Аналитика рынка коммерческой недвижимости г. Воронежа в торговом секторе
Рынок коммерческой недвижимости в торговом секторе в период 2005 – нач. 2006 гг. претерпел ряд изменений, качественно повысив свой уровень.
На данном этапе развития сегмент торговых площадей города представлен открытыми рынками, встроено-пристроенными помещениями, отдельно стоящими магазинами и торговыми центрами.
По данным компании SMT-Development в городе насчитывается 1700 магазинов общей площадью 181 тыс. м2. Но уже сейчас видно смещение акцентов в сторону многофункциональных торговых комплексов.
Смещение акцентов на рынке.
До недавнего времени наиболее значимым торговым центром в нашем городе являлся ТЦ «Россия». С приходом управляющей компании «Ассоциация «Галерея Чижова» ТЦ изменил свою концепцию до неузнаваемости. И все же архитектурные ограничения и система прилавочной торговли не позволяют в полной мере считать ТЦ «Россия» торговым центром современной концепции.
Первым таким торговым комплексом можно с полной уверенностью назвать ТЦ «Магнит», открывшийся в декабре 2004 г. на пересечении ул. Остужева и Ленинского проспекта. Хотя он и не располагает большой площадью (всего 8 тыс. м2), в нем впервые было реализовано современное понятие торгового комплекса с якорным подбором арендаторов и предусмотренными местами отдыха и развлечений.
Данный принцип по праву считается передовым в формировании концепции торгового центра.
Во второй половине 2005 года в городе были запущены в эксплуатацию еще два ТЦ. В Северном микрорайоне (где проживает 30% жителей г. Воронежа) на пересечении улиц Вл. Невского и Лизюкова «Ассоциацией «Галерея Чижова» был открыт ТЦ «Аксиома». Именно здесь управляющая компания смогла полностью воплотить идеи современного ТЦ, все то, что по объективным причинам не могло реализоваться в ТЦ «Россия». В Советском районе на ул. Г. Сибиряков открылся ТЦ «Армада». В ТЦ «Аксиома» якорными арендаторами выступили супермаркет «Мир Вкуса» и магазин «М-Видео», в ТЦ «Армада» - сеть супермаркетов «Гроссмарт» и опять же магазин «М-Видео».
Так же стоит отметить выход в 2005 году на рынок города компании оптово-розничной торговли Metro Cash & Cary, представленной гипермаркетом на улице Димитрова.
От продажи торговых площадей к их аренде.
Первые шаги по выявлению ТЦ из общей массы торговой недвижимости были сделаны в 2005 году, но уже сейчас видно, что это было только начало пути. На 2006 год запланирована сдача в эксплуатацию как минимум четырех ТЦ («Линия» на Б. Победы, «Калинка» на ул. Лизюкова, «Европа» на ул. 20 лет Октября, «Десперадо» на пр-те Революции). Не потеряла еще надежд на открытие своего гипермаркета шведская компания IKEA. Так же стоит отметить, что планируется строительство на Московском проспекте торгово-развлекательного комплекса общей площадью 60 тыс. м2.
Такое положение сектора торговой недвижимости привело к еще одному смещению акцентов рынка - от продажи площадей к их аренде. На данном этапе арендная ставка в центре города составляет от 500$ до 1500$/м2 в год; в северном и советском районах от 300$ до 800$/м2 в год, в менее привлекательных местах и на окраине города арендная ставка может опускаться до 120$/м2 в год.
Хотя и произошло явное смещение в сторону аренды помещений, рынок продажи не исчез. Стоимость некоторых помещений в настоящий момент уже доходит до 3000$/м2 (район ж/д вокзала «Воронеж I», пересечение улиц Плехановская и Кольцовская), в целом же она колеблется от 2000$ в центре города до 550$ на окраине за м2.
Наблюдая за темпами роста в этом направлении, можно утверждать, что через пару-тройку лет этот сектор изменит до неузнаваемости весь рынок коммерческой недвижимости.
