2006 год станет испытанием для складской недвижимости

24 марта 2006

Как сообщают специалисты компании Praedium, на начало 2006 года общий объем складских площадей, соответствующих международным стандартам, составляет 670 000 кв. м. В 2005 году на рынок вышло несколько новых крупных проектов международного стандарта. За счет заявленных к строительству площадей в 2006 году ожидается увеличение общего объема складских площадей, соответствующих международным стандартам, на 780 000 кв. м.

По данным аналитиков компании Praedium, уровень спроса на современные складские помещения класса А и В имеет устойчивый рост. Общий объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения класса А и В оценивается на уровне 700 000 – 1 000 000 кв. м. В ближайшие 2-3 года прогнозируется увеличение спроса в сегменте складских помещений класса А и повышение требований арендаторов к качеству складских комплексов, что обусловлено повышением технологий бизнес-процессов и ужесточением требований к ним в условиях жесткой конкуренции и условий рынка сбыта, а также вводом в эксплуатацию новых складских комплексов.

Спрос и предложение

Как рассказывает Денис Матерновский, пиар-директор Jones Lang LaSalle, общий объем складских помещений класса А и В в 2006 году составляет 2 337 700 кв. м, из них 1 480 400 кв. м площадей составляют складские помещения класса А. В 1-м квартале 2006 года было введено 216 900 кв. м, строится 1 059 000 кв. м. Процент свободных площадей составляет 0,6 %. По словам специалистов Jones Lang LaSalle, арендная ставка за год составляет $ 110 – 135 за кв. м, уровень доходности равен 11,5 – 12,5 %.

Среди тенденций рынка складской недвижимости 2006 года аналитики компании Colliers подчеркивают увеличение средней площади выходящих на рынок проектов с 30 000 – 40 000 кв. м до 100 000 – 200 000 кв. м, распространение практики долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта, структуризацию ставок аренды на складские помещения по принципу triple net – определение базовой арендной ставки отдельно от операционных расходов и коммунальных платежей, задержка сроков сдачи объектов. Компания Colliers прогнозирует увеличение объема спроса, сохранение высокой доли площадей, арендуемых логистическими провайдерами, в общем объеме арендуемых складских площадей.

Также специалисты Colliers отмечают рост интереса со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов, повышение активности профессиональных инвесторов – рефинансирование проектов, осуществление первых инвестиционных продаж, конкуренцию между проектами.

Развитие рынка

По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, основное развитие складского рынка происходит в Московской области. Предложение на продажу очень ограниченно. Цены на склады класса A варьируются в пределах $ 1000 – 1200 за кв. м. Цены зависят от местоположения. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

Также, отмечает Руслан Суворов, растут требования к качеству складских помещений, так как с ростом оборота компаний усложняется складская логистика. Приходится внедрять современные технологии, требующие использования соответствующих складских зданий. Иначе компании не справятся с растущим товарооборотом.

Новые проекты

Значимые новые складские проекты – 2006, заявленные как соответствующие международным стандартам: логистический парк «Пушкино» (Ярославское шоссе, 15 км от МКАД, девелопер Capital Partners совместно с Lone Star Ventures, 300 000 кв. м), Ленинградский терминал МЛП (Ленинградское шоссе, 13 км от МКАД, девелопер Multinational Logistics Partnership, 200 000 кв. м), логистический комплекс «Белый парк»/Cross-Point M4 (трасса Москва-Дон, 13 км от МКАД, компания Coalco, общая площадь 145 000 кв. м), логистический парк «НЛК-Крекшино» (Наро-Фоминский район, 24 км от МКАД между Киевским шоссе и Минским шоссе, компания «РосЕвроДевелопмент», общей площадью 114 тыс. кв. м), «ТЛК-Томилино» (Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД, общей площадью 70 тыс. кв. м), офисно-складской комплекс «Ист-парк» (р-н Новокосино, 2 км от МКАД, объект общей площадью 13 тыс. 430 кв. м). Руслан Суворов также отмечает индустриальный парк «Восточный», логистический парк «Домодедово», MLP Подольск и North Point.

Реорганизация площадей

Спрос на складские помещения высок. По данным компании Penny Lane Realty, продажа производственно-складского помещения в Домодедовском районе, в 14 км от МКАД, 2005 года постройки площадью 210 024 кв. м обойдется в $ 8 000 000.
Складское помещение постройки 1989 года (реконструкция – 2004 год) в 8 км от МКАД в западном направлении общей площадью в 19 720 кв. м стоит $ 15 млн. По словам Тимофея Фомина, пиар-директора Penny Lane Realty, лавинообразное развитие рынков жилой, офисной и торговой недвижимости привело к реорганизации в столице 270 га производственных территорий, что почти двукратно превышает запланированные 145 га в Московской области.

По словам Тимофея Фомина, аналитики возлагают большие надежды на работы по реконструкции ЦКАД, где на пересечении с основными магистралями планируется построить крупные логистические центры и технопарки.

Повышение требований со стороны арендаторов складских помещений, введение в строй крупных логистических центров сделают свое дело. Собственники целого ряда объектов, которые сегодня не подлежат какой-либо классификации с точки зрения стандартов складских помещений, вынуждены будут рассмотреть альтернативные пути использования своих активов.

Ожидания

Как подчеркивает Тимофей Фомин, 2005 год стал годом громких заявлений и серьезных начинаний, но потребностей в сфере аренды складских и производственных помещений не удовлетворил. По заявленным вводимым метражам 2006–2007 годы станут серьезным испытанием для рынка.

Ожидается появление в Москве такого нововведения, как складские центры персонального использования, клиентами которых станут частные лица, арендующие небольшой метраж для хранения мебели, личного имущества, спортивного инвентаря и техники.

По прогнозам аналитиков, в течение 2006 года возможно снижение ставок аренды (в условиях, когда, как ожидается, общее предложение складских площадей увеличится на 40 %) до 125 – 150 за кв. м в год (не включая НДС) на помещения, отвечающие международным стандартам, и до 90 – 120 за кв. м в год (не включая НДС) на складские помещения более низкого качеств

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий