов.
Численность населения города не постоянна и, на данный момент, можно говорить об ее уменьшении.
Численность населения*, чел.
* - по данным Росстата (www.gks.ru)
Значительную долю оборота средств города создаёт жилищный сектор, относительно невысокими темпами, но всё же ведётся строительство жилья. В последнее время активизировалось строительство и реконструкция под аренду в исторической части.
Так объем ввода в эксплуатацию жилых домов год от года растет – в 2007 году значение показателя составляло 51 020 кв.м., а в 2010 г. уже 85 100 кв.м.
В свою очередь ввод индивидуального жилья с каждым годом снижается в среднем на 70% в год.
При этом средний уровень заработной платы в 2010 году составляет 24 000 рублей. Самой высокооплачиваемой позицией является должность руководителя-менеджера, где зарплата может достигать 45 000 руб., на втором месте специалисты IT, где средняя заработная плата составляет 27 000 руб. Самая низкая зарплата у сотрудников учреждений сферы науки и образования - около 11500 рублей, а также рабочих специальностей - 14300 рублей.
Средняя заработная плата по отраслям*
* - по данным Росстата (www.gks.ru)
Новостройки в продаже
Анализ структуры предложения локального рынка
Структура предложения по расположению
В любом городе наиболее привлекательной для приобретения жилья является тот район, где развита социальная и торговая инфраструктура. Традиционно, это центр города, который помимо указанных преимуществ является наиболее престижным место расположения жилой недвижимости. Однако города ближнего Подмосковья не автономны: значительная часть проживающего в них населения работает в Москве, ввиду чего, важным является близость к авто- и железнодорожному вокзалу или же для тех, кто имеет личный транспорт – близость к Москве либо к шоссе. Данный аспект влияет как на стоимость квартир, так и на время реализации проекта.
Город застраивается равномерно, в каждом районе представлено примерно одинаковое количество нового жилья. Находящиеся в продаже на данный момент дома преимущественно располагаются в южной части города или же в центре, тогда как весь проданный объем по большей части расположен на северной половине.
На площади (планировки) продающихся квартир расположение не влияет: представленные в разных районах, они в среднем имеют одинаковую площадь в каждой из категорий комнатности. Однако, в центральной части города предлагаются квартиры большей комнатности – только здесь есть возможность приобрести четырех и более комнатные квартиры. В текущем предложении представлены только 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
Большая часть квартир предлагается в южной части города. Из всего объема 1-комнатных квартир 76% расположено на юге, также более половины (74%) 2-комнатных квартир расположено в этой стороне города.
Структура предложения по комнатности*,%
Таким образом, наиболее застраиваемой на данный момент является южная часть города, ввиду развитости инфраструктуры, далее центральная и северная часть города.
Структура предложения по форматам недвижимости
Подмосковный рынок недвижимости предлагает к продаже стандартный выбор квартир: 1-, 2- и 3-комнатные – наиболее распространенный и продаваемый ряд. Квартиры большей площади встречаются редко, так как относятся к элит классу.
Распределение по классам
По объему предложения лидируют 1- и 2-комнатные квартиры, что естественно, ввиду того, что, предпочитая объекты эконом-класса, покупатели используют критерий экономии финансовых средств, однокомнатные и двухкомнатные квартиры меньше по площади, а соответственно и по цене.
Структура предложения по комнатности, шт.
Трехкомнатные квартиры также являются стандартным, но менее востребованным продуктом. Четырех и пятикомнатные квартиры встречаются редко и преимущественно в проектах более высокого класса.
Структура предложения по степени готовности объекта продаж
Продажи в новостройках традиционно начинаются еще до сдачи дома в эксплуатацию: на этапе возведения котлована либо по достижении определенной более высокой стадии строительства.
В Ногинске к реализации предлагаются дома разного периода застройки. Есть малоэтажное здание, построенное еще в 2009 году, где, однако, еще остались не проданные квартиры, есть дома, которые только начали строиться, но продажи в нем уже идут.
