Анализ новых поселков, вышедших в 1-2 кв. 2012 года
В 2012 году на продажу было впервые выведено 80 коттеджных поселков с общим объемом более 15 000 домовладений, из которых подавляющее большинство (88,3%) – участки без подряда (13 245 землевладений). На долю индивидуальных домов пришелся значительно меньший объем нового предложения – 2,1% или 315 отдельно стоящих коттеджей (готовых либо с подрядом на строительство). В первом полугодии 2012 года на малоэтажных рынок Московской области было выведено 6,7% таунхаусов (1005 сблокированных секций) и 2,9% апартаментов (435 квартир).
Новые домовладения равномерно распределились по Московскому региону: 80 поселков расположено на 13-ти главных магистралях области, исключением стали Рублево-Успенское и Алтуфьевское шоссе – эти трассы не пополнились новым предложением малоэтажных домовладений в первой половине 2012 года. Наибольшее количество поселков было выведено по Ярославскому шоссе – 24% (19 ед.), далее следует Симферопольское - 17% (14 ед.) и Новорязанское - 12% (10 ед.) шоссе, чуть отстает Новая Рига и трасса Москва-Санкт-Петербург - 10% (8 ед.). Таким образом, на долю первых 5-ти лидеров по выводу новых поселков трасс приходится 73% (58 ед.) предложения, тогда как другие 10 шоссе занимают объем в 28% (22 ед.) нового рынка.
Таблица 1. Распределение новых (вышедших на рынок в 1-2 кв. 2012 года) поселков по трассам
Большая часть объектов данного типа представлена на Ярославском шоссе – 27%, на Симферопольском шоссе их 20%. На остальных трассах участки без подряда представлены в меньшем объеме – на Новорязанском шоссе 11%, на Новорижском и Ленинградском 9%, Киевское и Дмитровское шоссе предлагают лишь 6% участков без подряда от их общего выведенного в 2012 году объема, в 2 раза меньше на Калужском и Горьковском (по 3%) и около 2% на Каширском, Щелковском и Минском. Единственное шоссе, где зафиксирован выход новых поселков, но среди них нет заполонивших посткризисный рынок участков без подряда – Пятницкая трасса.
Таким образом, на долю первых 5-ти лидеров трасс по выводу новых участков без подряда приходится 76% (61 ед.) предложения, тогда как другие 10 шоссе занимают объем в 24% (19 ед.) нового рынка участков без подряда.
Таблица 2. Распределение новых (вышедших на рынок в 1-2 кв. 2012 года) поселков по удаленности от МКАД
По удаленности поселки распределены достаточно равномерно – по 13-17% в каждом из выбранных для анализа диапазонов. Единственные два показателя, выходящие за рамки средних параметров, это зоны 0-10 км. и 30-50 км. В ближней зоне объем нового предложения минимален (3,8%), что соответствует высокой плотности застройки прилегающих к Москве территорий (в том числе – инфраструктурными объектами). Вторая упомянутая зона наоборот характеризуется наибольшим количеством новых домовладений (25,6%) – это наиболее востребованная с точки зрения покупателей в части соотношения цены и качества (в широком смысле – в том числе, транспортной доступности).
Распределение участков без подряда отличается от описанной ситуации с остальными домовладениями, поскольку наибольшее распространение участки имеют на более удаленных землях – свыше 30 км от МКАД.
Близкую зону девелоперы предпочитают застраивать самостоятельно. Так, до 10 км в 2012 году выведено лишь 1,6%,. В 6 раз больше объектов представлено до 30 км. Наибольшее количество участков без подряда расположено на расстоянии 30-50 км. На большей удаленности участки распределяются равномерно по 15-17%.
Таблица 3. Примеры новых поселков с плановой коттеджной застройкой
Повсеместный выход поселков с участками без подряда позволяет другим проектам выделиться на их фоне продуманной концепцией и плановой застройкой, что предполагает не подряд на строительство дома (т.е. застроку под клиента), а привязку проектов домов к определенным участкам и поэтапное строительство вне зависимости от срока приобретения домовладений покупателем. Примерами таких поселков могут служить «Варежки-2», «Остров Эрин», «Fortops.ru» и «Полуостров». Поселки расположены на востребованном, но не самом близком удаленности от Москвы (от 17 до 47 км) и различны по масштабу: в «Варежках-2» предполагается строительство 632 объектов, а в «Fortops.ru» - только 73 домовладений. Таким образом, можно говорить о том, что поселки данного типа не имеют ограничений по объему предложения. Помимо других объектов в поселке «Остров Эрин» предлагаются к продаже и участки без подряда – 15%, делая данный поселок мультиформатным.
Таблица 4. Сравнительный анализ общей стоимости домовладения и цены 1 кв.м./сот. (по форматам недвижимости) в текущем предложении и новых (вышедших на рынок в 1-2 кв. 2012 года) поселках
Стоимость объектов, выведенных к продаже в 2012 году, на порядок ниже цен домовладений, вышедших в предыдущие годы и находящихся в первичной продаже на конец 2 кв. 2012 года. Цены на коттеджи снизились на 18,4% за 1 кв.м. (общая стоимость опустилась на 49%), по таунхаусам цена за 1 кв.м. упала на 28% (общая стоимость на 48%), по апартаментам цена за 1 кв.м. снизилась на 30% (общая стоимость на 66%) и стоимость участков без подряда - на 37% за 1 кв.м. (55% за домовладение).
Концепциями коттеджных поселков, выведенных на продажу в 1-2 квартале 2012 года, предусмотрена застройка домовладениями со следующими характеристиками: коттеджи в среднем площадью 250 кв.м. на 11,5 сотках. При этом представленные в наибольшем объеме участки без подряда в среднем имеют площадь около 14 соток.
