Анализ рынка многоэтажной недвижимости города Электросталь (первичный сегмент)
Социально-экономическое развитие города
Крупный промышленный, культурный и спортивный центр, расположенный в 52 км к востоку от Москвы на равнинной, лесистой местности. В окрестностях города берет начало река Вохна, приток Клязьмы. Город является центром металлургии и тяжёлого машиностроения, в городе активно действуют промышленные объекты (ОАО "Машиностроительный завод", ОАО «Металлургический завод «Электросталь», ОАО «Электростальский завод тяжелого машиностроения», ОАО «Электростальский химико-механический завод» и т.д.).
В динамике населения наблюдается положительная тенденция - с 2009 года данный показатель увеличился на 6%.
Численность населения, чел*.
* - по данным Росстата (www.gks.ru)
Размер заработной платы в городе не высок, чем объясняется наличие маятниковой миграции – многие жители города каждый день ездят на работу в Москву. Средняя заработная плата в 2010 году составляла 22 000 руб., к концу 2011 года она выросла на 12,3% и достигла 25 893 руб.
Самая высокая зарплата у работников базовой промышленной отрасли – 30 512 руб., наиболее быстрыми темпами растет доход рабочих предприятий розничной торговли – 23,3% (в среднем 20 857 руб.). В сфере здравоохранения и услуг социального значения этот показатель составляет 20 401 руб. в месяц, а в сфере образования – 18 237 руб.
Средняя заработная плата по отраслям*
* - по данным Росстата (www.gks.ru)
Новостройки в продаже
Анализ структуры предложения локального рынка
Структура предложения по расположению
В любом городе наиболее привлекательной для приобретения жилья является тот район, где развита социальная и торговая инфраструктура. Традиционно, это центр, который помимо указанных преимуществ является наиболее престижным место расположения жилой недвижимости. Однако города ближнего Подмосковья не автономны: значительная часть проживающего в них населения работает в Москве, ввиду чего, важным является близость к авто- и железнодорожному вокзалу или же для тех, кто имеет личный транспорт – близость к Москве либо к шоссе. Данный аспект влияет как на стоимость квартир, так и на время реализации проекта.
Строительство домов в Электростали охватывает больший объем территории – застраивается юго-запад, северо-восток и запад. Проданные дома также располагаются в большинстве своем на территории данных районов, и лишь одна новостройка была не так давно продана в центральной части города.
На текущий момент в юго-западной части к продаже представлен лишь один дом на первичном рынке.
Структура предложения по комнатности*, %
* - экспертная оценка специалистов Vesco Consulting
Структура предложения по форматам недвижимости
Подмосковный рынок недвижимости предлагает к продаже стандартный выбор квартир: 1-, 2- и 3-комнатные – наиболее распространенный и продаваемый ряд. Квартиры большей площади встречаются редко, так как относятся к элит классу.
Распределение по классам
По объему предложения лидируют 1- и 2-комнатные квартиры, что естественно, ввиду того, что, предпочитая объекты эконом-класса, покупатели используют критерий экономии финансовых средств, однокомнатные и двухкомнатные квартиры меньше по площади, а соответственно и по цене.
Структура предложения по комнатности, шт.
Трехкомнатные квартиры также являются стандартным, но менее востребованным продуктом. Четырех и пятикомнатные квартиры встречаются редко и преимущественно в проектах более высокого класса.
Структура предложения по степени готовности объекта продаж
Продажи в новостройках традиционно начинаются еще до сдачи дома в эксплуатацию: на этапе возведения котлована либо по достижении определенной более высокой стадии строительства.
На данный момент, в продаже выставлены дома, которые были сданы в 2010 году и будут введены в эксплуатацию в 2013 г.
Рынок жилой недвижимости пережил существенный спад, который был вызван мировым финансовым кризисом 2008 года, в настоящее время наблюдается подъем, в частности - рост показателей строительства и ввода: в 2013 году планируется к сдаче на 56% больше квартир, чем в 2010 году.
Структура предложения по дате ввода в эксплуатацию новостройки
Структура предложения по цене (бюджет клиента)
Структура предложения по цене жилья
Наиболее дорогие объекты в Электростали продаются на юго-западе – цены за 1 кв.м. на квартиры любой комнатности выше, чем на северо-востоке или западе, однако, на данный момент к продаже здесь представлен лишь 1 объект. Следом за юго-западом, идут цены на западе города, однако, они на порядок ниже – в среднем 1 кв.м. здесь стоит на 22% ниже. На юго-западе на данный момент предложение ограничивается 1- и 2-комнатными квартирами – построенный здесь дом состоит только из этих объектов.
Цены на северо-востоке немногим уступают западным.
Структура предложения по цене 1 кв.м. жилья по районам
Подобная ситуация наблюдается и относительно бюджета покупателя – на данный момент наиболее доступными являются квартиры на северо-востоке города.
Структура предложения по цене жилья по районам
Структура предложения по площади объекта продаж
Вопрос стоимости собственного жилья является как нельзя более актуальным для жителей ближайшего Подмосковья, ввиду чего застройщиками предлагаются в большинстве своем 1- и 2-комнатные квартиры, в меньшей степени - 3-комнатные объекты.
К продаже предлагаются два варианта планировки: «хрущевка» - квартиры небольшой площади, и «новая улучшенная» - более просторные квартиры. На оба сегмента находятся свои покупатели.
Редко встречаются в предложении квартиры большей площади. Так, на рынке Электростали был выведен объект бизнес-класса с большими просторными помещениями, где к продаже предлагаются даже двухэтажные квартиры - проект находится в реализации уже 3 года и до сих пор не распродан: найти покупателя на такой продукт не просто.
Структура предложения по площади
Средняя площадь жилья
Анализ структуры спроса локального рынка
Методология
В ходе анализа уровня спроса на жилую недвижимость в Электростали и его качественных характеристик специалистами Vesco Consulting были проанализированы данные по динамике продаже существующих жилых комплексов, а с целью уточнения и дополнения полученной информации было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В опросе приняли участие представители следующих профильных компаний:
Каждому из вышеназванных экспертов был задан блок из 20 вопросов, касающихся уровня развития рынка жилой недвижимости в городе, региональной специфики рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса на недвижимость и факторов, его формирующих. Разговор не ограничивался очерченным кругом тем – каждый эксперт приводил случаи из собственной практики, подтверждающие его слова.
По словам экспертов рынка недвижимости Электростали, квартиры покупаются стабильно, без простоев. Скорость продаж также зависит от объекта, например, в районе «Ялагинского поля» есть еще недостроенные дома, однако, все квартиры уже забронированы.
Также покупатели ориентируются на цены – при адекватном уровне стоимости 1 кв.м. квартиры разбираются, в ситуации, когда цены завышены – возникает естественная пауза – покупатели ждут, когда цены опустятся и покупают после, либо же общий уровень по рынку поднимается до их уровня.
Структура спроса по расположению новостроек
При покупке квартиры в Электростали приоритетными критериями при выборе района проживания помимо стоимости и зависящей от нее комнатности являются развитость инфраструктуры района расположения приобретаемого объекта городской недвижимости и экологическая ситуация. Второй компонент особенно важен для жителей Электростали, поскольку промышленные предприятия сосредоточены именно в пределах городской черты.
На момент проведения исследования наиболее популярным является недавно построенный в западной части города район «Ялагинское поле» (ул. Ялагина). Помимо факта нового строительства, преимуществами района являются: благоприятное окружение, развитая инфраструктура (в том числе - наличие средних и младших образовательных учреждений), природные характеристики (близость трех озер), близость железнодорожной станции.
Уровень спроса на первичном рынке*
* - экспертная оценка специалистов Vesco Consulting
Вторым по популярности является северный район благодаря развитой инфраструктуре и удаленности от промышленных объектов, но он не так востребован.
Наименее популярный – восточный район, что объясняется двумя причинами. Во-первых, основная жилая застройка здесь датирована 80-ыми годами – район довольно новый, поэтому уровень цен здесь несколько выше, нежели средний по городу. Во-вторых, расположенные здесь новостройки находятся недалеко (около 50 м) от железнодорожной станции, вблизи старой застройки, распространены проблемы с парковкой.
В Центральном районе наиболее востребованы квартиры на вторичном рынке в домах сталинской и хрущевской постройки.
Структура спроса по форматам недвижимости
На рынке Электростали превалирует как в предложении, так и в спросе недвижимость эконом-класса. Покупатель в первую очередь исходит из бюджета покупки, поэтому ориентируется на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты большей комнатности реализуются гораздо медленнее ввиду ограниченности целевой аудитории.
Всю жилую недвижимость эксперты условно делят на два типа: хрущевки и квартиры улучшенной планировки – выбор среди которых осуществляется в зависимости от финансовых средств в распоряжении покупателя. Улучшенная планировка – квартиры большей площади и большей стоимости, хрущевки - соответственно меньше и дешевле.
Большим спросом пользуются монолитно-кирпичные дома, что соответствует общероссийским потребительским предпочтениям.
При выборе между новостройкой и старым домом предпочтение отдается новому жилью.
