Анализ рынка многоэтажной недвижимости города Электросталь (первичный сегмент)

04 июля 2012

Социально-экономическое развитие города

Крупный промышленный, культурный и спортивный центр, расположенный в 52 км к востоку от Москвы на равнинной, лесистой местности. В окрестностях города берет начало река Вохна, приток Клязьмы. Город является центром металлургии и тяжёлого машиностроения, в городе активно действуют промышленные объекты (ОАО “Машиностроительный завод”, ОАО «Металлургический завод «Электросталь», ОАО «Электростальский завод тяжелого машиностроения», ОАО «Электростальский химико-механический завод» и т.д.).

В динамике населения наблюдается положительная тенденция – с 2009 года данный показатель увеличился на 6%.

Численность населения, чел*.

соцэк-развитие

* – по данным Росстата (www.gks.ru)

Размер заработной платы в городе не высок, чем объясняется наличие маятниковой миграции – многие жители города каждый день ездят на работу в Москву. Средняя заработная плата в 2010 году составляла 22 000 руб., к концу 2011 года она выросла на 12,3% и достигла 25 893 руб.

Самая высокая зарплата у работников базовой промышленной отрасли – 30 512 руб., наиболее быстрыми темпами растет доход рабочих предприятий розничной торговли – 23,3% (в среднем 20 857 руб.). В сфере здравоохранения и услуг социального значения этот показатель составляет 20 401 руб. в месяц, а в сфере образования – 18 237 руб.

Средняя заработная плата по отраслям*

соцэк-развитие1

* – по данным Росстата (www.gks.ru)

Новостройки в продаже

соцэк-развитие3

Анализ структуры предложения локального рынка

Структура предложения по расположению

В любом городе наиболее привлекательной для приобретения жилья является тот район, где развита социальная и торговая инфраструктура. Традиционно, это центр, который помимо указанных преимуществ является наиболее престижным место расположения жилой недвижимости. Однако города ближнего Подмосковья не автономны: значительная часть проживающего в них населения работает в Москве, ввиду чего, важным является близость к авто- и железнодорожному вокзалу или же для тех, кто имеет личный транспорт – близость к Москве либо к шоссе. Данный аспект влияет как на стоимость квартир, так и на время реализации проекта.

карта-развитие

Строительство домов в Электростали охватывает больший объем территории – застраивается юго-запад, северо-восток и запад. Проданные дома также располагаются в большинстве своем на территории данных районов, и лишь одна новостройка была не так давно продана в центральной части города.
На текущий момент в юго-западной части к продаже представлен лишь один дом на первичном рынке.

Структура предложения по комнатности*, %

район=развитие

* – экспертная оценка специалистов Vesco Consulting

Структура предложения по форматам недвижимости

Подмосковный рынок недвижимости предлагает к продаже стандартный выбор квартир: 1-, 2- и 3-комнатные – наиболее распространенный и продаваемый ряд. Квартиры большей площади встречаются редко, так как относятся к элит классу.

Распределение по классам

соцэк5-развит

По объему предложения лидируют 1- и 2-комнатные квартиры, что естественно, ввиду того, что, предпочитая объекты эконом-класса, покупатели используют критерий экономии финансовых средств, однокомнатные и двухкомнатные квартиры меньше по площади, а соответственно и по цене.

Структура предложения по комнатности, шт.

соцэк6-развит

Трехкомнатные квартиры также являются стандартным, но менее востребованным продуктом. Четырех и пятикомнатные квартиры встречаются редко и преимущественно в проектах более высокого класса.

Структура предложения по степени готовности объекта продаж

Продажи в новостройках традиционно начинаются еще до сдачи дома в эксплуатацию: на этапе возведения котлована либо по достижении определенной более высокой стадии строительства.

На данный момент, в продаже выставлены дома, которые были сданы в 2010 году и будут введены в эксплуатацию в 2013 г.

Рынок жилой недвижимости пережил существенный спад, который был вызван мировым финансовым кризисом 2008 года, в настоящее время наблюдается подъем, в частности – рост показателей строительства и ввода: в 2013 году планируется к сдаче на 56% больше квартир, чем в 2010 году.

Структура предложения по дате ввода в эксплуатацию новостройки

колво-квартир

Структура предложения по цене (бюджет клиента)

Структура предложения по цене жилья

сред-стоимость

Наиболее дорогие объекты в Электростали продаются на юго-западе – цены за 1 кв.м. на квартиры любой комнатности выше, чем на северо-востоке или западе, однако, на данный момент к продаже здесь представлен лишь 1 объект. Следом за юго-западом, идут цены на западе города, однако, они на порядок ниже – в среднем 1 кв.м. здесь стоит на 22% ниже. На юго-западе на данный момент предложение ограничивается 1- и 2-комнатными квартирами – построенный здесь дом состоит только из этих объектов.