Как правило, к моменту сдачи дома половина квартир в нем уже реализована.
Структура предложения по дате ввода в эксплуатацию новостройки
Стоимость объекта в немалой степени зависит от его расположения. Самые дорогие квартиры представлены в центре города, цена 1 кв.м. здесь в среднем на 9,7% выше, чем на юге города и на 17%, чем стоимость 1 кв.м. на севере.
Структура предложения по цене 1 кв.м. жилья по районам
Такая же ситуация складывается и по общему показателю стоимости квартир. Разница между квартирами в центре и на юге составляет лишь 8%, тогда как квартиры в северном районе дешевле южных на 30%.
Структура предложения по цене жилья по районам
Структура предложения по площади объекта продаж
Вопрос стоимости собственного жилья является как нельзя более актуальным для жителей ближайшего Подмосковья, ввиду чего застройщиками предлагаются в большинстве своем 1- и 2-комнатные квартиры, в меньшей степени - 3-комнатные объекты.
К продаже предлагаются два варианта планировки: «хрущевка» - квартиры небольшой площади, и «новая улучшенная» - более просторные квартиры. На оба сегмента находятся свои покупатели.
Структура предложения по площади
Средняя площадь жилья
Анализ структуры спроса локального рынка
Методология
В ходе анализа уровня спроса на жилую недвижимость в Ногинске и его качественных характеристик специалистами Vesco Consulting были проанализированы данные по динамике продаже существующих жилых комплексов, а с целью уточнения и дополнения полученной информации было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В опросе приняли участие представители следующих профильных компаний:
Каждому из вышеназванных экспертов был задан блок из 20 вопросов, касающихся уровня развития рынка жилой недвижимости в городе, региональной специфики рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса на недвижимость и факторов, его формирующих. Разговор не ограничивался очерченным кругом тем – каждый эксперт приводил случаи из собственной практики, подтверждающие его слова.
В целом рынок жилья в Ногинске активный. По словам экспертов, наиболее ликвидные варианты – 1- и 2-комнатные квартиры, продаются в течении полугода, не более. Также, эксперты отмечают, что в среднем в месяц агентство продает по 3 квартиры.
Структура спроса по расположению новостроек
При покупке квартиры в Ногинске приоритетными критериями при выборе района проживания помимо стоимости и зависящей от нее комнатности являются развитость инфраструктуры района расположения приобретаемого объекта городской недвижимости и экологическая ситуация. В Ногинске нет больших промышленных объектов, что позволяет покупателям при выборе квартиры в меньшей степени обращать внимание на экологию района.
Наиболее важным критерием покупатели определяют близость железнодорожного и авто вокзалов, так как большинство не могут приобрести квартиру в Москве, но продолжают там работать. Так, наименее привлекательным районом, эксперты называют «Красный электрик» ввиду большой проблемы с транспортной доступностью. По той же причине плохо реализуются квартиры на окраинах города.
Наиболее востребованным на данный момент является район Нового Заречья (недалеко от центра города, застройка района началась только в 1997 году) и Доможировские улицы, которые непосредственно примыкают к Горьковскому шоссе – одно из главных преимуществ: близость авто и ж/д станций. Также популярностью пользуется центр города, но некоторые сложности здесь, тем не менее, возникают ввиду высокого стоимостного компонента.
Также популярна улица Климова, пос. Октября, Рев.Собрания, Глухова.
Структура спроса по форматам недвижимости
На рынке Ногинска превалирует как в предложении, так и в спросе недвижимость эконом-класса. Покупатель в первую очередь исходит из бюджета покупки, поэтому ориентируется на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты большей комнатности реализуются гораздо медленнее ввиду ограниченности целевой аудитории.
Уровень спроса на первичном рынке*
* - экспертная оценка специалистов Vesco Consulting
Эксперты Ногинска отмечали в равной степени высокую ликвидность 1-но и 2-х комнатных квартир.
Большинство экспертов, также ввиду бюджетности, наиболее востребованным называют хрущевскую планировку, где площади квартир, а значит и общая стоимость, ниже недели в домах, построенных по современным, улучшенным проектам.
Спросом пользуются средние этажи, крайние продаются очень плохо.
Также уделяется внимание и материалу строительства – более надежным считается кирпично-монолитный дома, ввиду того, что кирпич изнашивается меньше.
Более высокий спрос на дома новой постройки, т.е. не старше 5 лет, но при этом предпочтение отдается вторичному предложению – квартирам с выполненной внутренней отделкой.
Структура спроса по степени готовности
При выборе типа жилой недвижимости перед покупателем в первую очередь встает вопрос о степени готовности дома в целом (покупка жилья на стадии строительства дома, покупка уже сданного дома с документами от застройщика или же вторичное жилье от предыдущего собственника) и квартиры в частности (свободная планировка без внутренних перекрытий или под черновую отделку, под чистовую или финишную отделку или под ключ).
В городе все строящееся жилье приобретается только через застройщика, агентства недвижимости реализуют уже сданные дома. На момент проведения исследования два объекта фактически заморожены ввиду того, что уже долгое время их не могут сдать в эксплуатацию – дом в районе ЖБИ и на улице Рев. Собраний.
Тенденции по покупке уже готовых или еще строящихся домов не выявлено – кто-то покупает в недострое, обращаясь напрямую к застройщику, кто-то обращается в агентство недвижимости и приобретает квартиру в уже сданном доме.
В новостройках города предлагаются квартиры без отделки или с муниципальной отделкой (минимальный эконом ремонт – обои, линолеум, сантехника и т.п.). Покупка квартир с тем или иным уровнем отделки происходит в зависимости от финансового положения покупателя, а также наличия места проживания на время ремонта квартиры без отделки.
Структура спроса по цене (бюджет клиента)
Цены на квартиры разнятся в зависимости от площади и планировки, а также района, в котором расположен дом. По словам экспертов, район расположения играет ключевую роль в ценообразовании.
Востребованный бюджет однокомнатной квартиры – 2,1 млн. руб. За эти деньги можно приобрести объект в хрущевке (диапазон предложений от 1,6 до 2,7 млн. руб.).
Предпочтения покупателей в части двухкомнатный квартир колеблятся вокруг отметки 3-3,5 млн. руб. (предложение начинается от 2,3 млн. руб.).
Покупаемые трехкомнатные квартиры по стоимости начинались от 3 млн. руб.
В новостройках предлагаются большие квартиры, стоимость которых с отделкой достигает 6 млн. руб., без отделки – 4,5 млн. руб. Продаются такие квартиры тяжело.
После Нового года стоимость жилой недвижимости города увеличилась.
Структура спроса по площади квартир
Наиболее востребованы 1-комнатны квартиры около 30 кв.м., 2-комнатные – от 45 кв.м.
Наиболее востребованными из всего ассортимента 3-комнатных квартир являются небольшие квартиры хрущевского или брежневского периода около 60 кв.м. площадью, в центре города, стоимостью до 4 млн.руб.
В новостройках же предлагаются большие квартиры 90-100 кв.м. общей площади, что делает их низколиквидными. В новостройках чаще приобретаются однокомнатные квартиры.
Экспертами редко упоминались квартиры большей комнатности, что лишний раз говорит об уровне востребованности данного сегмента рынка жилой недвижимости.
Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения
При девелопменте в сфере городской недвижимости застройщики всегда ориентированы на сложившиеся или прогнозируемые потребительские предпочтения.
На рынок стандартно выводятся квартиры 1- и 2-комнатные, что говорит о достаточном предложении рынка по данному критерию. Однако, большинство новых квартир отличается улучшенной планировкой и, соответственно, достаточно большими площадями, так, можно говорить о некотором недостатке квартир небольших площадей, которые востребованы населением. Цены в новостройках высокие.
Относительно потенциала рынка, можно с уверенностью утверждать, что в ближайшие годы будут востребованы только квартиры эконом-класса небольшой площади.