Структура спроса по степени готовности
При выборе типа жилой недвижимости перед покупателем в первую очередь встает вопрос о степени готовности дома в целом (покупка жилья на стадии строительства дома, покупка уже сданного дома с документами от застройщика или же вторичное жилье от предыдущего собственника) и квартиры в частности (свободная планировка без внутренних перекрытий или под черновую отделку, под чистовую или финишную отделку или под ключ).
В случае, когда дом еще не достроен, возникает риск несоблюдения сроков строительства и ввода строения в эксплуатацию или даже заморозки строительства. Несмотря на то, что застройщики Электростали имеют хорошую репутацию и помимо полугодовой просрочки других нарушений, по заявлениям экспертов, не возникало, население опасается покупать такое жилье, предпочитая дождаться сдачи дома. Как правило, с момента старта продаж до сдачи дома проходит 1,5-2 года. Также существует некая «страховка» ввиду того, что покупка объектов в недостроенном доме проходит полностью в соответствии с 213-ФЗ. Выбор в пользу сданного дома также может быть связан с распространением ипотечного кредитования – желание быстрее въехать в новую квартиру и невозможность оплачивать аренду и ипотеку одновременно в ожидании сдачи дома – серьезный аргумент в пользу сданного либо вторичного жилья.
Вопрос о степени готовности также в значительной степени определяется стоимостным компонентом, так как при покупке жилья на стадии котлована цена ниже, нежели на сданный дом. Еще год назад разница достигала 40% или около 1 млн.руб., но за последнее время стоимость объектов в жилом доме на этапе котлована повысилась.
Кроме того, говоря о разнице между первичным и вторичным жильем, эксперты отмечают, что около года назад стоимости примерно сравнялись. Продавцы вторичного жилья, несмотря на обжитость и наличие внутренней отделки в квартире, устанавливают цену исходя из площади, этажности, расположения квартиры, не беря в расчет проделанных работ по отделке.
Таким образом, большей популярностью на данный момент пользуется готовое жилье первичного рынка.
По уровню отделки в городе продаются квартиры либо без отделки, либо под черновую с минимальным набором опций – штукатурка, электропроводка. Под чистовую, под ключ на первичном рынке квартир в городе нет.
Структура спроса по цене (бюджет клиента)
Наиболее востребованными на рынке являются однокомнатные квартиры небольшой площади, поскольку бюджет покупки – определяющий критерий выбора.
Наиболее востребованы однокомнатные квартиры хрущевской планировки стоимостью от 1,7 млн.руб., улучшенной планировки - от 2,3 млн.руб. Стоимость покупаемых трехкомнатных квартир колеблется на уровне 3,2 млн.руб.
При покупке квартиры большей комнатности, цена играет меньшее значение.
Структура спроса по площади квартир
В городе работают два застройщика. Дома одного девелопера предлагают квартиры большей площади – от 48 кв.м. 1-комнатные, другие меньшей – от 34 кв.м. Оба варианта распродаются, пользуются спросом, однако, все-таки в большей степени покупатели предпочитают меньшие площади.
Востребованы 1-комнатные квартиры улучшенной планировки площадью +/- 32 кв.м. в старых домах и 40 кв.м. в новых.
Двухкомнатные квартиры площадью около 50 кв.м. и в новых домах до 72 кв.м.
Выбор трехкомнатных квартир небольшой, поэтому четкой зависимости по площади не выявлено – медленно, но реализуются все варианты.
4-кмнатных и более квартир в новых домах нет.
Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения
При девелопменте в сфере городской недвижимости застройщики всегда ориентированы на сложившиеся или прогнозируемые потребительские предпочтения.
На рынке жилой недвижимости Электростали значимого расхождения спроса и предложения не наблюдается. Большая часть предлагаемых объектов – 1- и 2- комнатные квартиры, также есть в предложении и популярные квартиры-студии (квартиры площадью около 30 кв.м., без перегородок) – застройщики стремятся удовлетворить все предпочтения потребителей, создавая все более дешевые проекты и по возможности наиболее комфортные при заданных ценовых характеристиках. Кроме доступного эконом-жилья в городе осуществляется реализация и единственного проекта элит класса, что говорит о диверсифицированности предложения, и позволяет каждому покупателю (вне зависимости от его предпочтений и финансовых возможностей найти достойный вариант.
К продаже представлены как готовые дома, так и еще строящиеся, тем самым решается вопрос о выборе по стоимостной разнице данных форматов жилья.
Высокая диверсификация предложения по стоимостному компоненту позволяет покупателям подобрать подходящий вариант.