Цены на северо-востоке немногим уступают западным.

Структура предложения по цене 1 кв.м. жилья по районам

сред-уровень

Подобная ситуация наблюдается и относительно бюджета покупателя – на данный момент наиболее доступными являются квартиры на северо-востоке города.

Структура предложения по цене жилья по районам

сред-уровень-цен

Структура предложения по площади объекта продаж

Вопрос стоимости собственного жилья является как нельзя более актуальным для жителей ближайшего Подмосковья, ввиду чего застройщиками предлагаются в большинстве своем 1- и 2-комнатные квартиры, в меньшей степени – 3-комнатные объекты.

К продаже предлагаются два варианта планировки: «хрущевка» – квартиры небольшой площади, и «новая улучшенная» – более просторные квартиры. На оба сегмента находятся свои покупатели.

Редко встречаются в предложении квартиры большей площади. Так, на рынке Электростали был выведен объект бизнес-класса с большими просторными помещениями, где к продаже предлагаются даже двухэтажные квартиры – проект находится в реализации уже 3 года и до сих пор не распродан: найти покупателя на такой продукт не просто.

Структура предложения по площади

диапозон-площадей1

Средняя площадь жилья

сред-площква

Анализ структуры спроса локального рынка

Методология

В ходе анализа уровня спроса на жилую недвижимость в Электростали и его качественных характеристик специалистами Vesco Consulting были проанализированы данные по динамике продаже существующих жилых комплексов, а с целью уточнения и дополнения полученной информации было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В опросе приняли участие представители следующих профильных компаний:

агентства

Каждому из вышеназванных экспертов был задан блок из 20 вопросов, касающихся уровня развития рынка жилой недвижимости в городе, региональной специфики рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса на недвижимость и факторов, его формирующих. Разговор не ограничивался очерченным кругом тем – каждый эксперт приводил случаи из собственной практики, подтверждающие его слова.

По словам экспертов рынка недвижимости Электростали, квартиры покупаются стабильно, без простоев. Скорость продаж также зависит от объекта, например, в районе «Ялагинского поля» есть еще недостроенные дома, однако, все квартиры уже забронированы.

Также покупатели ориентируются на цены – при адекватном уровне стоимости 1 кв.м. квартиры разбираются, в ситуации, когда цены завышены – возникает естественная пауза – покупатели ждут, когда цены опустятся и покупают после, либо же общий уровень по рынку поднимается до их уровня.

Структура спроса по расположению новостроек

При покупке квартиры в Электростали приоритетными критериями при выборе района проживания помимо стоимости и зависящей от нее комнатности являются развитость инфраструктуры района расположения приобретаемого объекта городской недвижимости и экологическая ситуация. Второй компонент особенно важен для жителей Электростали, поскольку промышленные предприятия сосредоточены именно в пределах городской черты.

На момент проведения исследования наиболее популярным является недавно построенный в западной части города район «Ялагинское поле» (ул. Ялагина). Помимо факта нового строительства, преимуществами района являются: благоприятное окружение, развитая инфраструктура (в том числе – наличие средних и младших образовательных учреждений), природные характеристики (близость трех озер), близость железнодорожной станции.

Уровень спроса на первичном рынке*

уровень-спроса

* – экспертная оценка специалистов Vesco Consulting

Вторым по популярности является северный район благодаря развитой инфраструктуре и удаленности от промышленных объектов, но он не так востребован.

Наименее популярный – восточный район, что объясняется двумя причинами. Во-первых, основная жилая застройка здесь датирована 80-ыми годами – район довольно новый, поэтому уровень цен здесь несколько выше, нежели средний по городу. Во-вторых, расположенные здесь новостройки находятся недалеко (около 50 м) от железнодорожной станции, вблизи старой застройки, распространены проблемы с парковкой.

В Центральном районе наиболее востребованы квартиры на вторичном рынке в домах сталинской и хрущевской постройки.

Структура спроса по форматам недвижимости

На рынке Электростали превалирует как в предложении, так и в спросе недвижимость эконом-класса. Покупатель в первую очередь исходит из бюджета покупки, поэтому ориентируется на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты большей комнатности реализуются гораздо медленнее ввиду ограниченности целевой аудитории.

комнатность

Всю жилую недвижимость эксперты условно делят на два типа: хрущевки и квартиры улучшенной планировки – выбор среди которых осуществляется в зависимости от финансовых средств в распоряжении покупателя. Улучшенная планировка – квартиры большей площади и большей стоимости, хрущевки – соответственно меньше и дешевле.

Большим спросом пользуются монолитно-кирпичные дома, что соответствует общероссийским потребительским предпочтениям.

При выборе между новостройкой и старым домом предпочтение отдается новому жилью.

Структура спроса по степени готовности

При выборе типа жилой недвижимости перед покупателем в первую очередь встает вопрос о степени готовности дома в целом (покупка жилья на стадии строительства дома, покупка уже сданного дома с документами от застройщика или же вторичное жилье от предыдущего собственника) и квартиры в частности (свободная планировка без внутренних перекрытий или под черновую отделку, под чистовую или финишную отделку или под ключ).

В случае, когда дом еще не достроен, возникает риск несоблюдения сроков строительства и ввода строения в эксплуатацию или даже заморозки строительства. Несмотря на то, что застройщики Электростали имеют хорошую репутацию и помимо полугодовой просрочки других нарушений, по заявлениям экспертов, не возникало, население опасается покупать такое жилье, предпочитая дождаться сдачи дома. Как правило, с момента старта продаж до сдачи дома проходит 1,5-2 года. Также существует некая «страховка» ввиду того, что покупка объектов в недостроенном доме проходит полностью в соответствии с 213-ФЗ. Выбор в пользу сданного дома также может быть связан с распространением ипотечного кредитования – желание быстрее въехать в новую квартиру и невозможность оплачивать аренду и ипотеку одновременно в ожидании сдачи дома – серьезный аргумент в пользу сданного либо вторичного жилья.

Вопрос о степени готовности также в значительной степени определяется стоимостным компонентом, так как при покупке жилья на стадии котлована цена ниже, нежели на сданный дом. Еще год назад разница достигала 40% или около 1 млн.руб., но за последнее время стоимость объектов в жилом доме на этапе котлована повысилась.

Кроме того, говоря о разнице между первичным и вторичным жильем, эксперты отмечают, что около года назад стоимости примерно сравнялись. Продавцы вторичного жилья, несмотря на обжитость и наличие внутренней отделки в квартире, устанавливают цену исходя из площади, этажности, расположения квартиры, не беря в расчет проделанных работ по отделке.
Таким образом, большей популярностью на данный момент пользуется готовое жилье первичного рынка.

По уровню отделки в городе продаются квартиры либо без отделки, либо под черновую с минимальным набором опций – штукатурка, электропроводка. Под чистовую, под ключ на первичном рынке квартир в городе нет.

Структура спроса по цене (бюджет клиента)

Наиболее востребованными на рынке являются однокомнатные квартиры небольшой площади, поскольку бюджет покупки – определяющий критерий выбора.

Наиболее востребованы однокомнатные квартиры хрущевской планировки стоимостью от 1,7 млн.руб., улучшенной планировки – от 2,3 млн.руб. Стоимость покупаемых трехкомнатных квартир колеблется на уровне 3,2 млн.руб.

При покупке квартиры большей комнатности, цена играет меньшее значение.

Структура спроса по площади квартир

В городе работают два застройщика. Дома одного девелопера предлагают квартиры большей площади – от 48 кв.м. 1-комнатные, другие меньшей – от 34 кв.м. Оба варианта распродаются, пользуются спросом, однако, все-таки в большей степени покупатели предпочитают меньшие площади.

Востребованы 1-комнатные квартиры улучшенной планировки площадью +/- 32 кв.м. в старых домах и 40 кв.м. в новых.

Двухкомнатные квартиры площадью около 50 кв.м. и в новых домах до 72 кв.м.
Выбор трехкомнатных квартир небольшой, поэтому четкой зависимости по площади не выявлено – медленно, но реализуются все варианты.
4-кмнатных и более квартир в новых домах нет.

Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения

При девелопменте в сфере городской недвижимости застройщики всегда ориентированы на сложившиеся или прогнозируемые потребительские предпочтения.

На рынке жилой недвижимости Электростали значимого расхождения спроса и предложения не наблюдается. Большая часть предлагаемых объектов – 1- и 2- комнатные квартиры, также есть в предложении и популярные квартиры-студии (квартиры площадью около 30 кв.м., без перегородок) – застройщики стремятся удовлетворить все предпочтения потребителей, создавая все более дешевые проекты и по возможности наиболее комфортные при заданных ценовых характеристиках. Кроме доступного эконом-жилья в городе осуществляется реализация и единственного проекта элит класса, что говорит о диверсифицированности предложения, и позволяет каждому покупателю (вне зависимости от его предпочтений и финансовых возможностей найти достойный вариант.

К продаже представлены как готовые дома, так и еще строящиеся, тем самым решается вопрос о выборе по стоимостной разнице данных форматов жилья.
Высокая диверсификация предложения по стоимостному компоненту позволяет покупателям подобрать подходящий вариант.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий